财务数据和关键指标变化 - 季度末流动性达11亿美元，包含可用远期收益和承诺的私募债务收益 [9] - 一季度核心FFO每股0.59美元，同比增长7.3%；可分配现金总计9810万美元，同比增长8.9%；支付股息后留存约2950万美元现金流 [100] - 净债务与年化调整后EBITDA比率为4.9倍，杠杆率较低 [100] - 一季度发生9个基点的信贷损失，符合全年50个基点的初始指引 [27] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 一季度签订29份租约，总面积430万平方英尺，现金和直线租赁利差分别为30.5%和43.6%，留存率84.2%，同店现金NOI增长7.1% [9] - 一季度新签5份70万平方英尺租约，全年新租约和续租约租赁利差预计在25% - 30%，可能处于高端 [104] 收购业务 - 一季度完成70万平方英尺A类交叉仓储仓库收购，现金和直线资本回报率分别为6.1%和6.8%；季度末后以8500万美元、6.4%现金资本回报率收购3栋建筑 [99] 开发业务 - 三个开发项目总面积超120万平方英尺，位于美国东南部；两个在南卡罗来纳州格林维尔 - 斯巴达堡市场，一个在佛罗里达州坦帕 [99] 各个市场数据和关键指标变化 - 部分市场表现强劲，如坦帕空置率约3%，萨克拉门托、芝加哥、密尔沃基、底特律、纳什维尔、里诺、埃尔帕索等市场基本面良好，供需平衡 [23] - 部分市场存在疲软，如印第安纳波利斯、哥伦布、凤凰城、南加州部分地区、新泽西部分地区 [53] - 预计2024年和2025年交付量分别降至存量的2.1%和1.6%，较90天前预测有所下降 [25] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 持续评估市场影响，若高利率环境持续且卖家预期不变，收购指引可能处于低端，收购指引在年内后端权重较大 [15] - 愿意承担即时租赁风险，但需了解租赁环境、建筑与子市场契合度并要求额外回报 [17] - 若市场供需健康且回报符合预期，会启动新项目；开发平台时间跨度短，风险较低，预期回报低于稳定收购 [71] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 租户决策时间较2021 - 2022年推迟1 - 3个月，较去年部分市场推迟数周，并非突然转变，主要因决策能力上移至企业高层 [1][2] - 预计投资组合市场租金呈中个位数增长，利率波动将对交易市场施压 [25] - 目前经营结果符合预期，暂无上下行惊喜，宏观上大盒子供应开始出租是积极信号 [125] 其他重要信息 - 3月25日，公司对2亿美元定期贷款F进行再融资，新到期日为2027年3月25日，有2个1年期展期选项 [27] - 年初至今通过ATM计划远期发行79.4万股，平均股价38.94美元，总收益3100万美元；目前约有7200万美元远期股权收益可按需使用 [84] - 3月13日，公司签订4.5亿美元固定利率高级无抵押票据私募发行协议，票据将于5月28日融资 [84] 问答环节所有提问和回答 问题: 一季度末或四月决策时间是否突然转变 - 并非突然转变，决策时间延长趋势始于去年年中至年末，决策能力上移至企业高层，且因市场供应不同而异 [1] 问题: 一季度表现是否有意外情况 - 目前一切按预算进行，暂无意外情况 [28] 问题: 市场租金增长预测及疲软市场情况 - 重申市场租金中个位数增长预测；仍看到印第安纳波利斯、哥伦布、凤凰城、南加州部分地区、新泽西部分地区存在疲软 [53] 问题: 租户观察名单及关注行业 - 观察名单与2月基本相同，未看到明显困境，无特定行业或地区问题，9个基点信贷损失良好，50个基点是4月对2024年的正确指引 [54] 问题: 合同租金增长及新租约情况 - 加权平均租金递增率略高于2.7%，新租约租金递增率在3% - 4%，这是同店可持续增长的重要因素 [117] 问题: 新项目启动决策及评估方式 - 若市场供需健康且回报符合预期，会启动新项目；开发平台时间跨度短，风险较低，预期回报低于稳定收购 [71] 问题: 大盒子空间租赁需求主题 - 有一家知名电商租户和一些大型零售商租赁了部分空间，但这只是开始，不能过度解读 [61] 问题: 何时见空置率峰值 - 因市场而异，供应过剩市场可能在今年底或明年见峰值，稳定市场波动较小 [63] 问题: 如何使决策回到房地产经理层面 - 可能是租户需更快决策，将决策能力下放至区域团队；也可能是利率下降，企业高层更有信心增加空间需求 [65] 问题: 开发项目资本投入和目标初始收益率 - 格林维尔项目预计稳定收益率在中5%区间；斯巴达堡项目预计7%收益率；坦帕项目预计稳定收益率在中6%区间；已投入约1.18亿美元，预计总投入超1.5亿美元 [68][69] 问题: 10年期利率在4% - 7%时，资本回报率指引是否适用 - 已完成和签约项目会影响资本回报率，新收购项目收益率可能处于高端甚至更高 [73] 问题: 新租约利差低于平均水平及投资管道情况 - 一季度新租赁活动清淡，全年新租约和续租约租赁利差预计在25% - 30%，可能处于高端；管道在一季度增长，4月利率上升带来不确定性 [87][88] 问题: 收购策略及项目情况 - 收购策略是追求最佳风险调整回报，可能是空置资产或稳定资产；季度末后收购的项目中，一个59万平方英尺设施影响了整体规模，为单一租户使用 [110][111] 问题: 不同租户行业强弱情况 - 今年各行业无明显主题，物流和3PL需求仍保持稳定，部分大盒子市场有更多租赁活动 [121] 问题: 利率上升后私人交易市场情况 - 目前难以判断是否进入新的价格发现阶段，公司会灵活应对，承保门槛因资本成本上升而提高 [106] 问题: 新租赁租金和递增率情况 - 租金和递增率保持稳定，平均递增率约3.5%，上季度有一份租约递增率达4% [127]