调研基本信息 - 调研时间为2017年10月11日上午10:00 - 12:00 [1][3] - 调研地点在北京民生金融中心22层1号会议室 [1] - 发起方为天风证券，参与机构投资者20余人，包括中信证券、嘉实基金、廊坊银行等 [3] - 上市公司接待人员有公司董事、副总裁宋宏谋，公司董事、副总裁、董事会秘书陈怀东，公司财务总监刘国升，公司行政总监潘瑞平，公司证券事务代表陆洋、李秀红 [1][3] 房地产业务情况 业绩下降原因及展望 - 2017年上半年房地产业绩同比下降，因主要项目所在的北京、上海、武汉属限购、限售城市 [3] - 下半年随着武汉中央商务区芸海园项目持续销售（5月已开盘）以及上海泛海国际公寓项目入市销售（预计10月底左右开盘），房地产销售情况将提升 [3] 土地储备情况及计划 - 待开发土地包括武汉中央商务区项目358.86万平方米、北京泛海国际居住区二期66.86万平方米、沈阳项目7.17万平方米、美国纽约南街项目8.36万平方米、夏威夷科琳娜1号地项目14.94万平方米、夏威夷科琳娜2号地项目9.23万平方米、夏威夷西区项目33.5万平方米 [4] - 还有大连项目、上海董家渡12号地和14号地项目等正在开展一级开发或拆迁工作 [4] - 公司将持续关注优质地块，积极寻找投资机会保障房地产业务可持续发展 [4] 项目开发建设情况 - 洛杉矶项目按计划进度施工，建成后将成地标性建筑，融资渠道包括发行美元债、旗下香港上市公司中泛控股有限公司境外融资等 [4] - 夏威夷项目处于前期规划设计阶段，规划建筑面积约58万平方米，规模优势明显 [5] 金融业务情况 金融平台布局 - 拥有民生证券、民生信托、亚太财险、中国泛海金融等核心金融平台，申请设立民生基金，作为主要发起人申请设立亚太再保险、亚太互联网人寿 [5] 各子公司经营情况 - 民生证券在2017年证券公司分类评级中从CC级跃升至A级 [5] - 民生信托复业四年发展迅速，2017年上半年净利润达5.16亿元，同比增长124%，2017年5月在2016年行业评级中获评最高级别A级 [6] - 亚太财险经营状况好转，关键指标综合成本率大幅下降，第二季度略微盈利 [6] - 民生金服基本完成平台搭建，产品开发和推广有序推进 [6] - 中国泛海金融完成一轮供股融资，募集资金约51.33亿港元，以境外综合金融服务平台为定位拓展业务并加强协同发展 [6] 境外投资情况 - 已在房地产、电力、金融等领域海外布局，今年未新增境外投资项目，重点推动已落地项目，各项目有序推进 [7] - 下一阶段综合考虑多种因素，审慎决策、理性投资并做好风险防范 [7] 资产负债率情况 负债原因 - 负债规模大因转型并购投入及在建项目投入产生资金需求，且存量土地按成本而非公允价值计量，其真实价值远超成本 [7] 应对措施 - 稳步推进房地产项目开发和销售，提高回款效率，如上海泛海国际公寓项目入市销售 [8] - 提升各子公司盈利水平 [8] - 发挥多平台优势，推进股权融资工作 [8]