财务数据和关键指标变化 - 第一季度核心FFO为每股0.22美元，比华尔街第一季度共识估计高出0.01美元，比上一年第一季度低0.03美元，下降原因是负的同店增长和较高的利息费用 [32] - 季度末未偿债务为36亿美元，加权平均利率为3.92%，加权平均期限为3.3年；87%的债务为固定利率，加权平均利率为3.3%，其余13%为浮动利率，加权平均利率为8% [35] - 核心FFO指引中点提高0.02美元/股，范围在0.75 - 0.81美元/股，中点为0.78美元/股，增长主要因投资组合运营好于预期和费用及其他收入增加 [36] - 流动性方面，季度末现金及受限现金为4.12亿美元，较年末减少5670万美元，循环信贷额度有7.5亿美元未提取，总流动性约12亿美元 [54] - 租赁指引中点提高3.75万平方英尺，范围为72.5 - 90万平方英尺；同店NOI和同店现金NOI增长假设中点提高50个基点 [55] 各条业务线数据和关键指标变化 纽约业务线 - 第一季度租赁约11.7万平方英尺，亮点是与公民银行签订7.4万平方英尺的15年期初始租约 [25] - 同店基础上租赁率为90.1%，季度和年度均下降10个基点；全年到期租金的8.4%（约47.6万平方英尺）将在年底到期 [29] - 现金基础上下降2.9%，GAAP基础上下降1.1% [20] 旧金山业务线 - 第一季度租赁约16万平方英尺，主要是与毕马威完成13.8万平方英尺的租约延期和与一家人工智能公司完成1.9万平方英尺的租约 [14] - 同店基础上租赁率为85.5%，季度环比下降430个基点，同比下降820个基点；年底前约8.6万平方英尺的年化租金（占比4.7%）将到期 [19] - 现金基础上增长1.9%，GAAP基础上下降9.2% [20] 各个市场数据和关键指标变化 纽约市场 - 曼哈顿活跃租户数量与2018 - 2019年水平相当，用户需求接近2000万平方英尺；中城是曼哈顿三个主要市场中最活跃的，第一季度租赁活动约371万平方英尺，连续第二个季度超过五年季度平均水平，是自2020年第一季度以来的最佳开局 [16][38] - 中城可用性仍处于高位，为18.1%，第一季度吸纳量略为负；转租活动较2023年2月的高点下降了13% [16] 旧金山市场 - 第一季度租赁约140万平方英尺，比疫情年和季度平均水平高14.4%，但比前10年季度平均水平低40.3%；租户和市场需求增长至超过600万平方英尺，为2020年第一季度以来的最高水平 [18] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续执行商业计划，利用优质资产和战略定位，满足租户对高品质、位置优越、配套设施丰富建筑的需求，以实现租赁目标 [12][26] - 专注于为租户提供卓越服务，续签现有租约，租赁空置空间；目前有超过30万平方英尺的租约正在谈判和处于高级提案阶段，且管道持续增长 [15] - 考虑与第三方合作，利用市场专业知识和投资方法，谨慎分配资本用于外部增长机会，关注能发挥平台专业知识和具有深度价值的投资 [69][81] - 重视可持续发展，获得2024年能源之星年度合作伙伴奖，致力于在100%的办公组合中获得能源之星标签，执行减少环境影响和运营成本的举措 [102] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第一季度业绩令人对2024年感到兴奋，对执行战略和发展方向充满信心，A类建筑和沿海门户市场具有韧性 [13] - 纽约租赁活动持续改善，公司在市场中获得了超过应得份额的业务；旧金山市场开始变得更加活跃，公司资产具备吸引优质租户的优势 [12][100] - 交易市场环境仍然低迷，但交易量开始回升，预计未来一年市场将更加活跃，随着买卖价差缩小和不良资产增加，可能出现有吸引力的收购机会 [96] 其他重要信息 - 60 Wall的贷款进行了修改和延期，分为3.16亿美元的A票据和2.59亿美元的B票据，到期日延长至2029年5月；合资企业计划投资约2.5亿美元对该资产进行重新定位，公司占比5%（约1250万美元） [22] - 将111 Sutter和Market Center指定为非核心资产，并在补充资料和投资者报告中提供了额外披露 [23] - 位于1301第六大道的Paramount Club正式开业，这是一个为纽约投资组合租户提供专属服务的会员俱乐部，有助于吸引和留住顶级租户 [94] - 米其林星级餐厅鼎泰丰将于本季度在公司总部广场的玻璃立方体下开业 [100] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请介绍一下租赁管道、已知迁出情况以及能否在今年签约以覆盖到期租约 - 纽约已知的重大迁出是Clifford Chance在31 West 52nd Street约22.9万平方英尺的租约到期，占2024年到期租约的近50%；30万平方英尺的管道中很大一部分在纽约，且有相当比例针对Clifford Chance将腾空的空间 [57] - 旧金山2025年到期租约中约60%由摩根大通和谷歌构成，目前尚不确定，公司正努力降低风险 [57] 问题2: 关于非核心资产与银行的讨论情况以及是否会交回钥匙 - 目标不是交回钥匙，而是在保持资产负债表实力的同时，尽可能保留选择权；公司会继续与贷款人讨论，寻求前进的方法 [60] 问题3: 公司是否仅关注纽约和旧金山的机会，是否会考虑其他市场 - 目前专注于纽约和旧金山，华盛顿特区市场暂无吸引力，公司在该地区的夹层基金投资未发现机会 [41] 问题4: 111 Sutter的结果是否会拖延几个季度，是否有风险 - 对公司及其合作伙伴而言没有风险，债务为无追索权；可能的结果是继续以类似结构延期，这对公司和股东非常有利，或者资产可能被收回，届时债务将从资产负债表中移除，实现去杠杆化 [44] 问题5: 是否与Showtime开始对话，其租约延期的可能性如何 - 公司与租户保持持续沟通，但目前谈论Showtime的计划还为时过早；1633资产有其他潜在租户对额外空间感兴趣 [45] 问题6: 毕马威在55 Second Street短期续约一年的原因，是否可以通过降低租金或提供更多优惠获得更长租约 - 续约期限为21个月，这是双方都能接受的交易，目前判断未来情况还为时过早 [46] 问题7: 是否会考虑近期处置零售资产 - 目前还为时尚早，大公司的决策可能会发生变化，例如毕马威之前曾有迁出传闻，但现在续租了，所以难以确定租户的未来计划 [49] 问题8: 公司进行私募市场投资的考虑因素是什么 - 公司流动性状况良好，目前不会从自身资产负债表中投入大量股权；可能会通过合资企业进行投资，与合作伙伴有不同的投资期限 [69] 问题9: 为实现租赁指导中点，预计的增量吸纳将来自哪些方面 - 预计全年将有大约40万平方英尺的租赁以实现指导中点87.1%，纽约的机会更大，特别是31 West 52nd Street和1301 Avenue of the Americas [72] 问题10: Showtime是否仍为已知迁出租户，情况是否有变化 - 目前无法确定Showtime的计划，公司与租户保持沟通，1633资产有其他潜在租户对额外空间感兴趣 [45] 问题11: 租赁中的让步情况如何，是否有上升压力 - 让步已趋于平稳，可能略有上升；第一季度纽约的让步略有增加是因为二楼的交易，总体处于历史水平，预计未来保持稳定 [77] 问题12: 公司之前的投资情况以及未来的投资方向 - 公司曾与大型养老基金合作投资百老汇的零售资产（M&M商店），投入少量股权并获得了可观的费用收入回报；未来将寻找能发挥平台专业知识和具有深度价值的投资机会，注重质量，不考虑B或C级机会 [81] 问题13: 合资伙伴对办公投资的无杠杆内部收益率目标是多少 - 合资伙伴期望的无杠杆内部收益率目标在15% - 20%之间，具体取决于资金来源 [82] 问题14: 租赁指导中的入住率目标是否意味着Clifford Chance腾出的空间将有大量吸纳 - 公司认为有机会增加入住率，例如第三大道的某些建筑近期有回升迹象，第六大道的物业也有机会实现入住率目标 [86] 问题15: 本季度纽约市场的市值与市场趋势持平，旧金山为负，未来管道的市值与市场趋势如何 - 中城18%的可用空间中约57%在15层及以下，A类和顶级建筑以及高层子市场有定价权，有机会实现正的市值与市场趋势，但需具体情况具体分析 [87]