财务数据和关键指标变化 - 第三季度调整后EBITDAre为6400万美元，高于指引区间上限，受非客房收入增加、整体利润率提高和公司层面成本降低驱动，估计因毛伊岛火灾导致收益减少约100万美元，华盛顿特区酒店装修导致EBITDA减少200万美元 [29] - 第三季度调整后FFO为每股摊薄0.23美元，也高于指引区间上限 [30] - 预计第四季度总投资组合RevPAR较2022年第四季度下降3% - 6%，不包括波士顿公园广场酒店，若排除科芬丹特酒店，预计同比RevPAR变化在下降0.5% - 3.5%之间，第四季度调整后EBITDAre预计在4800万 - 5300万美元之间，调整后FFO每股摊薄预计在0.14 - 0.17美元之间 [30][32] - 预计全年对投资组合的总资本投资在1.1亿 - 1.2亿美元之间，较年初初始范围中点减少2500万美元 [36] - 预计2023年EBITDA置换总额为1200万 - 1300万美元，其中约950万美元已在第三季度产生 [37] - 自第二季度末以来，回购了价值1600万美元的额外股票，使年初至今的总额达到3800万美元，平均价格为每股9.26美元 [38] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度投资组合产生18.6万个总团体客房夜，团体业务占总需求约36%，团体客房夜数量约为疫情前可比水平的90%，平均房价高出13%，团体客房收入同比增长11%，团体业务产量同比增长3.4%，不包括科芬丹特酒店，进入第四季度的团体预订量比2022年高6% [71][72] - 第三季度 transient业务占总客房夜的58%，可比房价为299美元，比2019年同期的疫情前水平高出16%，整体 transient房价为319美元，较上年下降，企业协商渠道收入增长20% [72][73] 各个市场数据和关键指标变化 - 2024年华盛顿特区、新奥尔良和圣地亚哥市场强劲，华盛顿特区酒店将受益于装修后业绩提升和西部品牌优势，预计房价和客房夜数将显著增长 [4] - 旧金山市场全市日历表现不佳，但公司酒店凭借吸引内部团体和企业商务旅客，预计将继续保持增长，但同比增速将放缓 [7] - 毛伊岛市场在火灾后恢复良好，第四季度假期旺季预订量超过去年，不过10 - 11月休闲需求较之前疲软 [105] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司采用生命周期投资方法，出售波士顿公园广场酒店以回收资本，积极评估将收益重新投资于具有更有吸引力未来回报的资产，优先考虑具有高初始收益率、近期资本需求有限的酒店，同时会在股价合适时进行股票回购 [74][79] - 交易市场上，买家和卖家预期开始趋同，城市和团体酒店比度假酒店更明显，度假酒店市场因休闲需求和沿海保险成本问题，卖家对价格的看法调整较慢 [10] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管休闲需求放缓和毛伊岛火灾带来干扰，第三季度业绩仍超出预期，城市和会议酒店表现强劲，度假酒店运营基本面持续正常化 [54][56] - 对华盛顿特区、新奥尔良和圣地亚哥市场在2024年的表现持乐观态度，预计城市和团体酒店将继续引领增长，部分市场入住率有望提升 [4][7] - 近期短期预订趋势令人鼓舞，未来六个月的每周 transient预订量连续四周超过去年，部分得益于毛伊岛市场的强劲表现 [35] 其他重要信息 - 公司预计将在12月宣布第四季度现金普通股股息，包括最近提高的常规季度每股0.07美元，以及额外金额以更充分分配全年预计应税收入 [38] - 董事会已宣布系列G、H和I优先股的常规分红 [39] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 2024年追加股息的目标派息率是多少 - 公司目标是分配100%的应税收入，上季度将基础股息提高到每股0.07美元，最终股息金额由董事会决定，目前预计每股额外追加0.05 - 0.07美元，即每股约0.12 - 0.14美元 [17][19] 问题: 葡萄酒之乡资产改善的驱动因素是什么 - 是多方面因素，包括引入合适的团体业务、合理定价以及提高运营效率，第三季度开始看到这些度假村的潜力，随着休闲需求回升，将实现更大的业绩提升 [21][23] 问题: 如果不进行1031交换，2024年及以后的股息压力是否会增加 - 波士顿酒店预计出售收益约1.5亿美元，公司总净运营亏损（NOLs）约3.5亿美元，即使不进行1031交换，仍有足够NOLs来抵消未来收益，若不进行1031交换并使用NOLs，新收购资产的折旧基础将提高，从而减轻未来股息压力 [25][26] 问题: 第三季度利润率面临的逆风因素以及第四季度指引中包含的因素 - 第三季度利润率的主要逆风因素是财产保险续约带来约60个基点的压力，以及毛伊岛业务组合变化带来约30个基点的压力，其他市场工资增长放缓，公用事业和部分运营费用有所缓解 [44] 问题: Andaz迈阿密海滩酒店的装修和重新品牌化是否仍计划在2024年完成 - 是的，支出时间的调整只是对资金流出时间的微调，不影响最终完工日期，目前建设已开始，完工日期仍按计划进行 [42] 问题: 2024年除一般市场条件外，对EBITDA的重大逆风因素和顺风因素有哪些 - 主要逆风因素是财产保险续约，带来约60个基点的利润率压力，毛伊岛业务组合变化带来约30个基点的压力，其他市场工资增长在4% - 5%左右有所缓和，公用事业和部分运营费用有所缓解 [44] 问题: 奥兰多文艺复兴酒店是否有下一步计划 - 选择品牌时会受品牌可用性、区域保护和市场饱和度等因素影响，奥兰多市场竞争激烈，从团体业务角度看，该酒店表现良好，但 transient业务相对较弱，目前该酒店作为文艺复兴品牌可以继续表现良好，长期可能会采取措施提升休闲业务吸引力 [96][100] 问题: 毛伊岛市场的正常化情况如何，是否能避免部分休闲市场的正常化趋势 - 毛伊岛市场在火灾前开始出现休闲需求回调迹象，但火灾改变了市场动态，目前市场恢复情况令人惊喜，第四季度假期旺季预订量超过去年，但10 - 11月休闲需求较之前疲软，虽不能完全免疫于休闲市场正常化，但表现优于其他一些休闲市场 [103][106] 问题: 是否考虑将收益分散投资于多个资产，是否有税收影响，能否进行1031交换 - 可以进行部分1031交换，也可以等待合适的交易，如果找不到合适的交易，1031交换可以过期，公司可以使用NOLs持有资金，也可能根据股价情况将资金用于回购股票，投资可能是多个资产，也可能是一个资产，后续会向投资者和市场更新信息 [109][111] 问题: 如何权衡购买较小资产（约1亿美元或以下）和较大资产（可能有更具吸引力的收益率） - 这需要平衡考虑，要评估机会和资产规模是否会带来集中风险，公司的理想选择是将部分收益投资于合适资产，剩余收益用于股票投资或后续其他资产投资，过去公司在这方面表现较为平衡，未来也将继续追求这种平衡 [112]