公司定位与业务发展 - 公司作为中国南山集团旗下唯一上市平台，核心业务包括地产开发、仓储物流等，未来将提升竞争力和盈利能力 [1] - 仓储物流业务是战略性主业，房地产开发为支撑性主业，产城综合开发为培育业务，制造业板块为细分行业龙头企业 [1] 房地产开发业务 - 截至2022年末，地产权益可售货值约400亿元，主要分布在上海、成都、深圳等一、二线城市 [2] - 地产销售合同负债合计70.8亿元，预计未来两年陆续结转 [2] - 受市场下行影响，去化周期加长，公司将采取灵活营销策略加速资金回笼 [2] - 2023年房地产业务毛利率预计与过去持平，项目聚焦核心城市优质区块 [2] 仓储物流业务 - 宝湾物流2022年仓库平均使用率为87.2%，2023年核心城市群出租率稳定，全国平均租金预计维持增长 [2] - 截至2022年末，运营、管理和规划在建仓储面积逾940万平方米 [3] - 2023年计划开工及继续建设项目达17个，重点加强成本控制和进度管理 [3] - 公司推进首单公募REITs发行，未来将合理设定资产证券化产品发行节奏 [3] 产城综合开发业务 - 截至2022年末，项目总建筑面积226万平方米，可出租厂房面积33.6万平方米 [3] - 2022年通过Pre-REITs并购基金完成首单项目收购，未来退出通道包括公募REITs、并购基金等 [3] - 园区运作模式结合当地经济与产业结构，部分出售、部分自持以缩短投资周期 [3]