调研基本信息 - 调研时间为2018年9月11日下午15:00 - 16:30 [1] - 调研地点在北京民生金融中心C座22层1号会议室 [1] - 参与单位包括方正证券、国信证券、工银瑞信等多家机构投资者 [1] - 上市公司接待人员有公司董事、副总裁、董事会秘书陈怀东和财务总监刘国升 [1] 公司经营情况 总体情况 - 2018年上半年公司经营管理总体稳健，主要经营指标稳中求进，风险可控 [2] 地产业务 - 上半年受行业调控影响，北京、上海项目未按计划取得预售许可证，签约销售不理想；第三季度上海项目8月下旬取证销售，去化较好，北京项目取证有进展，武汉项目持续去化并将推新盘，预计下半年地产板块表现提升 [2] 金融业务 - 控股子公司民生信托上半年净利润8.85亿元，同比增长71.57%，为上市公司提供有力业绩支撑 [2] - 民生证券受资本市场调整、IPO审批趋严等因素影响，业绩同比下滑，但合规力度加强，未出现重大风险事项，经营管理稳健 [2] 上海项目情况 - 上海项目含10号、12号、14号地，12号和14号地在拆迁，开盘的泛海国际公寓是10号地一部分，位于上海黄浦区，临近外滩 [3] - 本次推出130套房源，约3.8万平方米，主力户型为290 - 293平方米精装大平层 [3] - 自8月下旬开盘，认购套数超80套，去化率超60%，持续销售和回款将改善现金流，提升地产业绩 [3] 房地产项目开发安排 - 上半年无新开工项目，以续建为主；下半年综合考虑各方面因素，稳妥推进开发工作 [4] 引战情况 - 上半年全资子公司武汉公司引入30亿元投资事宜落实，完成部分资金到账和部分股权变更 [4] - 公司正与多家意向企业洽谈子公司合作事宜，确定后将履行审议程序和信息披露义务 [4] 债务偿还与融资安排 债务偿还 - 今年若干笔大额债务到期，公司重视并早做规划，近期到期的境内外债务均已按计划偿还 [4] 融资情况 - 近期成功发行两个产品，8月底发行7亿元中期票据，9月上旬发行40亿元私募债，反映市场对公司发展有信心 [4] - 公司正抓紧推进ABS、ABN等其他多个融资项目 [5] 借款规模与结构 - 截至2018年6月底，公司借款规模约1200亿元，债券规模约385亿元，占借款规模32%，剩余大多为银行及其他金融机构贷款 [5] - 存量境内债券约168.9亿元系上市公司本身发行，美元债约19.35亿美元系境外附属公司发行，次级债约88亿元系控股子公司民生证券发行，其他主要为地产项目公司负债 [5] 资产负债结构改善 - 资产负债率较高是公司经营模式的历史问题，考虑土地取得早且成本法入账，实际真实资产负债率相对较低 [5] - 公司将加快地产项目销售回款、提高金融平台盈利和分红能力、积极推进子公司引入战略投资者事项，改善资产负债结构 [6] 重大资产重组 - 公司年初筹划重大资产重组，后因条件不成熟终止，重组相关事项以公司在中国证监会指定信息披露媒体发布的公告为准 [6]