财务数据和关键指标变化 - 第一季度AFFO每股为0.57美元,同比增长1.8% [29] - 总收入为4900万美元,同比增长14% [30] - 基础租金收入增长13.1%至4390万美元 [30] - 总G&A费用为670万美元,剔除非现金股票激励后为530万美元,同比增加 [31] - 物业成本为370万美元,同比下降 [32] - 环境费用为负17万美元,同比下降 [32] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司投资组合包括1103处净租赁物业和2处在建重建项目 [21] - 剔除在建重建项目,租赁物业的入住率为99.7%,加权平均租赁期限增至9.2年 [21] - 第一季度投资约4100万美元,收购了1处新建便利店、2处快餐店、7处汽车维修中心和12处快速隧道洗车店 [23][24] - 公司还提供了780万美元的开发资金,用于建设13处新的便利店、快速隧道洗车店和汽车维修中心 [24] - 第一季度投资组合的平均初始收益率为7.7%,加权平均租赁期限超过16年 [24] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司的资产遍布42个州和华盛顿特区,60%的年化基础租金来自前50大都市统计区,77%来自前100大都市统计区 [22] - 租金覆盖率为2.6倍,过去4年一直保持稳定,显示租户业务的抗风险能力 [22] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司继续通过投资便利店、快速隧道洗车店、汽车维修中心和快餐店等4大类资产来实现业务多元化 [14] - 公司正积极管理现有投资组合,延长了2个即将到期的主租约 [14] - 公司目前有4400万美元的已承诺投资管线,预计在未来6个月内部署,平均初始收益率与第一季度表现一致 [25] - 公司的目标零售行业和机构租户基础表现良好,保持健康的利润率和租金覆盖率 [17] - 便利店行业2023年销售额再创新高,公司从中获益 [17] - 公司预计2024年收购净租赁物业将面临挑战,但有望通过现有投资组合的租金上涨、2023年和2024年初的新投资带来的收益增长 [19] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司在2023年和2024年初的投资活动,加上最近的资本市场交易,使公司有望在2024年继续实现收益增长 [13] - 公司正在积极评估新的收购和重建机会,但交易市场的定价仍然是一个挑战 [18] - 公司相信有明确的途径实现2024年的收益增长,包括现有投资组合的租金上涨、2023年和2024年初投资的额外收益,以及已承诺管线的交割 [19] 问答环节重要的提问和回答 问题1 Farrell Granath 提问 您如何看待未来一年的投资交易节奏,是否会更多集中在下半年? [44] Christopher Constant 回答 我们认为当经济前景更加明朗时,交易市场将会重新活跃,因此下半年可能会有更多投资机会 [45] 问题2 Todd Thomas 提问 您提到管线交易的收益率在8%左右,这是否意味着您的投资收益率要求有所提高? [48][49] Brian Dickman 回答 我们希望能达到100个基点左右的息差,但在当前市场环境下,能达到100个基点以上的息差已经很不错了。我们会根据当时的资金成本定价,力争达到8%以上的收益率 [52][53] 问题3 Anthony Paolone 提问 您提到2027年到期的租约主要来自Getty Petroleum营销资产,您对这些租约的续租前景如何? [59] Christopher Constant 回答 这些租约的表现良好,我们正与相关租户保持积极沟通,预计这些资产将长期留在我们的投资组合中 [59]