财务数据和关键指标变化 - 第二季度报告核心FFO为每股2.28美元，高于季度指引中点每股0.02美元，主要因本季度利息和间接成本有利，且大部分间接成本有利与时间相关，成本预计在下半年产生 [38] - 第二季度同店运营费用增长开始放缓，人员、维修保养和房地产税等费用增长均较上一季度有所缓和，预计全年剩余时间将继续缓和 [39] - 年度财产和意外险计划于7月1日续保，综合保费增长约20%，符合此前指引 [40] - 本季度通过再开发、重新定位和智能重新安装计划投资2630万美元资本，产生强劲回报并提升了投资组合质量 [40] - 本季度为完成当前7.35亿美元的开发项目投入超5100万美元开发成本，剩余3.44亿美元待投入 [41] - 季度末公司拥有14亿美元现金和循环信贷安排下的借款能力，债务与EBITDA比率为3.4倍，债务100%为固定利率，平均期限7.5年，利率为创纪录的3.4% [42] - 鉴于第二季度盈利表现和对全年剩余时间的预期，公司上调全年核心FFO预测至每股9.14美元的中点，上调25个基点至7.4%，但下调物理入住率指引至全年平均95.5%，下调30个基点，全年总营收增长指引中点维持在6.25%不变 [43][44][45] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第二季度新租约定价环比提高100个基点，续租定价增长6.8%，推动第二季度整体混合定价表现达到3.8%，高于年初预期 [22] - 7月至今，混合定价为3.2%，其中新租约定价为0.3%，续租定价为5.5%，新租约定价与第二季度的0.5%相对一致，且与6月新租约定价相差在5个基点以内 [16] 开发业务 - 本季度建设管理团队成功完成并接收盐湖城的Novel Daybreak和亚特兰大的Novel West Midtown共计249套单元的交付 [13] - 夏洛特的MAA LoSo在第二季度达到稳定状态 [27] 再开发业务 - 2023年第二季度完成近1900套内部单元升级，并安装近2300套智能家居套件 [33] - 重新定位计划中，前15处房产的租约已全部或部分重新定价，收益率超出预期，达到较高的两位数，另外5个项目将于第三季度开始重新定价，并正在评估另一组房产是否在2023年晚些时候开始施工 [18] 各个市场数据和关键指标变化 整体市场 - 第二季度平均实际入住率为95.5%，与第一季度持平，尽管第二季度租约到期数量较多 [7] - 60天暴露率（代表当前所有空置单元加上未来60天内通知搬出的单元）与去年同期基本一致，为8.5%，去年第二季度为8.4% [15] 不同层级市场 - 许多中端市场表现良好，引领投资组合和定价表现，如萨凡纳、查尔斯顿、里士满、堪萨斯城、格林维尔和罗利等市场在第二季度和7月均表现优于整体投资组合 [17] - B级资产表现略优于A级资产，新租约和续租方面的差距约为40 - 50个基点 [71] 特定市场 - 奥斯汀和菲尼克斯市场表现较弱，受到供应影响较大，部分市场新租约利率为负，但幅度在1% - 5%之间 [58][59] - 亚特兰大市场入住率有所下降，原因包括供应压力、部分单元因风暴损坏和火灾后重新上线需要出租，以及当地开始推进驱逐和备案程序等 [91][116] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 公司将继续推进新租赁、新开发和再开发项目，预计未来几年将提供有吸引力的增量收益 [24] - 保持耐心，等待更有吸引力的收购机会出现，预计今年晚些时候和2024年机会将增加，目前已将今年的收购预测下调至中点2亿美元 [26] - 预计2023年下半年有3个项目准备开工，但需看到建筑成本和租金的充分调整以支持NOI收益率预期，包括奥兰多和丹佛的2个内部开发项目以及夏洛特的1个预购合资开发项目，亚特兰大的West Midtown预购开发项目二期已推迟至2024年 [12] 行业竞争 - 交易市场仍然低迷，债务市场的波动和不确定性导致大多数卖家推迟销售流程，市场上的销售库存减少，但对优质、地理位置优越的房产仍有强劲的投资者需求，导致资本回报率调整速度慢于利率变动 [10] - 公司认为随着市场上供应的增加，资产需要交易，预计资本回报率将继续上升，公司将耐心等待更好的投资机会 [97][120][121] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 租赁条件反映了稳定的就业市场、强劲的正向迁移趋势和持续较低的居民周转率，对公寓住房的需求良好，能够吸收新的供应交付并支持租金增长 [6] - 尽管未来几个季度市场将面临较高水平的新供应交付，但需求趋势保持良好，预计将继续推动营收增长超过长期历史平均水平，中端市场的表现将为整体投资组合提供支持 [7] - 随着通胀压力的缓解和新技术举措带来的效率提升，预计运营费用的同比增长将放缓，特别是房地产税方面，得克萨斯州的税收改革预计将降低全年同店房地产税增长率50个基点至5.5%的中点，为核心FFO每股增加0.02美元 [23][35] - 预计今年晚些时候和2024年收购机会将增加，公司将保持耐心，利用良好的资产负债表状况抓住机会 [8][26][62] - 随着2023年和2024年新开工项目的显著放缓，预计2026年或2027年交付的项目将能够利用更强劲的租赁环境 [28] 其他重要信息 - 得克萨斯州立法机构在7月初通过税收改革，大幅降低该州的房地产税率，公司已将此因素纳入指导，预计将持续产生影响 [35] - 公司接近完成智能家居计划，目前已有超过92000套单元配备该技术，预计2023年完成剩余投资组合的安装 [18] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 全年混合租金增长预期及下半年预期是多少？ - 全年混合租金增长约为3.5%，下半年预计平均为3.1% - 3.2% [46] 问题2: 哪些大型市场的新租约增长值得关注？ - 没有显著的市场，部分大型市场新租约利率为负，但幅度在1% - 5%之间，奥斯汀和菲尼克斯市场表现较弱，受到供应影响较大 [58][59] 问题3: 落后于正常季节性趋势的市场是由供应因素导致的吗？ - 供应是一个因素，但不是主要因素，市场表现还受到就业增长、投资组合位置等因素的影响 [60] 问题4: 下半年新租约增长预期如何，是否可作为市场租金增长的代理？ - 新租约增长预计不会像正常情况下那样在第三季度大幅减速，波动不会太大，续租定价预计仍将明显强于新租约，回归正常季节性情景 [67][68][69] 问题5: A级和B级资产在市场中的表现如何？ - B级资产表现略优于A级资产，新租约和续租方面的差距约为40 - 50个基点 [71] 问题6: 需求如何缓解供应风险，需要多少就业增长来缓解？ - 公司通过多个领先指标来评估需求，包括就业增长、暴露率、潜在客户数量、潜在客户与暴露单元的比例以及续租接受率等，目前这些指标显示需求健康，能够缓解供应风险，此外，正向迁移趋势也对需求起到支持作用 [73][74] 问题7: 2024年费用增长情况如何？ - 目前难以确定具体数字，但预计随着通胀压力的缓解，人员、维修保养和税收等主要费用项目将继续放缓增长 [76] 问题8: 是否需要牺牲新增长来维持入住率，入住率下降是否令人担忧？ - 公司愿意在定价和入住率之间进行权衡，以获得租金的复合增长，7月入住率略有下降主要是由于亚特兰大的特殊情况，排除该因素后入住率仍保持在95.5%的舒适范围内，新租约利率受供应压力影响，但与入住率没有直接关系 [78] 问题9: 低杠杆率是否会长期维持，在什么情况下会提高杠杆率？ - 公司目前杠杆率低于长期目标，愿意耐心等待合适的投资机会，当有合适的投资项目时，可能会提高杠杆率 [109] 问题10: 租户决策时间是否变长，转化率是否降低？ - 没有明显迹象表明租户决策时间变长或转化率降低，续租接受率和转化率与预期相符，潜在客户数量较去年有所下降，但这是预期之内的 [111] 问题11: 亚特兰大入住率下降的原因是什么？ - 亚特兰大市场面临一定的供应压力，部分单元因风暴损坏和火灾后重新上线需要出租，以及当地开始推进驱逐和备案程序等因素导致入住率下降，但收入和定价表现尚可 [91][116] 问题12: 市场上的优惠情况如何，公司在租赁和开发资产中是否提供优惠？ - 公司投资组合的现金优惠约为租金的0.5%，略有上升但不显著，市场上竞争对手的优惠一般为一个月免租，在一些较大市场的市中心区域可能会更多，但不超过一个半月，奥斯汀市场的优惠在郊区更为普遍，公司在奥斯汀的一个租赁项目中，部分单元提供最多一个月免租的优惠，但平均租金高于预期，优惠使用情况低于预期 [117][118] 问题13: 投资活动保持耐心是因为资本回报率低还是市场租金不确定？ - 主要是认为资本回报率将从当前水平上升，目前市场上资产供应有限，资本集中在少数资产上导致资本回报率下降，随着市场上资产交易的增加，预计资本回报率将上升 [120][121] 问题14: 同店收入指引是否保守？ - 指引是准确的，总收入受到其他收入项目的稀释，这些项目占收入流的约10%，增长率为2% - 3%，因此会拉低整体收入增长 [124][125] 问题15: 保险保费增长20%是否因保险范围变化？ - 保险保费增长主要由财产保险保费上涨约33%驱动，同时伤亡险、汽车险、工人补偿险和一般责任险的涨幅较小，公司在保留金方面有一些变化，包括每次事故保留金约100万美元和累计保留金数百万美元，以及单独的冻结事件免赔额，此外，公司还进行了部分自保，整体认为保留金水平在资产负债表实力和风险分散的基础上是合适的 [137] 问题16: 是否看到开发商在定价上的让步迹象？ - 目前尚未看到广泛的开发商让步迹象，只是部分开发商在特定资产上有降低风险的需求，随着时间推移，预计开发商的交易需求将增加 [139] 问题17: 下半年中端市场与大型市场的混合租金价差预计是多少？ - 预计价差在100 - 150个基点左右，今年至今，部分中端市场的混合租金在4.5% - 5%之间，而整体投资组合在3%以上 [140] 问题18: 是否有居民学生贷款未偿还数据，学生贷款还款恢复对租金上涨有何影响？ - 公司没有相关数据，因为信用检查和收入验证是外包的，且在收入资格和租金收入比检查中不允许使用学生债务信息 [141] 问题19: 得克萨斯州房地产税未来趋势如何？ - 此次税收改革是由于该州预算盈余和高房产估值导致的永久性税率降低，但如果未来经济情况发生变化，可能会撤销该改革，预计将产生显著且持续的影响 [130] 问题20: 其他市场房地产税趋势如何？ - 除了得克萨斯州，佛罗里达州的房地产税信息尚未完全确定，需要等待税率公布，其他市场情况基本清晰 [131] 问题21: 中期租赁价差展望如何，续租是否会在明年初降至与新租约相同水平？ - 预计续租价格将继续高于新租约，这是正常情况，因为续租客户存在一定的摩擦成本，通常会更愿意接受续租价格 [132] 问题22: 供应交付的季度峰值何时出现，何时开始下降？ - 预计供应在2024年初达到峰值，随后开始下降，2025年供应将减少 [133]