公司基本信息 - 证券代码为 000011，证券简称为深物业 [1] - 2020 年 7 月 30 日在公司 39 楼会议室开展特定对象调研，参与单位有华泰证券、彤源投资等，上市公司接待人员有董事会秘书范维平、副总经理张戈坚等 [2] 物业管理板块情况 - 在管物业面积 2000 多万平米，园区物管面积占比约 30%多，住宅占比约 40%，还有文旅、公建等分布各地，由子公司国贸物业等经营，未来以国贸物业为平台整合板块 [2][3] - 2019 年物管业务收入近 12 亿元，同比增长 13%，占营收比重约 30%，实现净利润约 1.29 亿元，并购投控物业有重要贡献 [3] - 2019 年末园区管理面积近 800 万平米，住宅约 800 多万平米，商办 100 多万平米，文旅 200 万平米，公建不到 100 万平米，园区毛利率相对更高 [3] 物管面积拓展目标 - 目标拓展物管面积不低于 1000 万平米，通过内生式市场自主拓展和外延式资本市场收并购实现，但存在不确定性 [3] - 物管项目 80%以上靠市场化拓展，不依赖大股东，但同等条件有优势 [3] 公司其他业务情况 - 地产项目重心在旧城改造和城市更新，也参与公开市场招拍挂但难度大 [4] - 物管项目每年净增长 100 多万平米，价格随行就市，大幅提高难度大 [4] - 有地产项目员工跟投，未开展股权激励 [4] - 第二大股东东方资产是因深投控以部分公司股份作为支付其收购外贸集团 70.09%股权对价的一部分引入 [4] - 资产运营板块主要是自有物业改造升级后出租，商办和长租较少 [4] - 与爱玛客有合作基础，曾联合投标，希望实现业务协同，学习先进经验和技术 [4][5]