财务数据和关键指标变化 - 2023年全年总收入达3.28亿美元创新高，因利率上升利息支出显著增加，GAAP归属普通股股东净收入为3500万美元，摊薄后每股0.27美元，资金运营（FFO）为1.41亿美元，每股1.6美元 [15] - 2023年通过战略资本举措增强财务实力，包括重返公共债券市场、平衡债务到期日程、降低浮动利率债务、延长信贷额度到期日及筹集股权，年末浮动利率债务占比降至9%，净债务比率为6.2倍，为2014年以来最低 [25][27] - 2024年预计利息支出在7800 - 8000万美元，坏账预计在300 - 500万美元，初始FFO指导范围为每股1.03 - 1.09美元 [29] - 2023年同一中心净运营收入现金基础同比增长3.7%，全年共筹集约3.63亿美元资本，其中9月通过公开发行无担保优先票据筹集3.5亿美元 [48] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务：2023年租赁超170万平方英尺创新高，续租约130万平方英尺，续租租金增长7%，同空间新租租金增长22%，年末出租率97.7%，预计平均基础租金显著增加 [4][17][18] - 收购业务：2023年12月收购洛杉矶优质社区杂货店购物中心，预计2024年收购1 - 3亿美元购物中心，目前有近1亿美元非公开交易处于流程中 [14][36][43] 各个市场数据和关键指标变化 - 2023年商业地产部分资产类别和中央商务区市场面临挑战，但杂货店锚定板块核心驱动因素稳健，西海岸收购市场全年大部分时间闲置，年末私人业主交易活跃 [13][24] - 预计2024年西海岸收购市场可能恢复活跃，潜在收购项目综合定价与第四季度收购项目相当，预计资本回报率在6.5%或更高 [43][51][88] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 战略上提前续约关键租户，增强核心锚定收入流稳定性，主动优化租户组合，提高租金收入 [23] - 持续与非公开市场来源保持沟通，把握收购机会，目标成为公共债券市场的持续发行人 [24][35] - 行业中杂货店锚定零售板块需求强劲，公司凭借优质物业和租户组合具备竞争优势 [37][71] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2023年虽商业地产部分领域面临挑战，但杂货店锚定板块基本面良好，公司租赁和财务表现出色 [13][15] - 2024年预计租赁业务保持强劲，同一中心净运营收入持续增长，收购市场有望活跃，公司将实现增长并创造长期价值 [7][36][50] 其他重要信息 - 与Rite Aid的15份租约中，第四季度3家门店关闭，剩余12家门店运营良好，Rite Aid计划实施新策略提升业绩 [6][49] - 2024年初有7份锚定租约到期，共28.1万平方英尺，3份已续约，预计另2份也将续约，剩余1份与Rite Aid的租约正在协商延期；2025年有22份锚定租约到期，预计21份将续约 [39][40] - 2024年初有48.4万平方英尺非锚定空间到期，公司续约和再租赁工作进展顺利 [53] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 第四季度发行股票融资收购的原因及未来收购对股价的敏感性 - 发行股票是为平衡资产负债表和维持财务比率，收购具有增值和增长潜力，未来收购取决于资本回报率和股价 [46][63] 问题: 目标购物中心资本回报率趋势 - 市场活动少，资本回报率因资产和增长情况而异，预计非公开市场机会的资本回报率在6.5%或更高 [88] 问题: 发行股票的成本预期及范围较宽的原因 - 未明确提及成本预期范围宽的原因，发行股票与收购活动相关，目标是维持财务比率 [54] 问题: 收购活动的债务融资情况 - 未明确回答，收购活动的债务融资将根据市场情况和公司战略进行 [56] 问题: 如何应对Kroger Albertsons合并的影响 - 持续与双方沟通，正常开展业务，目前合并未明确出售门店，预计对公司影响不大 [122][145] 问题: 2024年何时实现建筑入住率回升及特定锚定租约相关问题 - 预计随着新租户入驻，入住率将回升，特定锚定租约租户占平均基础租金比例小，正在挑选合适租户，预计租金有较大提升空间 [60][128] 问题: 收购对净运营资产价值（NAV）的增值情况及最低增值要求 - 收购交易因时机和其他因素有更好定价，预计收购具有增值潜力，最低增值要求因具体情况而异 [67][69] 问题: 2024年坏账预期与历史情况对比 - 正常坏账预算为总收入的1.5%，2023年略高于正常水平，2024年预计在300 - 500万美元 [70] 问题: 对整体零售环境的看法 - 零售需求强劲，公司物业需求高，各业态租户表现良好，杂货店锚定零售板块将保持良好态势 [71][72] 问题: 指导意见中利息成本的假设及自由现金流情况 - 利息成本与再融资和收购活动相关，参考远期收益率曲线建模，自由现金流预计在2000 - 3000万美元，取决于资本支出和利息成本 [87][92] 问题: 对1 - 3亿美元收购指导意见的信心来源 - 目前有近1亿美元非公开交易处于流程中，虽在尽职调查阶段，但有信心实现指导意见下限 [90][91] 问题: 建筑入住率趋势及Rite Aid相关情况 - 虽有Rite Aid门店关闭和锚定空间需改造，但预计入住率将按历史平均水平提升 [94] 问题: 额外锚定空置对入住率和同一门店净运营收入增长的影响 - 预计入住率仍能维持在97% - 98%，特定锚定空间再租赁租金提升空间大，Rite Aid相关空间再租赁租金也将增加 [113] 问题: Rite Aid是否还有其他影响纳入指导意见 - 目前与Rite Aid的沟通基本完成，等待租约在破产程序中确认，若Rite Aid顺利走出破产，预计空置情况维持现状 [115] 问题: 收购资金和股权发行对股价的敏感性及预期增值情况 - 对股价敏感，收购增值取决于资产购买价格和股价，预计在指导意见中点收购时，每股收益增加约0.02美元 [116][100] 问题: 若不进行收购，利息支出是否低于指导范围 - 若不进行收购，利息支出可能低于指导范围，因收购假设部分债务融资 [118] 问题: 2024年收购情况较2023年变化的原因 - 市场变化，卖家因债务到期、股权流动等因素更有交易意愿，公司有机会找到优质资产 [124] 问题: 若收购资产，其质量在公司投资组合中的排名及增长情况 - 若收购，将是过去10 - 13年中最高质量资产，预计增长情况良好 [131][139] 问题: 2024年摊销低于和高于市场租约费用增加的原因及第一季度金额 - 除特定一次性事件外，其余为正常租约摊销，未明确第一季度具体金额 [133][135] 问题: 之前Rite Aid租约未被收购的原因 - Rite Aid要求支付债务租金和行政租金，潜在买家未及时同意，导致租约被拒绝，但相关空间有较高再租赁价值和市场兴趣 [103][144]