财务数据和关键指标变化 - 2023年第四季度EBITDA利润率较去年同期提高超100个基点 [42] - 2023年第四季度FFO每股0.56美元，全年为1.80美元每股，季度结果比2022年第四季度的0.53美元每股多0.03美元或5.7%，与季度共识估计一致，全年FFO与最近发布的指引中点1.80美元每股一致 [44] - 2023年同店NOI季度增长3%，全年增长4.5%；入住率达93.5%，较2022年底提高90个基点；2023年总股东回报率为46%，在所有REITs中排名前十；全年正续租利差为17.2% [48] - 2023年签署超400万平方英尺租约，创历史记录；投资组合平均每平方英尺销售额为836美元，较去年略有下降；破产率持续处于历史低位 [49] - 2024年FFO预计在1.76 - 1.86美元每股，中点为1.81美元每股；预计同店NOI增长在2.25% - 3.25%；季度FFO预计第一季度约21%，第二、三季度约24%，第四季度约31% [54][55] - 2024年预计同店NOI增长贡献约0.10美元FFO，投资零售商估值调整改善预计贡献约0.03美元FFO，收购Freehold Raceway Mall合作伙伴权益预计带来约0.015美元FFO增长 [56] - 2024年同店利息费用预计增加0.07美元，土地销售收益预计下降0.04美元，股份增加预计带来约0.015美元摊薄影响 [57] - 2024年预计产生约3亿美元运营现金流，扣除经常性资本支出和租赁成本后，支付股息前 [58] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务：2023年是创纪录的租赁年，签署420万平方英尺租约，较2022年同期的380万平方英尺增长12%；第四季度签署186份租约，面积110万平方英尺；截至2023年底，有126份已签署租约，面积220万平方英尺，预计2024 - 2026年开业，另有80份租约正在谈判，面积近60万平方英尺 [66][79] - 零售业务：2023年底每平方英尺销售额为836美元，较第三季度末的847美元略有下降，主要因电动汽车销售下降；2023年销售额较2022年底下降1.8% [64][75] - 新开店业务：2023年第四季度新开39.1万平方英尺新店，全年新开近160万平方英尺新店，较2022年同期多80% [76] 各个市场数据和关键指标变化 - 债务资本市场：2023年及2024年初，公司在债务资本市场非常活跃，完成或承诺八笔交易，总计再融资或延期贷款29亿美元，公司所有权份额为21亿美元 [60] - 零售市场：2023年零售市场受利率上升、通货膨胀和衰退威胁影响，消费者消费习惯改变，更注重旅游、餐饮、娱乐等服务；预计2024年将恢复更传统的消费习惯 [75] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略：继续执行高密度和多元化优质城镇中心投资组合的战略，引入新的独特和新兴品牌，以区别于竞争对手 [37][78] - 行业竞争：公司凭借一流的超级区域城镇中心投资组合和健康的零售商环境，在行业中具有竞争力，新的租户类型和用途为商场带来流量、销售和租金增长 [16][21] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经营环境：宏观经济环境仍存在不确定性，但零售商的退缩情况较少，公司受益于零售市场的强劲表现和融资资本从办公领域向A类零售房地产领域的转移 [3][73] - 未来前景：对2024年及以后的前景保持乐观，预计入住率和净营业收入将继续增长，租赁管道将推动NOI增长 [29][43] 其他重要信息 - 公司领导层变动：首席执行官Tom O'Hern退休，Jackson Hsieh将接任，Tom将在未来几个月担任顾问 [34][37] - 重大交易：合作伙伴将One Westside办公楼出售给UCLA，公司按比例获得1.75亿美元；第四季度完成或承诺超8.9亿美元融资 [42] - 债务再融资：2024年1月，完成Chandler Boulevard Shops 2400万美元五年期银行贷款再融资；偿还Fashion District大部分贷款，剩余约800万美元预计4月偿还；完成Danbury Fair 1.55亿美元十年期CMBS再融资；正在与贷款服务商协商Fashion Outlets of Niagara 8600万美元贷款的多年期延期，预计本月完成 [47][70][71] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 对Jackson接任后的战略变化有何预期 - 回答：Jackson 3月1日开始工作，建议届时再询问 [7] 问题2: 2024年租赁承诺和意向书阶段情况与2023年相比如何 - 回答：2023年到期的租赁面积已基本处理完毕，2024年到期租赁面积的44%已有承诺，34%处于意向书阶段，总计约77%；目前租赁管道与去年同期大致相同 [10][11] 问题3: 2024年坏账和租赁终止收入的假设及与2023年或历史数据的比较 - 回答：预计坏账相对于2023年将开始正常化，对同店产生约0.02美元的不利影响；租赁终止收入指引为1000万美元，较2023年底下降约300万美元 [20] 问题4: 商场行业增长的关键驱动因素及S&O管道中奢侈品租户的占比和对未来增长的潜在影响 - 回答：商场行业增长的关键驱动因素包括创纪录的租赁量和新的租户类型，如食品饮料、健身等；关于奢侈品租户，正在将全球奢侈品引入Nordstrom Wing，预计未来几个月会有更多消息公布 [16][18] 问题5: Niagara资产再融资后是否会投入租赁资本以及对运营的影响 - 回答：交易仍在进行中，预计将获得多年期延期，该资产仍能产生FFO，有一定挑战但也有机会，保留该资产将增加收益，交易完成后会进行报告 [23] 问题6: Jackson可能对公司产生影响的机会点以及他融入公司平台的时间线和接任CEO的流程 - 回答：Jackson喜欢公司高密度和多元化优质城镇中心的战略，具体影响由他本人阐述；预计他会迅速适应并开展工作，Ed和Tom在董事会任职至5月，可提供支持 [24][103] 问题7: 2024年同店NOI增长放缓的驱动因素 - 回答：主要是面临更具挑战性的比较基数，运营费用相对较高，如保险成本、安保劳动力、坏账等，预计对同店产生约150个基点的不利影响；同时，为重新招商而将部分空间下线，预计对同店产生约1%的不利影响，但长期来看是积极的 [87][95] 问题8: 2024年G&A和百分比租金的情况 - 回答：预计G&A较2023年略有下降；预计2024年百分比租金将继续下降，但幅度不如2023年大，估计为个位数中段下降 [88][97] 问题9: 2024年租户保留率的预期以及是否有已知的搬离情况或假期后季节性变化 - 回答：预计2024年租户保留率在90% - 95%；目前没有看到零售商在假期后有异常的关闭或搬离情况，零售商环境健康，资产负债表强劲 [105][107] 问题10: 2024年NOI利润率改善的预期 - 回答：预计NOI利润率将继续改善，租金率提高、入住率增长以及租赁管道将在下半年带来更多增量租金，但运营费用仍有一定拖累 [112][114] 问题11: 2023 - 2024年债务执行中是否存在利率之外的权衡因素以及2024年再融资的大致利率 - 回答：在进行债务交易时，需要为未开业的租户预留资本，如Tysons项目预留约4000万美元；市场环境已基本正常化，目前交易利率在6%中段，预计2024年大致相同 [116][119] 问题12: 2024年底杠杆率目标以及是否会在当前价格发行股权 - 回答：预计到年底杠杆率将改善40 - 50个基点，目前预计约为8.2倍；不排除发行股权的可能性，但目前没有相关计划，会根据情况灵活使用ATM工具 [124][123] 问题13: Santa Monica Place和Scottsdale Fashion Square预期NOI确认的时间 - 回答：两个项目都将在2024年底或2025年初开始开业，大部分影响将在2025年体现，可能会有少量延续到2026年；Scottsdale项目的大部分翻新工作将在第四季度完成，新租户将在第四季度开始上线；Santa Monica项目的Club Studio和Arte将在2025年上半年完成，Din Tai Fung预计在今年底或明年初上线 [127][128] 问题14: 2023年百分比租金下降对租赁利差的影响以及利差的可持续性 - 回答：2023年到期租金较低，主要是因为疫情期间的短期可变租金交易在2023年续约为长期固定租金结构；预计2024年基本租金利差约为2023年底报告的17%利差的50% [129][130] 问题15: 2024年租赁相关资本支出的资金需求和融资计划 - 回答：预计在扣除经常性资本支出和租赁成本后，仍将产生约3亿美元的运营现金流；2024 - 2026年开发管道预计在1.5 - 2亿美元之间，2024年大致处于中点；公司正在处理8 - 10个主力店盒子的重新租赁，为2025 - 2026年的大规模重建做准备 [134][135] 问题16: 如何解读Danbury商场1.55亿美元新贷款与商场价值的关系 - 回答：该商场几乎100%入住，贷款价值比约为40%，公司通常融资比例在55%左右；由于市场环境困难，此次能以有吸引力的利率获得10年期贷款是一次很好的执行 [139][140] 问题17: 收购Freehold JV而Chandler仍为JV的原因以及Chandler未来是否会有变化 - 回答：收购Freehold是因为公司看好其经济前景和资产，但Chandler的情况是合作伙伴的决定，无法评论其动机 [143] 问题18: 寻找新管理层的特定技能或经验要求以及此时进行过渡的原因 - 回答：公司进行了详尽的搜索，使用了专业的招聘公司，Jackson非常合格和有能力；此时过渡是因为公司状况良好，CEO应在公司处于良好状态且自身健康时退休 [146][147] 问题19: Green Acres Mall重建项目的情况 - 回答：项目处于预开发和审批阶段，将是一个有吸引力的项目，整个园区销售额超过10亿美元，预计未来几个季度会有更多消息 [151]