调研基本信息 - 调研类别为特定对象调研，参与单位为悟空投资，人员有刘丁、江敬文，时间为2014年12月25日下午15:00，地点在公司董事会秘书办公室，上市公司接待人员为董事会秘书陈怀东和证券事务代表陆洋 [1] 房地产业务情况 - 公司2006、2007年重大资产重组后从地方性转型为全国性房地产公司，开发项目多位于中心城市中心地段，大多2004年8月前协议取得，成本低、毛利率高 [1][3] - 武汉项目占地约4000亩，规划建筑面积609万平方米，业态丰富，已大规模开发并推向市场，为近年业绩提供稳定销售回款 [3] - 北京、上海项目因拆迁工程推进慢未有效释放土地价值，预计随拆迁和施工推进将进入业绩释放期，2014年10月18日北京项目部分楼宇开盘销售，表现优于预期，上海项目10地块拆迁进入攻坚阶段 [3] - 青岛、杭州项目加紧销售，大连、沈阳项目按计划推进工程进度，公司还推进国际化，去年底获美国洛杉矶菲格罗亚中心项目，预计年内开工 [3][4] 转型战略情况 - 转型初衷是顺应政策和市场环境，提升核心竞争力，实现股东利益最大化，以2014年为起始制定新五年战略规划，发展方向为“房地产 + 金融 + 战略投资”综合型业务平台 [4] - 转型举措包括国际化，完成美国洛杉矶项目收购和香港上市公司和记港陆收购；多元化，收购民生证券控股权、参股民生信托拓展金融业务，入股中民投、参与中信泰富增发进行战略投资 [5] 收购民生证券考量 - 房地产行业未来进入白银十年，多元化转型必要，收购民生证券是转型第一步 [5] - 证券牌照稀缺且附加值高，收购能产生新利润增长点，对融资和资本运作有帮助，促进房地产金融业务协同发展，共享客户资源 [6] - 民生证券可独立运营盈利，注入上市公司后可通过资本市场增资壮大业务，为上市公司贡献更多利润 [6] 大股东支持情况 - 大股东在项目、资金等方面支持公司，收购民生证券股权时，股权定价PB为1.38倍低于市场水平，股权支付可先并表后付款 [6] 其他情况 - 2014年第三季度报告已对民生证券并表，前三季度经营情况见相关媒体和网站发布的报告 [6][7] - 公司现有存量土地丰富，暂无参与国内土地招拍挂意向，但不排除未来企业间并购拿地可能 [7] - 主要投资者认可公司转型，下半年公司市值因证券板块行情提升，反映市场和投资者对转型的认可 [7]