房地产开发业务 - 2022年计划结转项目分布在深圳、上海、武汉等地，平均去化率超八成，疫情等因素致部分项目进度延迟，公司加强工程管理以实现经营目标，短期市场已筑底但恢复需时间，当前处于政策传导期 [1] - 2023年坚持“区域深耕、布局重点城市”战略，统筹考虑多因素制定土地储备计划，适度拿地严控风险 [1] - 行业经历深度调整，1 - 11月全国开发投资规模同比下降，公司将优化城市布局，推动双轮驱动，探索长租业务，提升产品与服务力促进可持续发展 [2] - 关注股权融资政策，如有应披露事项将及时披露 [2] 宝湾物流公募REITs业务 - 已与各地发改委、国资委沟通审批，需多部门审核及交易所上市认购，完成后可获处置股权投资收益，时间不确定 [2] - 预计实现归母净利润约4.9亿元，底层资产含4个园区项目，评估增值约12.68亿元，增值率220.29%，募集资金用于全国重点物流节点城市布局 [2] - 截至2022年上半年运营、管理和规划在建仓储面积达900万平方米，未来结合政策和资产情况设定资产证券化发行节奏 [3] - 与类REITs均为不动产证券化，融资方式有效且对财务报表影响差异不大，公募REITs信息更透明、投资者参与广、二级市场活跃、有资产品牌效应 [3] 宝湾物流其他业务 - 持续加强行业研究，完善优质项目评判标尺，获取一手用地并关注资产收购机会，与远见资本合作设立基金拓展业务布局 [4] - 客户群体包括第三方物流、电商、商贸零售和制造业企业等，2021年前五大客户收入占比16.81%，客户分散风险低 [4] - 仓储物流业务已打通多样化融资渠道，如发行资产支持票据、类REITs等；房地产开发业务融资多来自银行贷款，上半年银行平均融资成本3.85% - 4.99% [4] 其他业务 - 认购中国核能科技定增股份成第一大股东，开展分布式光伏业务合作，利用屋顶资源和客户用电需求，响应政策增加业务收入和资产价值 [4] - 中国南山集团过去将赤湾片区住宅类土地通过增资扩股交公司开发，未来公司将协同推进重点项目把握大湾区机遇 [5]