财务数据和关键指标变化 - 第三季度核心FFO为每股0.50美元，去年同期为每股0.47美元 [9] - 同店NOI本季度增长7.6%，受入住率提升和强劲租金差推动，还受益于约0.01美元的非当期租金收入 [9] - 截至第三季度末，有16亿美元的摊余债务、2.07亿美元现金及现金等价物和短期投资，94%的债务为固定利率，2026年末前无重大债务到期，5.2亿美元无担保信贷额度可全额使用 [10] - 截至9月30日的12个月，净债务与调整后EBITDAre之比为5.2倍，处于零售和房地产投资信托行业较低水平 [10] - 提高2023年核心FFO预期，中点提高0.035美元，新范围为1.90 - 1.94美元；提高并缩小同店NOI增长预期至4.75% - 5.5%，中点提高87.5个基点；将2023年预期经常性资本支出降至4000 - 5000万美元，原预期为4500 - 5500万美元 [30] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度执行超560笔租赁交易，涉及超230万平方英尺空间，占总可租面积近20%，交易数量较上年同期增长30% [26] - 下一年21%的总可租面积和年租金将到期续约，连续七个季度实现正租金差 [26] - 入住成本比率较上季度上升10个基点 [26] - 客流量和租户每平方英尺销售额较上年略有下降，运动和运动休闲品类持续增长 [27] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 执行推动同店增长、变现周边土地和资产强化计划中的潜在机会、通过新开发和收购进行选择性外部增长的战略 [8] - 作为露天购物中心公司，在租赁、营销和运营方面有纪律，若购物中心回报率符合要求且有增长潜力，会把握机会 [38] - 利用周边土地进行项目开发，以增加中心用途和引入零售商，提升中心价值 [43] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管宏观经济存在不确定性，但公司积极势头持续，对平台和为购物者及品牌提供的价值有信心 [8] - 预计积极势头将延续，推动全年收益增长，董事会批准股息增加6% [7] - 对纳什维尔项目前景乐观，该中心开业后销售和客流量表现良好，假期安排有望进一步提升业绩 [66] 其他重要信息 - 史蒂文·坦格将在年底从董事会执行主席过渡为非执行主席，这是他最后一次作为积极参与者参加财报电话会议 [22] - 公司第三季度发行约270万美元股票，每股24.89美元，用于增值投资 [11] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 公司如何超越3%的同店NOI增长，当前临时空间的上行潜力如何，以及临时转永久租赁的机会 - 公司有较大的租户续约管道，过去几年续约率约95%，续约租金有提升空间；可对资产进行管理，调整店铺大小和租户组合；临时租户可保持空间运营，且公司对其有控制权，不影响长期高收益交易 [47][48] 问题: 外部增长机会的情况，以及明年资本支出水平的预期 - 公司在市场上寻找扩张机会，考虑露天购物中心项目，若回报率和增长潜力符合要求会参与；资本支出方面，第四季度中点约2000万美元，整体资本支出预计维持当前水平，明年资本支出受续约率影响 [38][59][60] 问题: 运营费用回收的季节性，以及2024年的预期平均回收率 - 运营费用回收相对固定，运营费用可变，回收率季度间有波动，预计第四季度在70%多至80%多，明年平均回收率在80%多，后续提供指导时会说明季节性情况 [41] 问题: 2024年是否有拆分店铺和调整零售空间的计划，以及对NOI的影响 - 相关举措主要利用周边土地，不会影响现有业务，可创造新价值，是多年期机会，能为中心引入更多用途和零售商 [43] 问题: 纳什维尔项目的NOI收益率、向稳定收益率的发展轨迹，以及开业初期销售情况和NOI与销售的关联 - 稳定收益率预计在7.5% - 8%，第一年收益率预计在6%多，中期约6.5%；销售势头会随时间增强，可变租金在第二、三年将增长；第一年运营费用支出较高，包括营销、清洁、景观和安保等方面；开业后销售和客流量表现良好，零售商销售业绩出色，对未来前景乐观 [65][66][68] 问题: 公司对股票净账面价值（NAB）的看法 - 公司不评论对NAB的看法，分析师有各自观点，此次发行股票是为增值部署，公司会谨慎管理资本结构 [46] 问题: 租户平均销售额下降的驱动因素，以及特定类别或地区的趋势 - 公司作为奥特莱斯平台，无法控制零售商售价，当前零售商促销力度加大，虽销售价格降低但销量不一定减少；每平方英尺销售额虽低于2021年高点，但仍高于2019年水平，得益于运动和运动休闲品类及部分服装店铺的表现；业务多元化可能影响整体每平方英尺销售额，但公司战略是增长NOI，租户续约率高表明店铺对其有价值 [51][52] 问题: 当前观察名单的变化，特别是对VF和Express的风险敞口 - 公司与相关品牌有业务往来，如Express在纳什维尔开设5000平方英尺店铺且表现良好，通常品牌重组时奥特莱斯门店是最后调整的，因其盈利能力较强 [37] 问题: 第四季度资本支出的驱动因素 - 资本支出包括租户补贴和翻新资本，因租户续约率高，租户补贴减少；翻新项目有一定时间性，第四季度中点约2000万美元，整体因续约率高和项目完成时间调整而减少 [59] 问题: 公司收购的重点方向和回报率要求 - 公司关注各类零售机会，特别是露天购物中心，希望成为特定地区的主要购物中心并提升租户组合；回报率要求需根据具体项目评估，目前在寻找有增值潜力的项目 [63] 问题: 销售生产率的预期，以及租户对预算和预测的更新 - 纳什维尔购物中心的零售商平均销售表现良好，部分每平方英尺销售额在500 - 700美元之间，公司对其销售前景乐观 [68] 问题: 租户销售在何种情况下会成为更受关注的因素，以及入住成本比率（OCR）对租赁谈判的压力点 - 公司认为奥特莱斯店铺对零售商有价值，是其分销渠道的重要组成部分，租户续约率高且愿意支付更高租金，表明店铺能帮助其周转货物；目前仍有提升租金的空间，虽销售有所放缓，但租金差和租赁活动仍在增长 [83] 问题: 现金基础租金季度环比增长的其他驱动因素，以及租户转为永久入住的比例 - 同比增长主要由永久入住率提升（150个基点）和租金差（平均14.5%，超20%的投资组合）共同推动，还有部分百分比租金计入基础租金；环比增长包括入住率提升80个基点、租金差和少量非当期租金收入 [86][87] 问题: 同店NOI指导在第四季度放缓的原因 - 费用具有可变性，季度间会有影响，但全年业务表现良好，同店NOI中点从年初的3%提升至超5%，FFO仍同比增长 [89] 问题: 签约未开业（sign - not open）的金额和基本情况 - 签约未开业管道是临时租赁策略的一部分，用于在空置空间收取租金，待转为永久租户；公司投资组合以小租户为主，签约未开业占比不高，影响不大 [91] 问题: 纳什维尔的新租户情况，以及新租户拓展的难度和潜力 - 新租户包括Ulta（非全新奥特莱斯业务）、Hollie Ray Boutique（当地零售商）和Prince's Hot Chicken（餐饮类）等，他们因奥特莱斯的客户群体、租户组合和地理位置等因素选择入驻，部分新租户有拓展潜力 [94] 问题: 基础租金季度环比增长超预期的其他一次性因素 - 除入住率和租金率提升外，部分百分比租金租户转为最低基础租金有一定影响，但非当期租金收入不是主要增长因素，整体增长得益于提升入住率、扩大租金差等举措 [96] 问题: 现金在手情况及近期用途，以及收购机会的近期管道 - 纳什维尔项目支出后现金在手预计处于较高水平，除潜在收购和正常资本支出外暂无其他近期用途；公司在市场上寻找收购机会，但目前未明确近期管道 [112] 问题: 明年到期续约的21%租约中，主动不续约以调整租户组合的比例 - 有部分租约不会续约，因店铺过大或位置可获得更高租金，公司可借此调整租户组合，实现资产主动管理 [112] 问题: 租户补贴从每平方英尺约40美元升至60美元的原因及预期稳定水平 - 主要因本季度部分交易占总租赁活动的6%，这些交易具有长期租赁（平均约八年）和高租金差的特点，从经济角度合理；整体资本支出相对总租金占比较小，且租金有提升 [113] 问题: 股权发行资金的投资细节，以及是否有更多股权发行机会 - 发行270万美元股权的资金用于投资组合，如周边地块等项目，公司认为该资本成本最终对底线有增值作用，会保持资产负债表的灵活性，根据成本和投资情况决定是否进行更多股权发行 [117] 问题: 目前正在开发的外铺数量和预期支出 - 公司未提供外铺开发数量和预期支出的指引 [118]