财务数据和关键指标变化 - 2023年收购223处房产，花费7800万美元，四季度和全年加权平均资本化率为7.7%，较2022年提高近100个基点 [3] - 2023年AFFO每股同比增长6% [16] - 2023年四季度FFO为每股摊薄后0.24美元，AFFO为每股摊薄后0.26美元 [20] - 2023年末净债务与年化调整后EBITDA比率为5.6倍，目标是保持在7倍以下 [4][7] - 董事会批准每股0.24美元的季度股息，较2022年四季度股息增长1.1% [21] - 2023年四季度和全年现金G&A费用处于既定范围底部，占收入百分比全年下降，预计2024年继续下降，2024年一季度预计在210万 - 230万美元之间 [31] - 2023年四季度经常性资本支出为21.1万美元，预计2024年一季度在12.5万 - 17.5万美元之间 [7] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2023年四季度收购75处房产，增加约15.3万净可出租内部平方英尺，包括55个最后一英里邮局的7.1万平方英尺和20个灵活物业的8.2万平方英尺 [18] - 截至2024年2月23日，公司收购8处房产花费450万美元，并将20处总价1390万美元的房产纳入最终合同 [18] - 工业租赁约占收入的10%，有5份工业租赁，其中一份有类似典型工业租赁的CAM报销结构 [28][50] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 若无宏观经济环境和资本市场变化，2024年预计收购规模约8000万美元，继续目标加权平均资本化率达到或高于7.5% [17] - 因过去几年工业资产价格昂贵，除非其资本化率上升，否则公司不会重点关注，公司业务以灵活和最后一英里建筑为主 [11] - 公司希望以增值方式收购，需降低资本成本或调整卖家定价预期 [37] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2024年有很长的发展道路，仍有大量机会，鉴于无近期债务到期、资产负债表稳健、高收款和保留率，对业务基本面有信心 [17] - 与美国邮政的租赁谈判正在进行，希望在未来几个月收到2022年的租约 [5] 其他重要信息 - 过去10多年保持99%的历史加权平均租约保留率 [5] - 截至2024年2月23日，1.5亿美元高级无抵押循环信贷安排中有1.42亿美元未提取，97%的借款为固定利率 [7] - 债务加权平均利率为4.14%，加权平均期限为四年，2027年前无重大债务到期 [20] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 最后一英里和灵活物业收购的初始资本化率差异 - 公司更关注资产增值情况，过去几年工业资产价格昂贵，除非其资本化率上升，否则不会重点关注，灵活和最后一英里建筑是业务核心 [11] 问题: 什么因素会使2024年收购规模从8000万美元提升至1.5亿美元 - 未明确提及具体因素 [12] 问题: 近期收购物业续约时租金增长率与持有多年物业的差异，以及与美国邮政首次租赁谈判的租金提升情况 - 首次租赁谈判租金提升幅度更大，续约时提升幅度较小，但仍有不错的租金增长，公司将租约推向市场定价，当前希望签订可尽快按市场定价的五年租约 [23][34] 问题: 2024年是否会有更多工业收购机会 - 有很多机会，但公司对价格不满意，需降低资本成本或调整卖家定价预期，公司会耐心等待机会 [36][37] 问题: 与邮局签订新租约时是否有阻力 - 过去五年公司业务增长，与美国邮政需要更高效的租赁谈判流程，目前谈判进展顺利，有信心取得成功 [38] 问题: 长期租约续约率范围，以及在通胀环境下续约是否受益 - 未明确长期租约续约率范围，同店租金增长率为2.2%，后续会更新该数据，因运营成本增加，希望在租约中获得租金递增，但谈判未完成，情况不确定 [40][42] 问题: 未来G&A增长速度及是否有非典型费用 - 预计今年无典型费用，公司在控制G&A增长，现金G&A占收入百分比逐年下降，2024年一季度指引与四季度相似 [43] 问题: 2024年到期租约从三季度的88份增至91份的原因 - 88份是2023年到期租约，新增3份是2024年到期且尚未续约的租约 [45][46] 问题: 91份租约的年租金是多少 - 约400万美元 [47] 问题: 股息增加1%是否预示今年盈利增长情况 - 年初难以判断，一般来说去年盈利情况显示年末权重可能稍大，但不会很明显，股息和盈利增长不完全相关，董事会会每年审查，公司致力于随着盈利增长降低派息率 [48][54] 问题: 五份工业租赁是否有典型工业租赁结构，是否有未来一两年影响收入的租约到期情况 - 更类似邮政租赁结构，其中一份有类似典型工业租赁的CAM报销结构；有部分租约未来一两年到期，如托皮卡的两处房产，希望按市场定价续约，但对整体业务影响不大 [28][29][50]