财务数据和关键指标变化 - 第一季度归一化每股FFO为0.39美元,位于指引范围的上端 [1][2] - 第一季度净收入受到2.5亿美元商誉减记的影响 [2] - 同店现金NOI增长加速至3%,高于上一季度的2.7% [2] - 现金NOI利润率同比提升30个基点,主要得益于运营费用增长低于平均租金上涨2.8% [2] 各条业务线数据和关键指标变化 - 多租户业务第一季度NOI增长2.8%,高于2023年全年2.3%的增长 [2] - 多租户业务第一季度吸纳57,000平方英尺,占比17个基点,与公司去年11月公布的5个季度吸纳目标150-200个基点的进度一致 [3] - 多租户业务新签租约面积达480,000平方英尺,但由于到期面积较高导致退租也较多 [3] - 多租户业务未来12个月到期面积将降至每季度100万平方英尺左右,低于第一季度的160万平方英尺 [3] - 多租户业务未签约未入驻租约面积占比170个基点,为未来吸纳提供支撑 [3] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司在7个主要市场拥有高质量稳定的资产组合,包括奥斯汀、西雅图、费城和洛杉矶等 [4] - 这些资产主要位于或毗邻主要医院校区 [4] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司当前两大重点是资本配置和运营动能 [1][2] - 公司将通过出售资产和成立合资公司获得300-600百万美元的资金,并用于无负债回购股票,以加快每股FFO增长和提高股息覆盖率 [2][4] - 公司与KKR成立合资公司,公司将贡献12处资产,总资产价值3.83亿美元,对应6.6%的收益率,KKR将出资80%,公司获得3亿美元现金 [4][5] - 公司还在洽谈其他300百万美元的资产出售交易,预计收益率在6.5%-6.75%之间 [2][4] - 公司看好医疗办公楼的供需前景,人口老龄化和医疗需求上升推动需求,而建筑和融资成本上升限制了新开发 [3] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对多租户业务的吸纳目标和NOI增长目标保持信心,预计下半年将加速实现 [2][3] - 公司认为当前股价与资产净值存在较大差距,通过资产出售和合资的方式进行无负债回购具有显著的每股FFO和股息增长潜力 [4][5] 问答环节重要的提问和回答 问题1 Nick Yulico提问 询问KKR合资交易的背景和过程 [4] Todd Meredith回答 公司从去年秋季开始与潜在合作方进行接触,随着债券市场和股票市场环境的改善,公司在今年初加快了交易进程。公司选择了一个代表性的稳定资产组合与KKR合作,未来也可能继续向该合资公司贡献更多资产或进行新的收购 [4] 问题2 Austin Wurschmidt提问 询问公司是否还有更多资产出售计划 [5][6] Todd Meredith回答 公司还有更多资产出售和合资交易在洽谈中,将根据市场环境的变化继续评估和执行 [5][6] 问题3 Juan Sanabria提问 询问资产出售和合资交易对公司每股收益的影响 [7][8] Todd Meredith回答 公司认为这些交易将是有益的,因为可以使用收益偿还成本较高的浮动利率债务,并进行无负债的股票回购,从而提升每股收益 [7][8]