房地产开发业务 - 目前房地产销售在底部震荡，下行趋势缓解，企业端资金状况或改善，需求端复苏需时日，公司将采取策略加快去化回笼资金 [1] - 截至2022年上半年末，累计土地储备总占地面积120.90万㎡，总建筑面积255.10万㎡，剩余可开发建筑面积97.74万㎡，可满足2 - 3年签约销售 [1] - 受宏观环境和疫情影响，地产项目结转集中在下半年，行业项目利润率下滑，2022年全国300城住宅用地成交平均溢价率3.12%，较上一年下降7.8个百分点，公司2022年新增土储利润率预计改善 [1][2] 业务平衡关系 - 仓储物流业务是战略性主业，公司给予资源倾斜，建立“募投建管退”能力；房地产开发业务是支撑性主业，利用自身造血能力内生发展 [2] 宝湾物流公募REITs - 申报涉及4个项目，需经多地省级发改委审核和国有资产监督管理部门备案，审批涉及多部门，时间有不确定性 [2] - 基础设施项目初步估值19.97亿元，采用资产基础法评估，核心资产用收益法确定价值，四个园区长期满租或接近满租 [2] - 出表回流资金用于宝湾物流在全国重点物流节点城市的战略布局，为仓储物流设施开发、建设及运营提供资金 [2] 宝湾物流其他情况 - 客户包括电商、第三方物流、快消企业等，服务合同1 - 3年，定制仓客户期限5年以上，2022年前五名客户贡献收入占比15.86%，仓库平均使用率高 [2][3] - 成熟园区平均NOI率9 - 10%，物流园区成熟需2 - 3年，公司加大招商前置工作缩短回报周期 [3] - 希望保持发展速度，每年新增项目开拓，建立“募投建管退”能力，扩展管理项目规模 [3]