财务数据和关键指标变化 - 2023年第三季度，公司实现每股正常化FFO 0.33美元，每股正常化AFFO 0.34美元，与2023年第二季度报告的收益一致，符合过去几个季度传达的每股0.33 - 0.34美元的预期正常化FFO和正常化AFFO运行率 [16] - 按绝对值计算，正常化AFFO环比增加210万美元，主要是由于管理型老年住房投资组合的NOI增加70万美元、现金租金收入增加60万美元以及现金利息支出减少20万美元 [16] - 截至2023年9月30日，公司的净债务与调整后EBITDA比率为5.57倍，较第二季度末下降0.04倍，这得益于三重净租赁和管理型投资组合的业绩改善以及本季度完成的资产出售的影响 [40] - 截至2023年9月30日，公司的年化现金NOI为4.535亿美元，SNF敞口占年化现金NOI的54.3%，较第二季度下降140个基点，较去年同期下降570个基点 [39] 各条业务线数据和关键指标变化 全资管理型老年住房投资组合 - 在过去五个季度中表现出强劲的积极势头，由于强劲的收入增长和费用控制，现金净营业收入显著增加 [34] - 2023年第三季度，独立生活投资组合的季度入住率显著改善，环比增加240个基点 [6] 假日同店投资组合 - 自今年6月以来持续实现正净入住率增长，入住率提高220个基点，现金净营业收入环比增长7.9% [13] - 咨询量和入住转化率季度环比显著增加，迁出率降至一年来的最低水平 [13] 从Enlivant过渡到Inspirit的11处辅助生活物业投资组合 - 第三季度入住率环比增加70个基点，现金NOI环比增长16.4% [35] - 9月的平均入住率比6月高出230多个基点，同期现金NOI增长88% [35] 净租赁稳定型老年住房投资组合 - 入住率持续增长，目前保持在疫情前水平，租金覆盖率有所改善 [36] 行为健康投资 - 截至第三季度末，公司在行为健康领域的投资包括17处房产和2笔抵押贷款，总投资略高于8亿美元 [36] - 9月下旬，公司完成了南卡罗来纳州格林维尔一家132张床位的住宅治疗中心的第一阶段重建，该中心已预租给公司的一家运营商 [37] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划在2024年再次成为净收购方，专注于所有资产类别的单项和双项收购 [10] - 公司致力于实现长期平均杠杆率目标为5倍，预计随着投资组合中潜在机会的实现，杠杆率将自然下降 [18] - 公司认为熟练护理和老年住房资产类别的入住率将继续上升，行为健康领域的增长将是渐进式的 [72] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为行业向CMS提交的超过40,000条评论中，绝大多数反对相关规则，预计最终规则出台还需要一段时间，实际影响可能在两三年后才会显现 [5] - 公司预计租金增长将比近年来更为温和，可能在5% - 7%的范围内 [12] - 公司认为通胀有所缓和，但预计明年医疗保险和医疗补助的费率将高于今年，入住率有望超过疫情前水平，这将弥补劳动力成本的增加，使利润率优于疫情前 [108] 其他重要信息 - 2023年11月6日，公司董事会宣布每股普通股的季度现金股息为0.30美元，将于2023年11月30日支付给截至2023年11月17日营业结束时登记在册的普通股股东，股息支付率为正常化AFFO每股的88% [19] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2024年作为净收购方的机会和市场资本回报率情况 - 目前市场上资本回报率较难确定，公司看到的大多是运营商带来的非公开市场机会，交易流量有所增加，但尚未出现大规模困境资产交易 [45] 问题2: 收购机会与公司资本成本的距离 - 过去两年公司的投资活动主要通过出售表现不佳的资产来融资，目前这一方式不再是主要资金来源，未来是否使用股权融资取决于股价表现，公司希望股价高于资产净值后再将其作为收购货币 [46] 问题3: 是否有潜在风险的小租户以及公司对Landmark的风险敞口 - 目前公司认为没有处于风险中的租户，租户覆盖率低于1倍的比例保持在5% - 6%，Landmark占公司NOI的比例不到1%，且按时支付租金，目前没有问题 [68] 问题4: 是否愿意在当前环境下临时提高杠杆进行收购，以及更倾向于熟练护理还是老年住房资产 - 公司将根据机会进行决策，虽然一直在降低熟练护理资产的敞口，但不会错过好的熟练护理交易，目标是实现稳定可预测的增长 [52] 问题5: 租金增长预期以及是否存在折扣情况 - 预计租金增长在5% - 7%之间，加拿大的运营商约为5%，部分国内运营商接近7%，未观察到除正常运营程序外的大幅折扣 [53] 问题6: 在当前股价下是否会实施净收购战略 - 公司认为股价需要进一步改善，目前仅接近资产净值还不够，希望随着2024年业绩指引的发布，市场看到盈利增长，从而降低资本成本，实现收购计划 [77] 问题7: CMS规则的实施情况 - 规则有2 - 5年的逐步实施期，最终规则出台并生效可能需要6 - 12个月，实际影响要在几年后才会显现，目前行业的主要问题是应对劳动力短缺 [58] 问题8: 通胀改善是否会导致医疗保险/医疗补助出现后续问题，以及外部增长的预期 - 公司预计明年医疗保险和医疗补助的费率将高于今年，且随着入住率超过疫情前水平，结合费率增长，将弥补劳动力成本的增加，使利润率优于疫情前 [108] 问题9: 近期过渡资产中Inspirit与Enlivant相比提高入住率的方法，以及季节性因素下入住率是否能继续增长 - Inspirit专注于业务，采取必要措施支持业务增长，该投资组合在疫情前入住率处于较高水平，仍有增长空间 [89] 问题10: 管理式护理业务的费用情况以及明年是否会正常化 - 运营费用的主要驱动因素是劳动力成本，虽然工资增长有所下降，但劳动力短缺问题仍需时间解决，运营商愿意支付更高工资以提高入住率 [84] 问题11: 本季度支出持平，明年是否会进入更正常的增长阶段 - 对于管理型老年住房业务，部分原因是临时劳动力成本的降低，未来情况有待观察 [86] 问题12: 资产出售的买家需求、内部收益率等情况 - 未在文档中找到明确回答 问题13: 老年住房三重净租赁业务可持续的EBITDARM覆盖率水平 - 公司认为1.25 - 1.3倍是疫情前的承保水平，在此水平下对租户支付租金的能力较为放心 [100]