财务数据和关键指标变化 - 2023年现金和直线租赁利差分别为31%和44%，截至目前已完成2024年预计租赁的69%，约900万平方英尺，现金租赁利差为29.5% [4] - 2023年核心FFO每股为2.29美元，较2022年增长3.6%；2023年可分配现金总额为3.613亿美元，同比增长5.4% [132] - 2023年杠杆率低于指导范围下限，净债务与年化运营率调整后EBITDA之比为4.9倍；年末流动性为6.57亿美元 [133] - 2023年同店平均入住率下降30个基点，优于最初预期的50个基点下降 [134] - 2023年同店现金NOI季度增长6.8%，全年增长5.6%，创历史新高；2023年信用损失为13个基点，远低于最初指导的50个基点 [135] - 2024年核心FFO每股预计在2.36 - 2.40美元之间；同店现金NOI预计增长4.75% - 5.25%；同店平均入住率预计下降50个基点 [136] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 2023年第四季度开始23份租约，总面积260万平方英尺，现金和直线租赁利差分别为36.2%和50.5%；季度保留率为88%，全年为77.7%，调整后为87.2% [109] - 2024年现金租赁利差预计在25% - 30%之间，预计新增和续约租赁面积为1300 - 1400万平方英尺 [10] 收购业务 - 2023年第四季度收购总额为4870万美元，包括两座建筑，现金和直线资本化率分别为6.5%和6.9% [105] - 2024年收购量指导范围为3.5 - 6.5亿美元，现金资本化率在6% - 6.5%之间 [112] 处置业务 - 2024年处置量指导范围为7500 - 1.25亿美元 [112] 各个市场数据和关键指标变化 - 2023年市场租金增长为高个位数，2024年预计为中个位数 [95][129] - 2023年交付量约占存量的3%，空置率年末为4.9%，高于上季度预期；截至2023年第四季度，新建筑开工量同比下降约65% [96] - 2024 - 2025年交付量预计降至存量的2.2%；空置率短期内可能继续上升，预计在2024年下半年达到峰值，年底趋于正常化 [129] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司通过运营和收购平台实现持续增长，有能力在不同类型项目上投资，根据机会部署资本以获得最佳风险调整回报 [121] - 预计2024年收购更倾向于后端加权，收购市场正朝积极方向发展，公司对收购市场更有信心 [17][131] - 公司有内部软限制，开发项目中定制建造风险相对较低，项目租赁稳定后会降低限制影响 [59] - 行业内工业房地产所有权高度分散，前20名所有者（包括公司和部分同行）仅占约15% - 16%的存量 [123] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2023年是公司上市以来运营最好的年份之一，实现创纪录的租赁利差和同店现金NOI增长 [95] - 全国市场租金增长已趋于正常化，2023年非沿海市场表现优于沿海市场；近期零售销售强劲，消费者健康状况良好；近岸和离岸业务推动国内制造业需求增长 [128] - 2024年公司对收购市场更有信心，预计市场更稳定，但仍需进行价格发现 [131] 其他重要信息 - 公司有6300万美元的远期股权收益可自行支配，用于匹配收购开发管道的资金；2024年有5000万美元的私募票据到期 [9] - 2023年股息支付率从78%降至75%，留存约9000万美元自由现金流用于投资、偿债等 [108] - 2024年G&A预计在4900 - 5100万美元之间，净债务与年化运营率调整后EBITDA之比预计在5 - 5.5倍之间 [11] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 收购市场情况及潜在交易的可见性和时间安排 - 预计2024年收购更倾向于后端加权，目前市场上交易增多，公司比去年更有信心；年初经纪人建议卖家等待，目前公司正在大量进行尽职调查，接近达成价格协议，但完成交易还需时间，目前没有处于价格协议或意向书阶段的交易 [17][141] 问题: 市场租金增长的高低端市场范围及公司产品的适应性 - 市场租金增长因市场而异，低增长预期市场主要是大盒子市场，如印第安纳波利斯、哥伦布、达拉斯的部分子市场；小盒子市场租金增长较好；承担租赁风险可获得25 - 50个基点的增量回报，有开发或增值成分的交易回报更高 [19][20] 问题: 卖家重返市场的原因 - 过去一年利率波动和快速上升使卖家对资本成本缺乏信心，现在利率稳定，卖家对借贷成本更有信心，从而能确定合适的买卖价格 [21] 问题: 交易市场中租赁风险的定价情况 - 第四季度收购的格林维尔市场项目，因原买家无法履行合同，卖家希望年底前完成交易，公司以比稳定收购高约125个基点的回报收购该项目 [22] 问题: 收购的新开发资产与卖家开发成本的比较 - 公司无法完全了解卖家的开发成本，但认为以每平方英尺的总价获得该全新建筑达到了重置成本，收益率高于通常水平；卖家土地成本较低且有开发其他地块的机会，可在无租赁风险的情况下获得投资回报 [28][29] 问题: 同店入住率和租金增长的情况及驱动因素 - 2023年同店平均入住率下降30个基点，2024年预计下降50个基点；2024年预计有2.2%的供应上线，但开发开工量同比下降65%；租金增长预计在25% - 30%，已签署近70%的2024年租约，租金增长接近30%；公司购买的物业适合子市场需求，能推动租金上涨 [31][33] 问题: 公司资本成本及与投资回报的差距 - 公司投资级资产负债表有多种债务工具，成本受10年期国债影响；公司有6300万美元未动用股权，资产负债表杠杆率低于5 - 5.5倍的范围；资本分配计划从支付股息后的留存现金流开始，预计2024年留存约9000万美元，还有资产处置收益可用于投资 [48][49] 问题: 2024年未完成租赁的情况 - 未完成租赁更多集中在下半年，因此租赁利差范围为25% - 30%，目前已租赁部分的利差接近30% [40] 问题: 核心运营调整后现金可分配情况低于卖方预期的原因 - 公司未对卖方预期发表评论，2024年同店现金NOI增长5.6%，创历史新高 [42] 问题: 同店内部增长指导放缓的原因及对入住率和信用损失的看法 - 2023年信用损失为13个基点，2024年预计为50个基点；预计全国空置率年内会上升，年底会下降；2024年同店平均入住率预计下降50个基点 [44][45] 问题: 公司开发项目的机会和数量 - 公司管道规模为31亿美元，其中15% - 25%为开发或增值再开发项目；目前有三个项目正在进行，2024年暂无正在协商价格协议的项目，但预计会有机会，公司也在评估自有投资组合中的机会；目前未接近内部软限制，风险较高的项目对资本的影响更大 [56][73][74] 问题: 处置资产的构成和用途 - 处置指导范围为7500 - 1.25亿美元，包括机会主义资本回收和非核心资产处置，2023年两者比例约为50 - 50；非核心处置主要是CBRE一级市场以外的遗留物业 [75][77] 问题: 收购不同规模物业的定价差异 - 定价受多种因素影响，如租赁期限、租金递增率、按市值计价等；市场上交易正在出现，未来几个月会更明确交易成交情况 [77][78] 问题: 非核心遗留物业可处置比例及指导中同店与核心FFO增长差异的原因 - 公司约5%的投资组合会持续评估处置以提高质量；指导中同店与核心FFO增长差异的驱动因素是G&A和利息费用，G&A预计增长5%，平均债务余额增加且成本上升；同店指导是现金同店数据，核心FFO是GAAP数据，通常较低 [80][81][82] 问题: 开发项目与购买已完成开发物业的相对回报差异 - 承担租赁风险比稳定收购可获得25 - 50个基点的回报，承担开发风险再增加25 - 50个基点，承担许可风险可再增加25 - 75个基点的回报，但风险和时间也会增加 [90]