财务数据和关键指标变化 - 第一季度调整后EBITDAre为5500万美元，调整后FFO为每股摊薄0.18美元 [26] - 预计万豪长滩市中心酒店在2024年所有权期间将产生1200万 - 1300万美元的EBITDA，综合来看，预计调整后EBITDAre增加1000万美元，FFO每股摊薄增加0.05美元 [27] - 预计全年总投资组合RevPAR增长在2.25% - 5.25%之间；排除迈阿密海滩康菲丹特酒店后，预计全年RevPAR增长在4.75% - 7.75%之间，两个范围均对圣安东尼奥凯悦酒店收购影响进行了25个基点的调整 [39] - 预计全年调整后EBITDAre在2.42亿 - 2.63亿美元之间，调整后FFO每股摊薄在0.84 - 0.94美元之间，除纳入圣安东尼奥部分年度贡献外，指引范围中点与2月展望一致 [49] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度会议酒店表现领先，RevPAR增长超7%，新改造的华盛顿特区市中心威斯汀酒店客房RevPAR增长52%，总RevPAR增长超77% [15] - 城市酒店（不包括长滩酒店）RevPAR增长近4%，受益于商务旅行增加带来的入住率提升 [15] - 万豪波士顿长码头酒店总RevPAR增长近15%，受强劲企业需求和团体业务组合推动 [16] - 休闲趋势在本季度继续缓和，可比入住率略有上升，但房价较近年强劲水平有所下降 [16] - 怀莱阿酒店业绩受大型团体活动轮换影响，该活动2025年将回归 [16] - 葡萄酒之乡受寒冷潮湿第一季度影响，市场整体疲软，蒙太奇和四季酒店专注推动团体业务和增加附属收入，部分抵消了客房收入下降 [17] - 度假村团体客房预订夜数在2024年剩余季度同比增长近13% [18] 各个市场数据和关键指标变化 - 圣安东尼奥市场需求驱动因素包括休闲、会议和不断增长的商务散客需求，酒店位置优越，靠近河滨步道和阿拉莫，阿拉莫正在进行大规模重建和扩建；会议中心有160万平方英尺，近期进行了数亿美元升级，未来几年预订情况良好，且受益于奥斯汀和达拉斯会议中心的翻新 [71][73] - 华盛顿特区市场，威斯汀酒店转换品牌后表现出色，第一季度EBITDA比2023年同期高出超400万美元，预计全年收入增长近20%，各散客细分市场入住率和房价均上升 [11][97] - 长滩市场，万豪长滩市中心酒店3月底完成转换，虽有延迟但改造产品反响良好，预计将开始加速增长 [12][79] - 新奥尔良市场，今年下半年表现强劲 [79] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司执行三项战略目标：资本循环、投资组合和向股东返还资本，有望在未来几年推动盈利和价值增长 [23] - 资本循环方面，出售波士顿公园广场酒店，收购圣安东尼奥河滨步道凯悦酒店，该酒店位置优越，当前收益率为8%，高于波士顿公园广场酒店，且可避免大量防御性资本投资，未来有增长潜力 [9][32] - 投资组合方面，对现有酒店进行内部投资和改造，如华盛顿特区市中心威斯汀酒店、万豪长滩市中心酒店和迈阿密海滩安达仕酒店改造，预计将提升收益和竞争力 [11][12][13] - 向股东返还资本方面，董事会宣布将季度股息提高29%至每股0.09美元，同时宣布对G、H和I系列优先股进行常规分配 [30][51] - 行业竞争方面，交易市场年初有所回升，但近期因国债波动有所放缓，公司凭借现金买家优势和前期建立的直接交易管道，在市场中具有一定竞争力 [66][67] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第一季度是行业同比最具挑战性的时期，但公司投资组合表现符合预期，随着时间推移，季度比较将更有利，特别是下半年，集团业务预订情况良好，有望推动业绩增长 [7][8] - 对2024年前景感到鼓舞，近期投资将为投资组合增长奠定基础，预计2025年在相对稳定宏观背景下，投资组合EBITDA将实现两位数增长 [20][24] 其他重要信息 - 截至年底，按预估基础调整圣安东尼奥收购后，公司拥有超2.4亿美元现金及现金等价物，信贷额度保持全额可用，总流动性近7.4亿美元 [40] - 公司杠杆率处于行业较低水平，净债务和优先股权益与滞后EBITDA比率为3.8倍，净债务与滞后EBITDA比率为2.6倍 [41] - 今年有一笔有担保债务到期，但本金余额较小，加上低杠杆和强流动性，公司有足够选择在年底前进行再融资 [50] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请评论4月RevPAR趋势以及第二季度营收加速前景 - 第二季度是过渡季度，随着时间推移比较将更有利；4月RevPAR受2023年初需求压缩影响，若排除安达仕酒店，预计略有下降，目前情况基本符合预期；5月和6月及下半年增长将更明显；第三和第四季度，集团业务预订量两位数增长，华盛顿特区、奥兰多、长滩、波士顿和新奥尔良等地投资组合表现强劲 [54][55][56] 问题2: 请谈谈交易市场情况以及再次选择凯悦的原因 - 去年三四季度寻找投资机会时，交易市场不活跃，债务市场受限，公司通过与以往交易伙伴建立关系寻找机会，现金买家身份使其更具吸引力和可靠性；目前市场上可交易资产增多，直接交易管道仍将为未来交易提供机会，同时也关注市场上新出现的机会 [45][46] 问题3: 请谈谈2024年后的长期资本支出计划 - 未来资本支出将趋于正常化，每年可能进行一次周期性客房翻新；今年下半年将在怀莱阿进行软装饰翻新，预计造成100 - 200万美元的收入损失，这是投资组合每年的正常水平 [58] 问题4: 市场交易是否开始加速，驱动因素是什么，未来是否会持续 - 年初市场交易有所回升，但近期因国债波动有所放缓；前期建立的交易管道起到了补充作用；公司作为现金买家，在市场中具有优势，能够接触到一些因债务成本上升而寻求交易的机会 [66][67] 问题5: 请介绍圣安东尼奥市场供需动态、酒店和会议中心历史表现及未来展望，以及酒店承保的长期增长率和杠杆或无杠杆目标 - 市场需求驱动因素包括休闲、会议和商务散客，酒店位置优越，靠近河滨步道和阿拉莫，阿拉莫重建将带来投资机会；会议中心近期升级，未来几年预订情况良好，受益于周边会议中心翻新；公司以约8%的资本化率投资该酒店，短期内表现良好，预计有较好的中短期增长；机场正在进行数十亿美元的扩建，将带动更多游客 [70][71][73][75][77] 问题6: 如何考虑将2.4亿美元现金分配到不同类型酒店（团体、度假或城市酒店） - 公司采取平衡策略，近期收购圣安东尼奥酒店为投资组合带来即时收益和平衡；公司擅长管理具有团体业务的酒店，团体业务占比不同的酒店都能为公司提供稳定业务基础；未来将在圣安东尼奥酒店运营良好、迈阿密海滩安达仕酒店完成改造后，考虑更多增值投资机会；剩余波士顿公园广场酒店出售所得资金可能用于酒店收购或股票回购 [83][84][86][90] 问题7: 能否量化下半年比较优势改善情况，特别是第三和第四季度，排除康菲丹特酒店后，怀莱阿和长滩等地的预期增长 - 第一季度与2023年相比，受奥密克戎后需求压缩影响，但集团业务预订和散客需求表现积极；下半年华盛顿特区市场将继续增长，全年收入预计增长近20%，受益于酒店改造和品牌转换带来的团体和散客需求增加；长滩酒店已完成改造，将开始加速增长；过去几年的投资和品牌重塑开始产生回报，将推动投资组合在剩余时间和明年增长 [95][96][97][98] 问题8: 如何考虑以收购圣安东尼奥凯悦酒店的方式进行资本循环，而不是进行更有意义的股票回购 - 圣安东尼奥酒店具有良好的收益率和增长潜力，阿拉莫重建将提升酒店零售租金；公司的职责是寻找有吸引力的投资机会，实现资本的更好回报；公司一直积极通过资本循环和股票回购向股东返还资本，此次收购是综合考虑投资回报、投资组合平衡和市场机会后的决策 [100][101][107]