调研基本信息 - 调研时间为2017年5月11日上午9:30 - 11:30 [1] - 地点在北京民生金融中心22层1号会议室 [1] - 参与单位有广发证券、国泰基金、太平洋证券等多家机构，人员达10余人 [1][2] - 上市公司接待人员包括公司执行董事、总裁韩晓生等 [1][2] 房地产业务情况 现状与规划 - 房地产业是传统优势领域，项目步入价值释放阶段，董事会认识到行业变化，要重塑经营思维等 [2] - 2017年计划新开工面积118.92万平方米，在建面积430.36万平方米，竣工面积135.20万平方米，继续物色优质项目增加储备，加强销售去化 [3] - 加强各板块互动合作，形成综合运营模式提升效率和效益 [3] 未来拿地方向 - 继续拿地，关注国内外优质项目，结合转型战略，如与金融业务结合，考虑房地产与养老、旅游产业结合，如小城镇建设 [4] 海外地产业务 - 2016年新增收购美国夏威夷西区项目、夏威夷科琳娜1号地，规划建筑面积约58万平方米 [9][10] - 旧金山泛海中心项目于2016年12月开工，提升公司在美国的品牌知名度 [10] 金融业务情况 民生信托情况 - 2014 - 2016年连续三年业绩翻倍增长，2016年底管理资产规模超1400亿元，营业收入约19.21亿元，税后净利润达9.51亿元 [4][5] - 主动管理比例约占74%，远超行业平均水平 [5] - 2016年业务结构调整，开展股权、财产、标品、债权信托业务且比例均衡，财产信托关注房产和船舶 [5] - 行业排名从第47位跃居到第14位，评级提升为A类 [5] 金融与地产协同效应 - 产业特点互动，房地产业务为金融业务奠定基础，金融业务为房地产业务提供发展方向 [5][6] - 金融板块做好产业本身，提供专业金融咨询和服务，打造完整平台，与资产端整合提供综合产业服务 [6] 公司财务与融资情况 负债率情况 - 2014年转型后金融平台负债占比较高，2016年底负债成本下降，债务结构优化，整体负债率上升未影响流动性，争取2016年度定向增发完成以降低负债率 [6] 2016年再融资情况 - 境内融资：完成2015年度非公开发行股票，募集资金57.5亿元；发行公司债券募集115亿元；规划并启动2016年度非公开发行股票（不超过119亿元）、120亿元私募债、28亿元中期票据项目 [7][8] - 境外融资：中泛控股供股募集约45.74亿港元，泛海控股国际2015有限公司发行2亿美元债券，融资成本下降 [8] 定向增发与亚太财险增资 - 已对亚太财险增资20亿元，待定增款到位后合规置换，增资关注发展投资功能，为保险业务布局奠定基础 [8] 战略投资情况 - 2016年以来累计新增投资超60亿元，重点投资云锋基金、万达影业等项目，加上境外投资平台项目，初步树立品牌形象，建立市场影响力 [7] 海外收购情况 - 2016年参股公司亚太寰宇拟以约27亿美元现金收购Genworth金融集团全部已发行股份，交易待满足交割条件，公司看好其未来盈利能力和发展潜力，完成后按权益法并表核算 [9]