财务数据和关键指标变化 - 2023年全年净收入2920万美元，摊薄后每股收益0.75美元，营收12亿美元，交付2123套房屋，超出2000 - 2100套的指引 [29] - 2023年第四季度净收入1250万美元，摊薄后每股收益0.33美元，上年同期净收入2560万美元，摊薄后每股收益0.62美元 [9][34] - 2023年第四季度房屋销售收入3.8亿美元，较2022年第四季度下降9%，交付量降低6%，平均售价降低4% [35] - 2023年全年订单增长28%至1947套，订单金额增长16%至11亿美元 [21] - 2024年前八周订单较2023年同期增长28% [10] - 2023年激励措施平均占房屋销售收入的5% - 6%，高于2022年水平 [37] - 2023年SG&A费用占房屋销售收入的15%，较2022年上升220个基点 [39] - 2023年第四季度税收费用560万美元，全年税收费用1190万美元，有效税率26.7% [41] - 2023年末每股账面价值17.88美元，有形每股账面价值16美元，较上年增长11.4% [18] - 2023年末流动性4.31亿美元，现金及现金等价物1.69亿美元，循环信贷额度可用2.63亿美元，债务与总资本比率44%，净债务与总资本比率30% [42] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2023年第四季度，佛罗里达交付量占44%，房屋销售收入占35%；加利福尼亚交付量占30%，房屋销售收入占45%；亚利桑那交付量占24%，房屋销售收入占19% [32] - 2023年第四季度房屋销售毛利率为15.9%，完全调整后为20.8% [33] - 2023年第四季度完成1800万美元地块销售及其他收入，总营收3.98亿美元 [31] - 2023年第四季度科罗拉多新业务贡献11套已交付房屋，收入740万美元 [31] 各个市场数据和关键指标变化 - 消费者适应了超过7%的新正常抵押贷款利率，但多数买家仍需融资激励来降低月供 [23] - 现有房屋供应不足，推动新屋市场需求，买家寻求新屋的选择和质量 [23] - 激励措施在10月达到峰值后稳步下降，目前为基础价格的3% - 5%，高于历史水平但呈下降趋势 [21] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2023年2月推出Landsea Title，与Landsea Mortgage一起为购房者提供金融服务，控制产权和交割流程 [11] - 2023年3月公司总部迁至达拉斯，以更好管理业务扩张，并计划扩大在德州的业务 [12] - 2023年与Antares Homes达成收购协议，将获得19个在售社区和近3000个地块的强大管道 [13] - 2023年完成一系列资本市场交易，包括两次二次股票发行和2.5亿美元高级票据私募，降低股东集中度，增加股票流通量，获得资金并限制利率波动风险 [14][15] - 2023年10月通过收购Ridgefield Homes资产进入科罗拉多市场 [16] - 2023年回购约360万股股票，平均价格9.46美元，流通股减少9% [17] - 公司计划在佛罗里达、亚利桑那、加利福尼亚和科罗拉多州现有业务基础上增长，并大力拓展德州市场 [26] - 公司将增加样板房库存以满足买家快速入住需求，改善库存周转率和现金流 [24][25] - 公司将保持严格的承保标准，目标是土地组合中41%自有、59%受控 [26] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为当前住房市场基本面良好，有机会利用积极因素实现增长 [18] - 2023年是变革性的一年，公司将在未来几年受益于这些成就 [28] - 预计2024年激励水平仍将较高，实际成本随抵押贷款利率环境波动 [38] - 随着交付量和业务量增加，预计2024年SG&A效率将提高150 - 200个基点 [40] - 预计2024年多数房屋符合45L税收抵免条件 [41] - 预计2024年第一季度新屋交付480 - 500套，平均售价56 - 57.5万美元，GAAP毛利率15% - 16%，调整后毛利率20% - 21% [43] - 预计2024年全年新屋交付2500 - 2900套，平均售价50 - 52.5万美元，GAAP房屋销售毛利率17% - 18%，调整后毛利率21% - 23% [43][44] 其他重要信息 - 电话会议包含前瞻性陈述，受多种假设、风险和不确定性影响，公司无义务更新前瞻性陈述 [3][4][5] - 非GAAP财务指标与最可比GAAP指标的对账可通过公司网站和SEC文件获取 [6] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2024年有机社区数量增长情况、哪些市场增长最大及新社区平均售价 - 预计有机社区数量增长10% - 15%，主要来自凤凰城、佛罗里达、奥斯汀市场的扩张以及加州的一些补充项目 [49] - 第一季度平均售价预计在55 - 57.5万美元，Antares Homes平均售价较低，预计全年平均售价在50 - 52.5万美元 [51] 问题2: 短期样板房策略及库存变化 - 样板房是业务的重要组成部分，因买家寻求快速入住，目前在建房屋中约20%为样板房开工 [52][53] - 销售大致分为三个阶段，分别占三分之一，即房屋建设早期、中期和可60天内入住阶段 [53][54] 问题3: Antares Homes的收购何时完成，2024年毛利率指引中购买会计假设的基点及分布 - 预计4 - 5月完成收购 [59] - 购买会计预计与Hanover类似，约8000 - 9000万美元，大部分影响将在后期体现 [60][65] 问题4: 去年回购9%股份，今年资本部署中股份回购的战略定位 - 增长是公司优先事项，但鉴于股价低于账面价值，股份回购也是资本分配的合理方式 [67][68] - 公司宣布了2000万美元的回购计划，将继续作为资本分配的一部分 [68] 问题5: 能否区分首次购房者入门级产品和其他产品，第四季度和第一季度到目前为止两者吸收率是否有显著变化 - 首次购房者入门级产品受激励措施驱动以降低月供，首次换房者对价值更敏感，对时间要求高，样板房策略对其重要 [79] - 两者表现相对一致，公司追求每个社区每月约3套的净吸收率 [87] 问题6: 2024年SG&A展望 - 预计到年底SG&A比率将改善150 - 200个基点，主要得益于Richfield和Antares收购带来的交付量和业务量增加 [95] 问题7: 鉴于今年的交易情况，是开发已购土地还是进行更多并购更合理 - 公司认为并购是增长的一部分，会继续寻找有价值的并购机会，同时在并购和有机增长中保持严格的财务纪律 [93][103] 问题8: 1 - 2月吸收率加速增长，是否通过激励措施推动，还是现有房屋不足导致 - 公司仍在使用激励措施，但呈下降趋势，买家需求回升是由于激励措施、样板房策略和市场需求共同作用 [96]