财务数据和关键指标变化 - 第二季度同店净营业收入（NOI）增长5.6%，年初至今同店NOI增长5.2% [4] - 第二季度FFO每股为0.40美元，较2022年第二季度的0.46美元减少0.06美元，主要因利率上升致利息费用增加1500万美元（0.07美元） [81] - 预计核心NOI增长范围从2% - 3%上调至3.75% - 4.5%，2023年资金运营（FFO）预计在1.77 - 1.83美元每股 [92] - 租赁终止收入减少900万美元（0.04美元），主要因2022年第二季度有重大租赁终止结算；租金收入增加1000万美元，其中基础租金增加1000万美元、费用回收收入增加300万美元，百分比租金下降300万美元 [118] - 其他收入方面，第二季度在合资企业和全资资产份额中有约400万美元有利评估调整和零售投资收益，还有可持续性举措回扣及利息收入增加 [105] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第二季度签署191份租约，面积140万平方英尺；年初至今签署租约面积240万平方英尺，比2022年同期多约60万平方英尺（近35%） [8] - 第二季度新开店铺面积26.3万平方英尺，比2022年第二季度多约20%；年初至今新开店铺面积超45万平方英尺，超去年同期 [7] - 截至第二季度末，有151份租约、230万平方英尺新店铺预计在2023 - 2025年开业，另有超50万平方英尺新店铺租约正在谈判，总计280万平方英尺 [97] - 租赁管道新增店铺开业预计带来总计近6600万美元增量租金，将在2023 - 2025年实现 [10] 餐饮业务 - 签署Elephante、Catch等餐厅租约，Elephante预计2024年开业，Catch预计2025年开业 [85] 体验式业务 - 第二季度开设了如Dr. Seuss和Candytopia、World of Barbie、The FRIENDS Experience等体验式项目 [95] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国消费者在高利率和衰退威胁下仍具韧性，公司购物中心业务受益 [79] - 租赁兴趣来自健康健身、餐饮、娱乐、零售、体育、酒店和多户住宅等多个类别，需求处于历史高位 [80] - 破产情况处于2013年以来最低水平，第二季度仅有3起破产事件 [98] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司拥有并控制五个锚地地块的重新定位，这些地块与优质城镇中心相连，计划进行混合用途开发，包括住宅、酒店、餐饮和零售等 [6] - 持续将部分易受租金影响的租约转换为传统固定租约结构，以提高回收率和租金稳定性 [16] - 积极寻求非核心资产处置机会，但目前市场条件下交易较少，预计今年不会有更多非核心资产出售 [125] - 行业内购物中心业务竞争激烈，公司通过提高租赁量、增加租户多样性和提升运营效率来增强竞争力 [80] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 美国消费者在宏观经济挑战下仍保持韧性，公司购物中心业务表现良好，关键运营指标持续改善 [79] - 租赁市场需求强劲，预计2023 - 2024年入住率和净营业收入将继续增长 [116] - 对公司未来发展持乐观态度，认为租赁管道和新业务将推动业绩增长 [98] 其他重要信息 - 公司目前拥有约5.65亿美元可用流动性，包括4.05亿美元循环信贷额度 [83] - 2023年第二季度，公司为Deptford Mall现有抵押贷款获得三年期限延长，为Danbury Fair获得一年期限延长；出售亚利桑那州两个购物中心，总价2900万美元；收购五个前西尔斯地块50%权益，总价4800万美元 [93] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 非核心资产处置情况及市场条件 - 各合资企业情况不同，合作伙伴总体满意，目前无人有出售意向；预计土地销售较去年减少约50%，今年不会有更多非核心资产出售 [99][100][125] 问题2: 混合货架证券发行计划及股权融资想法 - 混合货架证券发行是常规续约，不代表使用意图，目前指导中无股权发行计划 [15] 问题3: 其他收入增长原因及后续趋势 - 第二季度其他收入增长因评估调整、可持续性举措回扣和利息收入增加；利息收入将维持高位，其他因素较难预测 [105] 问题4: SNO管道相关问题 - SNO管道新增租金约6600万美元，较上季度增加约300万美元，过去12个月增长约25%；新租约利差比续约租约更健康 [108] 问题5: 临时租户情况及转化机会 - 临时租户占比超8%，有机会转化为永久租户以实现租金增长，但过程较慢 [109] 问题6: 塞拉蒂奇合资企业收购的IOR预期 - 已租赁或稳定物业与待开发物业的IOR预期不同，租赁物业预计有低至中双位数回报 [111] 问题7: 资本分配中五个锚地地块重新定位的优先级 - 优先级较高，因其回报良好，符合资产密集化和多元化战略 [137] 问题8: 融资市场情况及丹伯里购物中心延期原因 - 融资市场在改善，年初至今超30亿美元购物中心交易完成融资，公司占约三分之一；丹伯里购物中心延期是为在更好时机再融资，第二季度因地区银行危机和信用利差扩大不适合 [140] 问题9: 销售生产率下降原因 - 主要因电动汽车销售较2022年放缓，整体降幅较小 [165] 问题10: 近期到期债务处理计划及泰森角提取额外股权情况 - 正在积极处理泰森角和尼亚加拉时尚奥特莱斯的债务，融资环境在改善；泰森角有机会提取额外资本 [142][167] 问题11: 西尔斯 - 塞拉蒂奇交易和亚利桑那州两个购物中心出售的资本化率 - 因保密协议无法披露资本化率 [62][145][147] 问题12: 百分比租金上升原因及后续趋势 - 因销售环境强劲和奢侈品类别推动，预计2023 - 2024年将下降，但仍高于疫情前和2019年水平 [149] 问题13: 租赁终止费用趋势及对收益影响 - 指导水平700万美元处于历史低点，可能成为收益顺风因素，但难以预测 [159] 问题14: 季度交通趋势 - 第二季度交通流量在疫情前水平的90% - 100%之间，与第一季度相当 [160] 问题15: 同店现金NOI预期增长但FFO范围仅收紧的抵消因素 - 同店NOI改善约0.05美元，但第一季度投资估值波动使FFO下降约0.025美元，还有利息费用增加和租赁终止收入减少等因素 [162] 问题16: 230万平方英尺已签约未开业面积相关问题 - 可参考第一季度投资者报告披露，该面积代表新增租金，空间可能空置或有现有用途 [170] 问题17: 利用租赁成功从公共空间获取额外收入机会 - 数字广告需求增长，但需获得城市许可；吸引体验式项目也是利用优质房地产的方式 [171]