财务数据和关键指标变化 - 2023年第三季度Nareit FFO增长70个基点，达到7250万美元，即每股摊薄收益0.55美元，主要受强劲物业运营带来的租金收入增加推动，但被同比增加400万美元的利息费用和300万美元的第三方投资一次性非现金减值损失部分抵消 [33] - 第三季度核心FFO增长50个基点，达到7700万美元，即每股摊薄收益0.58美元，得益于物业入住率提高和强劲的租赁利差带来的收入增加，但被较高的利息费用部分抵消 [33] - 截至9月30日，公司资产负债率为4.9倍，债务加权平均利率为4.1%，加权平均到期期限为4.4年（含展期选项），82%的债务为固定利率 [35] - 由于与第三方投资相关的一次性非现金减值损失，公司将Nareit FFO指引下调至每股2.23 - 2.27美元，重申核心FFO指引中点，并将范围收紧至每股2.31 - 2.35美元，中点代表同比增长2.6%，尽管存在每股0.10美元的利息费用逆风 [16] - 重申同一中心NOI指引在3.75% - 4.5%的范围内 [16] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 本季度末主力租户入住率为99.3%，同比增加40个基点；内铺入住率环比增加10个基点至94.9%，同比增加130个基点 [4] - 截至9月30日，内铺每平方英尺的在租平均基本租金（ABR）较去年同期增长5.2% [4] - 第三季度续约租金利差增长16.9%，新租租金利差增长26.3% [119] - 第三季度续约和新签的内铺租约平均年度合同租金涨幅为2.5% [11] - 第三季度公司续约的租户装修（TI）支出每平方英尺不到1美元，实际为0.88美元 [11] 收购业务 - 第三季度公司通过ATM机制发行约200万股，净收益7010万美元，加权平均股价为35.59美元 [34] - 截至10月31日，公司已收购一处物业和一个外铺，另有资产正在签约中，预计2023年净收购额在2.5亿 - 3亿美元之间 [14] 开发和再开发业务 - 年初至今已稳定10个项目，为租户提供超过22.3万平方英尺的空间，每年新增净营业收入（NOI）约290万美元 [12] - 预计2023年全年在新建外铺开发和再开发项目上投资3500万 - 4500万美元，该业务的现金回报率在9% - 12%之间 [12] 各个市场数据和关键指标变化 - 自第三季度以来，随着资本化率因利率上升而调整，交易活动有所增加，市场正在从卖方市场向买方市场过渡 [9] - 公司认为市场上资本化率有100 - 150个基点的变动，但交易量不大 [46] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 专注于由市场上销售额排名前两位的杂货店锚定的社区购物中心，通过综合且经过周期检验的运营平台提升物业层面的业绩 [2] - 继续投资于创造价值的外铺开发和再开发项目，以实现长期NOI增长 [12] - 计划在即将到来的投资者日提供2024年的初步指引和长期增长驱动因素的最新情况 [16] 行业竞争 - 公司认为自身在收购市场上具有优势，能够以合理价格完成收购，并实现9%以上的无杠杆内部收益率（IRR） [9] - 公司的差异化战略使其在经济周期中保持稳定增长，包括专注于杂货店锚定的购物中心、必需品零售租户组合、合适的规模和位置、高入住率、高租赁利差和保留率、多元化的租户组合、无不良零售商风险、强大的资产负债表和经验丰富的团队 [32] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对Kroger和Albertsons的合并对PECO的影响持谨慎乐观态度，认为如果合并完成且413家门店出售给C&S，对PECO是净利好；如果合并未完成，Albertsons锚定的购物中心将继续保持强劲表现 [3] - 尽管利率上升和其他宏观逆风，但公司凭借租赁利差、入住率和高保留率等因素实现了盈利增长，预计未来将继续实现正收益增长 [16] - 公司认为当前经营环境仍然强劲，消费者具有韧性，杂货店为购物中心带来了强劲的客流量，租赁需求持续旺盛，且公司资产负债表良好，适合进行增值收购 [118] - 预计租赁利差将在今年剩余时间和可预见的未来保持强劲，PECO的租户保留率本季度仍保持在93% [119] - 公司有信心在未来实现每年3% - 4%的同一中心NOI增长 [120] 其他重要信息 - 公司宣布了领导层变动，Devin将于12月31日辞去总裁职务，Bob将成为总裁，Joe将成为首席运营官兼执行副总裁，这是公司长期继任计划的一部分 [17] - 公司任命Tony Terry为董事会独立董事，自10月30日起生效 [18] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 公司债务结构和利率风险 - 公司目前债务的82%为固定利率，较高的利率是逆风，预计全年对每股收益的影响约为0.10美元，但公司仍实现了核心FFO的正增长 [38] - 由于市场不确定性，公司计划增加浮动利率债务的比例，超过10%的长期目标，待市场更稳定和资本市场流动性改善时，再考虑发行长期固定利率债务 [38] 问题: 第四季度收购计划和目标资产类型 - 公司预计第四季度完成多项收购交易，以实现全年2.5亿 - 3亿美元的净收购目标，这些交易涉及多个卖家，符合公司现有战略，且经过价格让步和多种方式协商达成 [43] - 目标资产通常由市场上排名前两位的杂货店锚定，存在空置率和低于市场租金的情况，公司认为有提升空间 [62] 问题: 资本化率和无杠杆内部收益率 - 公司主要以无杠杆内部收益率进行项目评估，而非资本化率，但认为市场上资本化率有100 - 150个基点的变动，目前市场资本化率可能处于中6%的范围 [46][82] - 公司预计第四季度收购项目的无杠杆内部收益率在9.5%以上 [9] 问题: 内铺入住率增长潜力和租赁策略 - 公司认为内铺入住率仍有上升空间，预计可提高约100个基点，从目前略低于95%提升至96%，主要基于高保留率、租赁利差和强劲的租户需求 [49] - 公司70%以上的租金来自必需品零售，认为该领域在经济衰退中更具韧性，同时健身和美容等类别租户的客流量也在增加 [27] 问题: 不良债务和关注名单 - 公司关注名单上的前十大租户占总ABR的2.4%，公司对困境零售商的敞口非常有限，今年申请破产的零售商在公司投资组合中的ABR占比仅为40个基点 [77] 问题: 便利店资产和业务战略 - 公司曾涉足便利店资产领域，认为该领域有机会，但需要合适的组织团队和价格，且是一个逐物业的业务 [79] 问题: 同一中心NOI指引范围和第四季度表现 - 同一中心NOI指引范围为3.75% - 4.5%，第三季度增长稍慢是由于2022年的业务活动影响，第四季度预计仍将实现同比增长，但会受到正常化的不良债务影响 [74] 问题: 小商店零售商的表现和机会 - 公司认为小商店零售商表现强劲，在多个经济周期中具有韧性，公司在与小商店零售商的合作中取得了积极经验，包括低拖欠率和坏账率 [55] 问题: 地面开发项目的可行性 - 公司认为目前除了外铺项目，地面开发项目的机会非常有限，因为回报可能较低，且需要大量工作，而外铺项目的三重净租赁业务仍然非常有利可图 [63] 问题: 租户租金涨幅和NOI增长贡献 - 第三季度租户平均年度合同租金涨幅为2.5%，公司将提供小商店租约中合同租金涨幅超过3%的比例的相关信息 [11][139] - 租金涨幅对NOI增长的贡献目前可达80个基点，公司认为该数字将继续上升至100个基点或更高 [140] 问题: 出售资产的无杠杆内部收益率 - 公司出售资产的无杠杆内部收益率整体高于9%的目标，但具体数字需进一步分析提供 [150] - 相对于收购时的预期，公司出售资产的实际无杠杆内部收益率超过预期100个基点 [151] 问题: 贷款环境和业主困境情况 - 公司目前未看到大量业主因无法获得融资而出售项目，但预计区域银行贷款到期时可能会出现一些资产进入市场的情况 [145] 问题: C&S作为杂货店运营商的信心来源 - C&S有100多年的批发业务历史，也有经营杂货店的经验，但市场对其作为大型杂货店运营商的能力仍存在疑问，公司认为其比新成立的SpinCo更有优势，但具体表现有待观察 [152]