财务数据和关键指标变化 - 2023年第四季度FFO为每股0.37美元，与2022年第四季度持平，AFFO为每股0.38美元，同比下降7.3% [17] - 2023年全年FFO为每股1.47美元，AFFO为每股1.49美元，同比分别下降15%和16% [19] - 2023年第四季度一般及行政费用为150万美元，其中包括110万美元的外部管理费 [18] - 2024年全年FFO指导范围为每股1.51至1.56美元，AFFO指导范围为每股1.53至1.58美元 [41] - 2024年预计加权平均流通股数为1490万股 [42] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2023年第四季度，公司收购了两处新建物业，租户为Dollar Tree和Family Dollar，并回购了950万美元的普通股，平均价格为每股16美元 [13] - 2023年全年，公司收购了14处净租赁物业，总价值8300万美元，现金资本化率为7.4%，并发放了三笔第一抵押贷款，总承诺金额为3900万美元，初始收益率为9.1% [32] - 2023年全年，公司出售了24处物业，总价值1.08亿美元，加权平均退出资本化率为6.3%，实现收益930万美元 [14] - 2024年预计投资活动为5000万至8000万美元，包括潜在的额外贷款投资 [41] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司投资组合的入住率为99%，预计未来几个月将有所增加 [8] - 2023年收购的物业中，超过66%的基础租金来自投资级信用评级的租户 [14] - 公司投资组合中65%的年化基础租金来自投资级信用评级的租户 [35] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续实施以价值为导向的资产回收计划，将投资组合重新定位为更高质量的信用资产，以降低现金流风险并提供流动性 [3] - 公司预计2024年将出售5000万至8000万美元的物业，并预计投资收益率与处置收益率之间的净投资利差为75至100个基点 [23] - 公司计划通过资产回收策略继续提升投资组合质量，包括出售低资本化率物业和升级投资组合 [26] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为公司目前的价值被低估，预计2024年AFFO每股增长强劲，贷款投资将在未来24个月内提供自然去杠杆机会 [7] - 管理层对2024年的投资活动持谨慎态度，预计资本市场的准入和交易市场的活动将受到限制 [40] - 管理层预计2024年将实现轻微的去杠杆化，净债务与EBITDA的比率将接近7倍 [54] 其他重要信息 - 公司资产负债表稳定，无债务到期至2026年，季度末总流动性超过1.87亿美元 [21] - 公司2024年初的投资组合年化基础租金为3880万美元，贷款投资的年化利息收入为320万美元 [22] - 公司预计2024年将宣布第一季度现金普通股股息，预计在2月底公布 [20] 问答环节所有的提问和回答 问题: 2024年AFFO指导范围是否仅包括收购和处置活动 - 回答: 部分原因是收购和处置时间，另一部分原因是是否获得贷款还款，特别是2400万美元贷款的还款 [24] 问题: Mountain Express物业的处理计划 - 回答: 正在与多个运营商进行积极讨论，已签署两份租约，预计将在近期至中期内完成所有租赁 [25] 问题: 投资组合中可能出售的资产比例 - 回答: 仍有一些低资本化率物业可能被出售，同时将继续升级投资组合 [26] 问题: 租户和行业集中度的未来计划 - 回答: 计划逐步降低Walgreens的敞口，并寻找更多Walmart、Lowe's等高质量租户 [27] 问题: 2024年投资指导是否包括股票回购 - 回答: 不包括股票回购活动，股票回购将是额外的资本使用 [51] 问题: 租赁物业的租金增长预期 - 回答: 目前仅包括已签署的两份租约，未来将根据实际情况更新 [53] 问题: 2024年杠杆率预期 - 回答: 预计2024年底净债务与EBITDA的比率将接近7倍 [54] 问题: 贷款投资的资本分配上限 - 回答: 贷款投资组合不会进一步扩大，可能会通过出售部分贷款来发放新贷款 [68] 问题: 交易市场复苏的条件 - 回答: 预计随着利率环境的变化和债务成本的上升，交易市场将逐渐活跃 [69] 问题: Walgreens的信用状况和行业前景 - 回答: Walgreens的新管理层正在改善信用状况，物业位置优越，市场需求强劲 [61][89] 问题: 股票回购与流动性的平衡 - 回答: 公司将继续通过股票回购和资产出售来保持杠杆中性，同时关注市场流动性 [76][92]