财务数据和关键指标变化 - 本季度FFO季度收益同比增长33%，FFO每股收益同比增长10% [9] - 核心FFO每股收益同比增长10%，同物业NOI现金基础增长10%，GAAP基础增长8% [32] - 预计未来两年内，现有投资组合将带来1.65亿美元的增量NOI，代表31%的NOI增长；未来四年内，若零市场租金增长，嵌入式NOI增长将超过50% [13][18] - 截至6月30日，净债务与EBITDA之比为3.7倍，总流动性为19亿美元 [34] - 2023年核心FFO每股收益指引范围提高至2.13 - 2.16美元，中点代表10%的同比收益增长 [46] 各条业务线数据和关键指标变化 - 内部增长方面，同物业池平均入住率维持在98%，实现45万平方英尺的正净吸纳量和210万平方英尺的租赁活动，GAAP基础租赁价差达97%，现金基础达75% [10] - 外部增长方面，年初至今完成约9.05亿美元的投资，初始年度FFO贡献约4750万美元，预计未来3.5年加权平均稳定后将增长至超过6000万美元 [22] - 本季度稳定了四个增值重新定位和重建项目，总面积约37.5万平方英尺，以及一个20.9万平方英尺的工业户外存储场地，总未杠杆稳定收益率为6.8% [29] - 有340万平方英尺的增值重新定位和重建项目正在进行或预计在未来24个月内启动，预计总未杠杆收益率为6.4%，代表约5亿美元的价值创造 [30] 各个市场数据和关键指标变化 - 南加州填充式工业市场继续受益于全国主要市场中新增供应干扰最小的优势，优质地段空间供需失衡 [12] - 与上一年度同期相比，与公司投资组合质量相当的高功能产品市场租金增长9%；按当前增长速度，全年高质量产品同比租金增长为中到高个位数 [17][27] - 整体填充式市场入住率下降40个基点，季度末市场空置率为1.9%；公司投资组合入住率较上一季度上升10个基点 [16][17] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于提供功能卓越、地段优质的产品，针对各子市场中需求最高、供应最低的产品类别，并采用创业方法实现价值最大化 [11] - 维持堡垒式、一流的资产负债表，净杠杆率约为16%，拥有19亿美元的流动性，以应对经济不确定性并抓住内部和外部增长机会 [15] - 继续选择性评估资产处置，作为增值资本来源，为内部和外部增长机会提供资金 [35] - 公司投资组合表现优于南加州整体填充式市场，得益于产品质量、地段优势和团队的创业方法 [16][61][62] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市场正从疫情期间的超常水平向正常化过渡，入住率接近疫情前水平，租金增长也在正常化 [23] - 短期内市场租金增长可能会有波动，但中长期来看，南加州填充式市场的基本面有利于租金增长 [24] - 公司对南加州填充式市场的基本面充满信心，现有投资组合的嵌入式价值和增长将带来显著的NOI和FFO增长，且不依赖未来市场租金增长 [77][78] 其他重要信息 - 公司将于11月13日在洛杉矶举办投资者日和物业参观活动 [25] - 公司发布了ESGi报告，量化了差异化战略对环境、社会和治理的积极影响 [47] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 近期租赁活动的情况及租户选择公司的原因，以及如何平衡提供更多优惠以保持入住率与空置期 - 全年预计优惠为1.25个月，本季度平均为1.6个月，是由于本季度执行的租约平均期限延长至五年；未来优惠将恢复到约1.25个月，低于疫情前水平 [54] - 租户选择公司的原因包括投资组合的质量和团队的创业方法，公司提供功能最完善、地段最好的产品，并积极改造收购的物业 [61][62] 问题: 市场租金预期下降的原因，以及这些逆风因素是否会持续到今年剩余时间甚至明年 - 此前预测基于当时的经验，第一季度同比租金增长为13.5%，在15%的预测范围内；目前第二季度同比租金增长为9%，按当前增长速度，同比市场租金增长呈中到高个位数 [75] - 租金增长从15%降至中到高个位数的驱动因素包括市场租金在疫情期间加速增长超过100%，现在预计会出现正常化，且正常化不一定是线性的 [76] 问题: 港口谈判是否对投资组合的租赁速度有影响，是否有被压抑的需求可能回归市场 - 港口问题对公司租户的影响较小，公司租户主要服务于区域消费；港口合同谈判解决对整体市场是积极的，有助于决策制定，并将在年底前产生积极影响 [91] 问题: 目前对公司投资组合需求最大的租户类型，以及不同子市场的需求差异 - 租户需求非常多样化，包括电子商务、3PL和分销、电动汽车、航空航天、消费品、食品、医疗产品、制药、房地产开发商、承包商和住房等领域 [92] - 净吸纳量较强的子市场包括中郡、南湾和内陆帝国西部，内陆帝国西部市场中小于50,000平方英尺的产品供应仅为1.2%，而大于100,000平方英尺的建筑供应接近8% [93] 问题: 从第一季度到第二季度，市场租金增长和按市值计价出现减速的原因，以及这种情况是暂时的还是新环境的体现 - 按市值计价的净有效基础在第一季度末为66%，本季度市场租金增长约1%，但由于签署了210万平方英尺的租赁协议，租赁价差为97%，以及投资组合的增长和嵌入式租金增长，第二季度末降至63% [85] - 预计按市值计价将继续为每股FFO做出重大贡献，假设无未来租金增长，这将带来88%的FFO每股增长 [86] 问题: 本季度按市值计价的情况，以及预计到年底的情况，还有即将完成的2.1亿美元收购资产的吸引力和潜在上行空间 - 预计到年底，假设无进一步租金增长，净有效按市值计价将约为58%，本季度FFO贡献为0.04美元，到年底将增至0.10美元 [97] - 该资产位于圣菲斯普林斯，是一座两租户建筑，最大租户约400,000平方英尺，另一个约185,000平方英尺，有91个装卸门；吸引公司的原因是建筑质量和租金提升潜力，其中一个185,000平方英尺的租约比市场租金低约60%，有三年时间从5.1%的收益率提升至6.2%的稳定收益率 [98] 问题: 第三季度的租赁价差情况，以及投资步骤4.1%的现状和未来预期 - 全年GAAP租赁价差预测为70% - 75%，现金租赁价差预测为55% - 60%；下半年价差较低是由于到期租约的空间和组合不同，并非市场租金假设的变化，公司在上半年处理了大部分较大空间，下半年到期租约更多是较小空间和较短期限的租约 [102] - 本季度执行租约的嵌入式租金增长为4.1%，较上一季度增加10个基点，这表明市场的强劲和弹性 [101] 问题: 本季度坏账的信用问题，是否有租户在观察名单上，观察名单是否增加，以及投资组合中转租空间的百分比 - 本季度总投资组合的坏账为35个基点，高于上一季度的20个基点，全年指导保持不变为35个基点，低于历史平均水平50个基点 [104] - 本季度有一个租户确认坏账，该租户已在预测中，并非意外；排除该租户后，坏账占收入的比例为15个基点，与上一季度的20个基点基本一致 [105] - 目前转租情况与去年和2022年基本一致，占总投资组合的比例 [122] 问题: 4亿美元定期贷款到期的计划，以及正常租赁过程中是否有明显的租赁时间延长情况 - 该定期贷款有两个一年期的延期选项，公司计划将其固定至2025年7月 [113] - 租赁速度有波动，人们倾向于等待租金变化，因此近期季度末的活动较多，但整体速度较为稳定 [125] 问题: 公司投资组合与同行的差异，以及非竞争产品的平均租金增长情况，是否开始出现激励措施 - 市场主要由较旧、质量较低的空间组成，约一半的市场建于1980年之前，大多数私人房东不进行房地产再投资；公司的高质量产品为租户提供了更多的空间效用和价值 [131] - 管理层无法代表整个市场，但公司的投资组合表现优于市场，市场中负吸纳量的大部分来自低质量、功能较差的建筑 [119] 问题: 鉴于租金增长预测的变化，公司在收购方面的策略是否改变，是否会缩小收购范围 - 公司在收购中对市场租金增长的假设一直非常保守，远低于实际市场经验，因此不会改变这方面的假设 [138] - 公司将继续保持极度选择性，专注于能够推动增值现金流和净资产价值增长的机会；年初至今已完成约11亿美元的投资，收益率具有吸引力，每投资一美元对收益或核心FFO的增值比去年高45%，且不依赖市场租金增长 [133][134] 问题: 公司是否仍有未来两年平均10%的现金流NOI增长预期 - 考虑到按市值计价，假设入住率稳定，应该意味着同物业现金NOI增长超过10% [135] 问题: 再开发和重新定位项目的租赁时间线假设，以及过去六个月是否有重大变化 - 公司通常假设租赁时间线在六个月左右，本季度稳定的四个重新定位项目都在这个时间范围内 [142] 问题: 租赁经济方面，周转成本季度环比上升的原因，是否存在组合问题或净有效租金软化的情况 - 周转成本上升主要是由于租赁佣金增加，这是市场租金增长和租赁价差创纪录变化的直接反映；净改善成本与过去几个季度基本一致，没有显著变化 [143] 问题: 中郡交易完成后，下半年的收购意愿，以及近期价格是否有变化 - 公司仍然非常有选择性，但对正在关注的机会感到兴奋，收购团队仍然很忙，预计能够找到更多具有高度增值性的机会 [158] - 高质量、按市场租金出租的产品的资本化率已收紧至约4.5%；市场上一些买家愿意接受低于4%的低初始资本化率，这可能表明资本开始回流市场，可能导致市场资本化率进一步收紧 [149][161] 问题: 南加州市场转租活动的变化，与疫情前水平的比较，以及哪些子市场的转租空间增加 - 内陆帝国的转租活动较为显著，市场从“以防万一”的库存管理模式回归到“及时”模式，一些租户会将多余空间转租以获取收入 [156] - 公司投资组合内的转租活动与2022年全年基本一致，没有显著增加；市场负净吸纳量中，只有18%来自高功能、高质量的空间，这表明转租增加的产品质量和功能较低 [157]