财务数据和关键指标变化 - 第四季度核心FFO结果超预期，主要因非同店NOI表现提升和利息费用降低 [51] - 全年核心FFO为每股9.17美元，较上年增长约8% [83] - 预计2024年核心FFO在每股8.68 - 9.08美元，中点为8.88美元 [88] - 2024年同店收入增长中点为0.9%，有效租金增长约0.9%，入住率预计在95.4% - 96% [88] - 2024年同店运营费用预计增长4.85%，同店NOI预计下降1.3% [89] - 预计2024年开发项目使核心FFO稀释约0.05美元，稳定后将转为增值 [89] - 预计2024年收购和开发投资分别为3.5 - 4.5亿美元和2.5 - 3.5亿美元，部分通过资产出售、债务融资和内部现金流资助，初期对核心FFO有稀释作用 [90] - 预计2024年总间接费用为1.325亿美元，较2023年增长4.9% [91] - 预计2024年再融资4亿美元债券，将使核心FFO较上年稀释0.04美元 [91] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第四季度新居民租赁价格受新供应增加和季节性租赁流量放缓影响，但1月混合定价改善130个基点 [58] - 第四季度混合租赁同比定价为 - 1.6%，新租赁利率下降7%，续租利率增长4.8%，平均实际入住率为95.5%，收款情况良好，拖欠率低于0.5%，带动收入增长2.1% [72][73] - 1月新租赁定价为 - 6.2%，较第四季度改善80个基点，续租定价为5.1%，较第四季度改善30个基点，入住率稳定在95.4% [77] 收购业务 - 第四季度成功完成两笔收购，预计初始稳定NOI收益率分别为5.5%和5.9% [55] - 预计2024年有4亿美元新收购，可能处于租赁阶段，稳定前有稀释作用 [56] 开发业务 - 两个稳定的新开发项目和正在租赁的开发项目表现良好，新租赁利率虽有压力，但平均要价租金比原预期高约20% [64] - 四个正在租赁的开发项目预计平均稳定NOI收益率为6.5% [65] - 预计2024年启动3 - 4个项目，首批交付时间为2026年 [65] 产品升级和再开发业务 - 第四季度完成近1400个内部单元升级，全年完成近6900个单元 [75] - 2023年完成超21000个智能家居升级，超93000个单元拥有该技术，预计2024年完成剩余项目 [75] - 再定位项目有5个处于重新定价阶段，预期收益率约8%，2024年计划启动6个项目，2025年完成建设并开始重新定价 [76] 各个市场数据和关键指标变化 - 第四季度许多中端市场表现良好，如萨凡纳、里士满、查尔斯顿和格林维尔等，华盛顿特区、休斯顿和达拉斯 - 沃思堡等大城市表现较好，奥斯汀和杰克逊维尔受供应影响较大 [74] - 2023年各市场交付量占库存的4% - 4.5%，部分市场虽供应不多但仍高于平均水平 [43] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 认为后期有吸引力的收购机会将出现，收购租赁物业的长期收益表现更具吸引力，同时支持新技术计划以扩大利润率 [9] - 持续投资CRM平台、物业封装、网站更新和物业WiFi等技术项目，提升租赁平台和服务质量 [12][13][14] - 预计2024年租赁价格将在后期改善，整体定价有望在2024年末至2025年开始复苏 [52] 行业竞争 - 由于利率波动和信贷条件紧张，交易成交量同比下降50%，较第三季度下降16%，预计2024年后期交易量将回升 [63] - 第四季度跟踪交易的资本化率较第三季度上升约35个基点 [63] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 对前景比去年更乐观，利率下行趋势更清晰，与经济放缓或衰退相关的风险消散 [53] - 通胀对运营费用的压力下降，公寓住房需求和吸收稳定，新供应有望缓和，有信心在未来执行增长机会 [60] - 预计2024年后期新租赁定价将改善，整体定价将在2024年末至2025年开始复苏 [52] 其他重要信息 - 公司于2月8日举行2023年第四季度财报电话会议 [44] - 首席财务官Al Campbell将于3月31日退休 [54] - 公司自首次公开募股30年来，为股东提供了12.6%的年复合投资回报率，且从未暂停或减少季度股息 [59] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 租赁速度是否受供应影响 - 租赁速度基本符合预期，冬季有放缓但无重大差异，盐湖城的Day Break资产租赁稍慢 [2] 问题2: 市场租金增长预期 - 混合租金增长预期为1%，市场租金预计持平 [4][5] 问题3: 是否考虑股票回购 - 目前认为收购租赁物业的长期投资回报更有吸引力，支持新技术计划和股息增长，但会持续关注市场情况，若有必要会进行股票回购 [9][10][11] 问题4: 有哪些令人兴奋的技术投资 - 包括持续投资CRM平台、物业封装、网站更新和物业WiFi等项目 [12][13][14] 问题5: 利率指导和商业票据情况 - 1月用债券发行偿还了商业票据，有效利率略高于5%，商业票据利率约5.5%，预计利率下半年下降 [16] - 预计利率在年中下降25个基点，年末再下降25个基点 [17] 问题6: 未稳定开发项目对收益的影响 - 有一定资本化，主要受开发时间和利率影响，若租赁情况有重大变化才可能改变0.05美元的影响 [19][20] 问题7: 混合租金假设是0.85%还是1% - 混合租金为1%，整体有效租金增长为0.85%，包含2023年的收益和2024年的1%混合增长 [22] 问题8: 同店收入增长高低端的影响因素 - 续租率较稳定，新租赁利率受需求影响，决定高低端情况，预计全年新租赁利率在 - 3%至 - 3.25%，续租率在4.5% - 5%，混合后为1% [95][96] 问题9: 新租赁价格是否会在下半年改善 - 认为夏季租赁流量会增加，新租赁价格在第二、三季度会表现更好，第四季度会有所缓和，与去年相比，2024年末新租赁价格会更好 [98][99][100] 问题10: 4亿美元收购的影响量化 - 假设收购在第二季度开始，类似2023年完成的收购，预计收购时NOI收益率约4.5%，可据此计算稀释情况 [101][102] 问题11: 新租赁利率何时转正及同店收入指导假设的变化 - 新租赁价格可能在2025年初转正，年中接近持平 [109] - 主要变化是收益，受11月和12月新租赁定价压力影响，收益在0.5左右 [110] 问题12: 第四季度租赁对收益的影响及计算方式 - 11月和12月新租赁权重较高，影响混合租金，预计2024年续租权重增加，混合租金将为正 [113][114][115] - 收益计算是假设12月租金全年保持不变，与2023年相比的全年增长 [116] 问题13: 收购收益率的变化及可接受的初始收益率 - 目前收购机会不多，预计随着时间推移，开发商执行交易的紧迫性增加，会有更多机会，但卖方定价预期仍较低，市场需提高资本化率 [117][118][119] 问题14: 最弱市场租金的季度改善情况 - 奥斯汀市场受供应影响最大，2024年大部分时间将面临困境，可能在2025年开始改善，不同市场表现受供应和需求因素影响 [122][123][127] 问题15: 费用压力的项目及趋势 - 不可控费用中，房地产税预计增长约4.8%，保险增长约15% - 16%；可控费用中，维修和保养是主要驱动因素，预计2024年可控费用较2023年有显著缓和，营销费用可能变化不大 [137][138][139] 问题16: 优惠政策的趋势及稳定物业的情况 - 稳定物业的优惠政策较少，约为租金的0.5%，市场上竞争物业的优惠政策在第四季度有所增加，特别是卡罗来纳州的夏洛特和罗利市场 [140] 问题17: 5%续租率与1%市场租金增长的影响 - 目前差距较大，但预计春季会缩小，若新租赁价格后期改善，整体混合表现仍能保持良好 [143][144][145] 问题18: 坏账、附属收入和周转率的假设 - 坏账预计保持在0.5个百分点左右，周转率预计保持在45%左右 [147] 问题19: 可承受的杠杆率和当前购买力 - 可承受杠杆率提高到4.5% - 5%，当前购买力约15亿美元 [131][148] 问题20: 需求方面的信心来源及低指导的情况 - 传统需求驱动因素如就业增长、人口增长和迁移趋势积极，单户市场的可负担性和可用性问题促使需求转向多户市场，居民平均租期延长，人口偏好独居也增加了家庭形成数量 [150][151][152] - 就业增长可能是决定高低端的因素，预计2024年市场新增约40万个就业岗位，虽低于2023年，但仍为正增长，1月全国新增约35万个就业岗位，高于2023年平均水平 [154][155] 问题21: 开发项目的市场、收益率及奥斯汀项目的表现 - 2024年预计启动3 - 4个项目，上半年两个分别在夏洛特和菲尼克斯钱德勒子市场，后期两个分别是丹佛和亚特兰大的二期项目，目标收益率为中6% [157] - 奥斯汀的风车山资产表现出色，平均租金比预期高近24%，郊区位置和良好执行使其无需提供优惠政策即可竞争 [159] 问题22: 租金在开发项目未完全租赁时开始复苏的原因 - 供应自2022年年中以来相对稳定，需求也稳定，吸收情况良好；年中是需求旺季，季节性和需求因素有助于防止租金进一步下降；交付高峰后几个月压力会下降，预计下半年会有改善 [162][163][164] 问题23: 1月复苏的原因 - 1月没有假期，人们搬家意愿增强；部分开发商在年末有租赁压力，租赁策略更激进 [133][134] 问题24: 收益是否包括实时市场租金变化 - 收益是假设2023年末所有租赁在2024年保持不变的增长，1月新租赁与现有租赁相比，损失租赁约为 - 1%，全年混合预计为正1% [172]