财务数据和关键指标变化 - 第三季度NAREIT FFO为每股1.02美元，受0.01美元的EDP合并过渡费用影响；核心运营收益为每股0.97美元 [29] - 第三季度同店净营业收入（NOI）增长2.9%，剔除新冠时期储备金收回和终止费用的影响 [29] - 全年同店NOI增长指引调整为约3.5%，剔除新冠时期储备金收回和终止费用 [25] - 每股核心运营收益指引中点上调0.03美元，主要受同店NOI上调、Urstadt Biddle交易预期增值以及收购和处置假设变化的推动 [25] - NAREIT FFO每股区间仅上调0.01美元，主要由于预计的合并过渡成本的抵消影响 [25] - 预计今年自由现金流超过1.6亿美元，能够自我资助不断增长的投资项目 [30] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第三季度同店租赁率提高20个基点，即使考虑到约25个基点与破产相关的迁出影响（主要归因于剩余的Bed Bath门店） [120] - 过去几个季度店铺租赁活动创纪录，保留率高于平均水平，第三季度店铺租赁率再提高50个基点，达到近纪录高位93.2% [121] - 本季度实现了9%的现金租赁利差（综合基础），其中新租赁利差超过20%；直线租金利差超过17% [121] - 第三季度同店基础租金增长超过3%，是同店NOI增长的最大和最重要贡献因素 [122] - 已执行的SNO管道代表超过3600万美元的年度增量基础租金，租赁管道仍然充足 [122] 开发与再开发业务 - 年初至今开发和再开发项目启动金额增至2.1亿美元，其中包括第三季度启动的南加州Circle Marina Center 1500万美元的再开发项目 [28] - 正在进行的4.4亿美元项目管道进展顺利，目前已租赁超过84%，综合回报率超过8% [28] 各个市场数据和关键指标变化 - 零售市场环境健康，租户对公司购物中心的空间需求强劲 [120] - 消费者在公司贸易区域的消费能力较强，租户销售业绩良好，购物中心客流量稳定 [116] - 美国新增零售空间极少，支持现有空间的价值和稀缺性 [116] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 继续专注于开发和再开发项目，目标是每年实现2 - 2.5亿美元的再开发和开发支出 [110] - 积极寻找有吸引力的收购机会，注重项目的内部收益率（IRR）和对公司质量、增长和收益的增值作用 [113] - 利用强大的资产负债表和流动性，灵活进行资本配置决策，通过经济周期保持价值创造项目的连贯性 [112] 行业竞争 - 行业内交易市场活动清淡，但公司凭借自身优势能够找到高回报的投资机会 [115] - 公司拥有优质的杂货店锚定邻里和社区购物中心，以及强大的贸易区域人口统计数据，有助于保持高入住率，抵御潜在的经济影响 [117] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经营环境方面，宏观经济环境呈现积极趋势，消费者消费能力强，租户销售和购物中心客流量表现良好；但近期利率上升和借贷成本增加带来不确定性，预计2024年再融资债务到期将对收益产生影响 [116][117] - 未来前景方面，公司对未来发展充满信心，认为自身在多个方面具有优势，包括优质的资产组合、强大的开发团队、充足的现金流和灵活的资本配置能力等，能够继续创造价值并实现增长 [110][112] 其他重要信息 - 公司与Urstadt Biddle的合并于8月中旬完成，自合并以来，在将资产整合到公司平台和欢迎新团队成员方面取得了重大进展 [111] - 公司计划在2024年上半年进行4 - 4.5亿美元的无担保债券发行，所得款项用于再融资到期债务和减少信贷额度余额 [30] - 公司股息在本季度再次提高3%，较2019年提高了15% [112] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：Urstadt Biddle交易对明年指引的影响 - 从核心角度看，该交易将带来约1.5%的增值，相当于2024年每股增加0.04 - 0.05美元；在NAREIT FFO方面，涉及合并过渡成本，预计今年结束时约为500万美元，其中大部分在第四季度发生，预计有700万美元的过渡费用延续到2024年 [18] 问题2：Rite Aid破产对公司的影响及应对策略 - 公司共有22个Rite Aid门店，占ABR的50个基点，其中一家已关闭，另一家正在进行清仓销售；公司对自身的风险敞口和门店质量有信心，认为可以通过与更好的商家合作，以更高的租金重新租赁这些空间 [27] 问题3：SNO管道中与Bed Bath相关的金额及上线节奏 - 3600万美元的SNO管道中，150万美元与Bed Bath相关；此外，本季度还增加了300万美元的UBP投资组合SNO管道；约80%的管道将在明年年底前上线 [39] 问题4：新租赁中小店铺和锚定租赁的构成变化及小店铺租赁费率提升空间 - 第三季度锚定交易增多导致小店铺新租赁签约比例下降；公司对团队和投资组合有信心，认为小店铺租赁费率仍有提升空间，有望打破纪录 [50] 问题5：租赁 escalators 对同店NOI的影响及旧租赁更新速度 - 公司团队非常关注租赁escalators，75%的店铺交易有3%或更高的递增率，约95%的交易有递增率；公司会抓住机会实施嵌入式租金递增，以提升整体收益和同店NOI [35] 问题6：UBP投资组合整合对入住率的影响 - 合并的理念是通过租赁提升UBP投资组合的入住率，公司希望缩小与传统Regency投资组合的租赁率差距；目前整合工作进展顺利，但缩小差距需要时间 [49] 问题7：未来12 - 18个月8000万美元开发项目的情况 - 团队正在积极推进这些项目，包括确定租户、控制成本和完成审批等工作；市场对租户需求强劲，公司将在满足条件后启动项目 [56] 问题8：2024年坏账和利息成本的趋势 - 坏账方面，今年下半年趋势回归历史平均水平，预计2024年将从历史平均的50个基点左右开始；利息成本方面，计划进行4 - 4.5亿美元的融资活动，包括再融资6月到期的2.5亿美元债券（利率3.75%）和一些到期的抵押贷款，同时考虑合并交易费用 [63] 问题9：未来3年到期的无期权锚定租赁情况及租金提升机会 - 目前有超过50份无期权锚定租赁将在未来3年到期，团队会确保获得合适的市场租金，并在可能的情况下升级租户；以Bed Bath为例，公司签署的交易租金超过市场租金30% [65][68] 问题10：实现30%租金利差的资本支出情况 - 店铺租赁的资本支出总体保持稳定；锚定租赁的资本支出相对较高，但30%的租金利差体现了公司在嵌入式租金递增方面的关注和成功 [69] 问题11：对零售商扩张计划的看法 - 公司认为目前租户需求没有放缓，虽然高借贷成本可能会影响租户扩张计划，但公司拥有优质房地产，有信心继续吸引新店铺和租户扩张；公司在租赁时会综合考虑多个因素，确保合作的零售商决策正确 [75][79] 问题12：是否看到消费者疲软趋势 - 公司目前未看到消费者疲软趋势，认为公司所在行业具有一定抗风险能力，即使经济有不利影响，公司凭借物业类型、便利性和贸易区域优势仍能较好应对 [83] 问题13：明年计划发行债券的利率依据 - 指示性利差为180 - 185个基点左右，具体利率取决于国债走势；公司会密切关注市场，在合适时机进行发行 [86] 问题14：保留率情况及购买会计影响 - 目前保留率略高于平均水平，约为80%；2024年非现金收入和非现金费用将完全抵消，2025年及以后的影响需进一步关注 [95] 问题15：小店铺已开业租赁率及小型中心租赁效率 - 季度末已开业店铺租赁率为89.5%；公司对整合工作和团队表现满意，未发现不同资产在租赁方面存在明显差异 [97][96] 问题16：交易市场中核心资产和再开发项目的回报率要求及对低初始资本化率项目的态度 - 投资项目需超过公司资本成本，对于核心收购项目，只要满足条件即可；公司会综合考虑项目的总回报IRR、对未来增长率、质量和收益的增值作用 [74][113] 问题17：小型中心租赁效率与预期的比较 - 公司对整合工作和团队表现满意，未发现不同资产在租赁方面存在明显差异 [96] 问题18：Rite Aid相关店铺的租赁替代方案 - 公司已与一家五金店签订了一份租金利差达三位数的租赁协议；潜在的替代租户包括五金、家居装修、化妆品、杂货店等，还可以考虑多租户交易 [105] 问题19：Old Town Square的背景、机会及对拓展中西部市场的意义 - Old Town Square是公司长期关注的资产，具有郊区布局和近城市环境，由优质杂货店锚定；公司与长期合作的机构伙伴合作，该伙伴持有80%的股份；此次收购不代表公司会大幅增加在伊利诺伊州或其他中西部市场的业务 [131] 问题20：芝加哥资产的资本化率趋势及Nohl Plaza的定价和背景 - 由于交易市场清淡，难以根据芝加哥资产的资本化率推断整体趋势；公司会利用多余现金流进行机会性投资；Nohl Plaza是一个具有再开发价值的项目，预计内部收益率超过10% [138]