调研基本信息 - 调研时间为 2020 年 3 月 26 日 16:45 - 17:45，形式为电话接待 [3] - 调研机构包括鹏华资产、百石投资等多家机构 [4] - 公司接待人员有许世坛、刘赛飞、张杰、俞峰 [5] 复工与市场情况 - 目前售楼处开放超 95%，90%以上工地已复工，预计 4 月初复工达 97 - 98%，可能增加成本，后市调控或放松利好地产 [6] - 去年地产一手房交易总量近 16 万亿，疫情后交易量或降 15%左右，国家政策下降幅或至 10%以内，看好一二线和强三四线城市房价上涨，今年成交总量可能轻微下跌但价格或走高 [13] 公司规划与目标 - 销售方面，全年可售资源 550 亿，按 50%去化率计划完成 270 亿销售目标，一季度去化少，二季度起全面复苏 [7] - 拿地维持现有战略，融资拿地看销售情况，招挂牌拿地竞争激烈利润低，部分项目与政府谈周期长但单价和利润高 [7] - 负债基本维持现状，根据拿地和销售安排，融资利率下行时置换高利率负债 [7] - 商业租金 Q1 已减免，后续再考量，商业收入最坏可能下浮 10%，概率不高 [7] - 商业板块计划集中区域做大体量项目提升影响力，租赁收入希望 2023 年达 20 - 30 亿，2024 - 2025 年达 40 - 50 亿 [11] 合作与项目情况 - 福晟与世茂集团战略合作分三步，住宅约 1200 亿货值、城市更新约三四千亿估值、上海等地商业项目分项目谈，世茂股份或参与优质商业办公和 1 - 2 年可供货旧改项目，现正沟通梳理债务 [8] 财务相关问题 - 2019 年年报中非流动资产新增 7.8 亿其他权益工具投资属金融工具可供出售金融资产重分类 [8][9] - 预收款 48 亿较 2018 年下降，但绝对值小且与经营业绩关系不大，不能完全体现未来业绩 [9][10] 过往销售与改进 - 2019 年销售未达目标，因重点项目预售证延误和限价严重把控进度，如龙岗项目原计划 6 - 7 月销售 40 亿，实际 11 月开盘只达成 20 亿 [11] - 2020 年疫情后项目与政府沟通加快审批速度改善销售 [11] 分红与收并购 - 高股息是长远政策，希望按核心利润 40%派发股息 [12] - 收并购有条件收购，梳理项目，选择负债可控、回报不错、资产好的项目，部分仅代销、代建、代管理 [12] REITS 相关 - 公司不排斥 REITS，认为是增加融资渠道，但需考量融资成本和合规性，目前整体融资成本低，需进一步观察 [11]