财务数据和关键指标变化 - 第一季度筹集约1400万美元股权资本，继续增值收购资产 [14] - 每股摊薄后资金运营（FFO）为0.20美元，调整后资金运营（AFFO）为0.25美元 [14] - 第一季度末，债务加权平均利率为4.22%，加权平均期限为四年，2027年前无重大债务到期 [14] - 1.5亿美元高级无抵押循环信贷安排中，有160万美元未偿还，固定利率债务占所有借款的94% [14] - 净债务与年化调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）之比为5.8倍，处于低于7倍的目标范围内 [14] - 预计第二季度数据在15万 - 20万美元之间，取决于项目时间 [15] - 2024年全年预计总现金一般及行政费用（G&A）在950万 - 980万美元之间 [15] - 第一季度通过自动提款机（ATM）发行约57.6万股普通股，平均每股价格14.25美元，总收益820万美元 [36] - 作为投资组合收购的一部分，发行近41.2万个运营合伙企业普通股单位，每个单位价格14.05美元 [36] - 经常性资本支出（CapEx）为15万美元，在12.5万 - 17.5万美元的预期范围内 [36] - 董事会批准每股0.24美元的季度股息，较2023年第一季度股息增长1.1% [37] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度收购29处房产，花费1900万美元，加权平均资本化率为7.8% [4] - 第一季度收购增加11.2万净可租赁内部平方英尺，其中16处最后一英里房产贡献2.6万平方英尺，13处灵活房产贡献8.6万平方英尺 [33] - 季度末后，公司以410万美元收购6处房产，并将总价350万美元的11处房产纳入最终合同 [33] 各个市场数据和关键指标变化 - 交易市场受当前波动性和利率影响，但邮政房地产卖家对10年期国债走势的关注低于其他更依赖经纪的行业 [4] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于收购邮政房地产并提高管理资产的现金流，通过普通股和运营合伙企业单位发行筹集股权资本，保持杠杆在目标范围内 [10] - 公司通过与目标资产所有者建立长期关系来获取收购机会，过去几年约75%的收购来自内部渠道 [32] - 作为邮政房地产领域最大的所有者，公司凭借高租赁保留率、高入住率和可预测的现金流保持市场领先地位 [12][32] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管宏观环境不确定，但公司团队专注于核心业务，对业务模式和专业市场机会充满信心，预计2024年取得成功 [10][32] - 公司与邮政服务合作解决过期租约问题，虽进展缓慢但一切顺利，希望在下个季度提供更好的更新 [18] - 公司希望提高交易速度并调整全年收购指导，但目前维持8000万美元的全年收购指导 [22] 其他重要信息 - 公司在财报电话会议中可能提及非公认会计原则（Non - GAAP）财务指标，相关指标与公认会计原则（GAAP）指标的表格对账可在公司收益报告和补充材料中找到 [3] - 公司使用的前瞻性陈述受1995年《私人证券诉讼改革法案》安全港条款保护，实际结果可能与陈述有重大差异，公司不承担更新前瞻性陈述的义务 [8] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 90多处延期租约的谈判进展，以及是否能达成新租约和租金提升 - 谈判仍在进行中，过程较为漫长，公司正努力与邮政服务达成双方都能接受的解决方案，希望实现租金提升，但在完成前无法承诺，预计下个季度提供更好的更新 [18] 问题2: 未来租约谈判过程是否会更高效 - 公司过去也遇到过类似谈判耗时较长的情况，目前正与邮政服务合作提高效率，希望未来能解决此问题，但在解决前无法承诺，不过租金收取不受影响，解决后会支付协商租金与租约到期时租金的差额 [19] 问题3: 若完成延期租约谈判，下半年是否会有额外的资本支出 - 公司预计近期收购或续租不会改变指导，下一季度将提供未来季度的指导 [21] 问题4: 潜在卖家的积极性以及收购管道速度的预期变化 - 卖家有一定积极性，但未调整整个市场的资本化率，公司仍需逐笔交易协商调整资本化率，希望随着时间推移交易速度加快并调整指导，目前维持全年8000万美元的收购指导 [22] 问题5: 高利率环境和银行融资收紧对小业主再融资邮政资产的影响 - 邮政房地产市场（至少在灵活和最后一英里设施方面）融资程度不高，卖家有到期抵押贷款时可再融资，但利率更高，不过这通常不是交易流量的主要驱动因素 [24] 问题6: 投资组合中包含年度租金递增条款的比例以及未来趋势 - 这是一个灵活的问题，取决于通货膨胀和物业运营成本，不能承诺所有未来租约都有递增条款，但在合适的情况下会进行谈判争取 [25][45]