公司基本信息 - 证券代码为 000043，证券简称为中航地产 [1] - 2014 年 12 月 2 日 15:00，国泰君安证券、第一创业证券、华泰证券人员到公司第一会议室调研，公司接待人员为杨祥、鄢琰、张译尹 [1] 公司战略与发展目标 - 愿景是打造特色鲜明、值得社会信赖的商业地产投资、发展和运营商 [1] - 目标是以商业地产为核心，快速复制“中航城”模式，确立行业领先地位，实现跨越式发展 [1] - 聚焦城市综合体类产品，通过标志性产品开发建立产品模式并快速复制，关注品牌与竞争力，实现长期稳定发展 [2] 股权结构 - 中国航空技术深圳有限公司直接持有公司 20.62%股份，通过控制中航国际控股股份有限公司和深圳中航城发展有限公司间接持有 29.52%股份，合计持有 50.14%股份，为控股股东 [2] - 中国航空技术国际控股有限公司持有中国航空技术深圳有限公司 100%股份，是实际控制人 [2] 业绩情况 - 2014 年三季度亏损，原因是房地产规模有限，按收入确认政策，项目达条件才确认收入，导致业绩波动 [2] - 房地产销售收入确认条件为竣工验收合格、签订不可逆转销售合同、买方累计付款超售价 50%以上或办妥按揭 [3] - 原计划 2014 年营业收入 78 亿元，因市场下行、部分城市销售去化缓慢，将争取实现 57 亿元 [3] 战略选择原因 - 具备地产开发运营能力和专业人才储备，旗下业务及大股东资源形成“中航城”成功模式，可发挥协同优势，避开激烈竞争 [4] - 城市化和产业转移推动二三线城市成长，聚焦相关区域开发大型综合性商业地产项目，留存部分物业运营，分享土地价值收益，还关注主题地产和住宅开发项目 [4][5] - 有招商人才和运营经验积累，引进专业人才，设立深圳中航九方资产管理有限公司，建立商业地产运营管理体系，已开业的三个九方购物中心运营良好 [5] 核心产品 - “中航城”是城市综合体，形成投资、开发、运营一体化模式，提升城市区域综合运营能力 [5] - “九方购物中心”是核心产品，涵盖多元化消费模式，业态设置考虑城市特色需求，已在多地开业，九江店 2014 年 12 月下旬开业，未来还有项目陆续运营 [5][6] 项目规划 - 根据项目特点、土地及周边市场情况合理规划持有物业和销售物业比例，平衡现金流，提升项目价值，实现当期盈利和持有型物业长期盈利能力 [6][7] 其他业务情况 - 截至目前未参与“航空大世界”建设 [7] - 2014 年 10 月 18 日披露股权转让事项，将五家下属企业股权转让给深圳中航城发展有限公司，有利于聚焦核心业务，优化资源配置 [7][8] 拓展与融资 - 根据发展战略和公司规模，在保证现金流稳定和现有项目正常经营下拓展项目，聚焦已进入区域的二、三线城市及大城市新兴区域中心和三、四线城市中心，适时增加项目储备 [8] - 通过获取银行开发贷、短期借款、股权信托融资、向股东及关联方借款等多渠道融资，满足项目拓展和正常经营资金需求，重要融资事项会公告和在定期报告披露 [8][9] 股价与融资计划 - 无法预测和判断股价走势，将努力做好经营，希望市场反映公司价值 [9] - 暂无增发等市场融资计划安排，会持续跟进资本市场动态统筹考虑 [9] 大股东支持 - 委托公司开发多个房地产项目，公司通过受托建设和品牌输出服务积累经验，提高知名度和影响力 [9][10] - 向公司提供大量资金支持，包括不同额度和期限的借款，关联企业也提供借款 [10] 中航物业情况 - 是公司全资子公司，是深圳乃至全国最早的物业管理公司之一，承担国家物业服务标准化技术委员会秘书处工作 [10] - 战略定位为物业服务集成商和协同地产服务配套商，业务包括市场化业务、协同地产业务和增值业务，市场化业务为主 [11] - 截至 2014 年 9 月 30 日，实现营业收入 9.63 亿元，净利润 3000 万，全国物业管理项目总数 304 个，在管项目面积 3246.55 万平方米 [11]