财务数据和关键指标变化 - 核心FFO每股为$0.56,与去年同期持平 [20] - 现金可用分配总额为$87.2 million [20] - 杠杆率接近指导范围低端,净债务与年度化调整后EBITDA比率为4.9倍 [20] - 流动性为$794 million [20] - 季度内启动了29份租约,总面积360万平方英尺,创造了28%的现金租赁溢价和42.6%的直线租赁溢价记录 [21] - 预计全年现金租赁溢价约为30% [21] - 季度留存率为79.6%,调整后为97.4% [21] - 同店现金NOI增长为4.5% [21] - 年初至今同店现金NOI增长为5.3% [21] - 年初至今信用损失为2个基点,第二季度未发生信用损失 [21] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第二季度收购总额为$40.7 million,包括两栋建筑,稳定现金和直线资本化率分别为6.2%和6.3% [14] - 4月收购了位于新泽西州中央市场的10万平方英尺仓库配送设施,价格为$26.7 million [14] - 5月收购了位于北卡罗来纳州格林斯维尔机场市场的13.4万平方英尺全租用设施,价格为$14 million [15] - 季度末后收购了6栋建筑,总价为$70.7 million [16] - 季度内出售了5栋建筑,总收益为$33.8 million [16] - 年初至今出售建筑的平均现金资本化率为5.5% [17] 各个市场数据和关键指标变化 - 全国工业地产空置率上升至约3.7% [9] - 预计今年新增供应量约为总存量的3%,其中近一半为大盒子建筑 [10] - 预计年底全国空置率将达到4.2% [10] - 预计今年市场租金增长率将处于中高个位数 [10] - 自2022年底以来,开发项目启动量下降了约30% [10] - 预计2024年下半年空置率将下降 [10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司自豪地宣布现金和GAAP租赁溢价达到了STAG的历史新高 [11] - 截至7月25日,已实现2023年预期租赁量的94.2%,现金溢价为30.6% [11] - 公司看到了开发和收购机会的增加,因为资本市场正在缓慢恢复正常 [11] - 公司正在关注从全批准土地到完工空置建筑的各种开发机会 [12] - 收购市场活动重新启动,买卖双方之间的价差开始缩小 [13] - 公司预计2023年下半年交易活动将增加,尽管不太可能达到疫情前的水平 [13] - 公司于今年5月被纳入标普中盘400指数 [18] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 工业部门受益于行业特有的长期顺风,包括近岸外包和电子商务消费方式的持续渗透 [8] - 租户正在花更多时间评估空间需求,权衡供应链布局与装修空间的财务成本 [9] - 租户正在避免为新的大型空间配备设备,而是选择与第三方物流公司合作管理供应链 [9] - 公司预计市场租金增长率将处于中高个位数 [10] - 公司对当前的市场状况和2023年的前景感到兴奋 [25] - 公司拥有强劲的运营结果和保守的资产负债表,有充足的流动性 [25] - 公司预计2023年下半年将出现更多机会 [25] 其他重要信息 - 公司更新了2023年现金同店指导范围,从5% - 5.25% [23] - 公司更新了出售指导范围,从$100 million - $200 million [23] - 公司更新了留存率指导范围,从70% - 75% [23] - 公司预计净债务与年度化调整后EBITDA比率将在5x - 5.5x之间 [23] - 公司通过ATM计划发行了约200万股,平均股价为$35.86,总收益为$70.5 million [22] - 公司有$61.1 million的远期股权收益可供自主决定使用 [22] 问答环节所有提问和回答 问题: 公司如何看待其投资组合与竞争对手在租金增长方面的差异? - 公司预计其投资组合的市场租金增长率将处于中高个位数 [28][30] - 公司认为其市场受益于近岸外包和物流租户对供应链的持续投资 [30] 问题: 公司是否认为其市场存在被压抑的需求,可能会导致租金增长重新加速? - 公司认为这可能是一种情况,但需要考虑许多因素 [31] - 公司目前看到第三方物流公司的需求很大 [32] 问题: 公司如何看待其2023年的资本回收活动对收益的贡献? - 公司预计2023年收购对核心FFO的贡献不大,因为收购主要集中在下半年 [33] - 公司预计2024年收购将对核心FFO产生显著贡献 [33] 问题: 公司如何看待当前的开发收购机会? - 公司对当前的开发机会感到兴奋,但尚未提供具体指导 [36][37] - 公司预计开发项目需要12 - 18个月才能完成 [37] 问题: 公司如何为2023年剩余时间提供资金? - 公司有$61.1 million的未动用远期股权收益 [38][39] - 公司预计将看到更多的出售收益 [39] 问题: 公司第二季度收购的现金资本化率是否反映了当前NOI? - 已知空置的收购反映了稳定NOI,而其他收购反映了当前NOI [41][42] 问题: 公司如何看待当前的开发机会和租赁风险定价? - 公司认为租赁空置建筑可以获得约75个基点的额外收益 [45][47] 问题: 公司为何保持指导不变? - 公司认为宏观不确定性仍然存在 [48][49] - 公司预计出售收益的再投资可能存在时间错配 [49] - 公司预计2023年外部增长对收益的贡献不大 [49] 问题: 公司如何看待其整体资本成本与所需投资回报之间的差距? - 公司认为其债务成本低于当前收购的资本化率 [52][53] - 公司认为当前的收购和开发机会具有增值潜力 [53][54] 问题: 公司出售资产的共同主题或特征是什么? - 公司主要关注房地产,而不是特定行业 [55][56] - 公司出售的资产通常位于其CBRE Tier 1市场边缘或位置不佳 [56] 问题: 公司如何看待其投资组合的空置趋势? - 公司未看到空置时间或优惠措施的重大变化 [58][60] - 公司看到租户花更多时间做出决定 [60] 问题: 公司如何看待当前的交易市场? - 公司认为时间的推移和利率的稳定有助于缩小买卖双方之间的价差 [61][62] - 公司认为市场参与者现在更清楚其资产的价值 [62] 问题: 公司如何看待2024年的租赁溢价? - 公司未提供2024年的具体指导,但认为其投资组合的供需动态仍然平衡 [64][65] - 公司认为其投资组合的同店表现具有可持续性 [65] 问题: 公司如何看待2024年的租约到期? - 公司预计2024年没有50万平方英尺以上的大型租约到期 [69][70] - 公司认为其租约到期情况符合市场需求 [70] 问题: 公司如何看待其开发计划的规模? - 公司尚未提供具体指导,但预计其开发规模将低于某些同行的10%企业价值上限 [73][75] 问题: 公司如何看待当前的开发放缓? - 公司认为当前的开发放缓主要是由于利率和债务资本市场的影响 [78][81] - 公司认为市场基本面仍然强劲,但开发商正在降低风险 [81]