交易背景与考虑 - 黄金珠宝市场调整，明牌主业经营面临挑战，今年业绩或为低点，明年财务层面有望好转，公司积极寻找投资机会，好屋符合其行业规模大、商业模式创新突破的理念，双方合作可实现转型与协同 [3] - 明牌与好屋 2015 年下半年开始接触，最初好屋资产估值 28 亿，后因行业基本面改善、业务升级创新等因素，最终估值确定为 32 亿 [3] 交易节奏与影响 - 审计和评估工作预计 11 月底或 12 月初完成，公司会扎实推进准备工作以促成交易 [3] - 本次调控中长期对好屋这类规模公司有正面影响，其可满足开发商和经纪人两端需求，提高行业效率，且平台类电商更受市场欢迎 [3] 业务数据与模式 经纪人相关 - 现有社会经纪人与专业经纪人合计约 500 多万，其中 20% 左右为专业经纪人，专业经纪人成本高但专业能力强 [4] - 社会经纪人来源包括跨行业销售、长期关注平台的客户等 [4] - 专业经纪人提佣比例约 60%-80%，社会经纪人约 20%-40% [4] - 今年经纪人增幅约 30% [4] 销售相关 - 去年销售约 10 万套房 [4] - 与开发商合作形式有总部合作和单个项目合作，与大型开发商区域合作较多，与中小开发商总部合作较多 [4] - 开发商提供给公司的佣金比例约 1-1.2% [4] - 公司利润来源于开发商营销费用下降和代理费用降低，合计节省约 1% [4] - 约 80% 的合作开发商具有排他性 [5] 房源与模式相关 - 经纪人越多房源越多，形成良性增长 [5] - 新房去化周期与项目体量、销售价格有关，数据差异化大 [5] - 团购与分销模式本质都是交易撮合，区别在于付费对象，未来二者比例可能接近 [5] 市场格局与优势 - 国内房产电商市场主要分为传统媒体、二手中介、交易平台三类，好屋属于交易平台，模式更为开放 [5] - 与其他电商平台相比，好屋经纪人战略执行彻底，定位明确，交易规则明确，新政后优势可能更明显 [6] - 好屋在华东和西南份额较大 [6] - 预计未来 1-2 年地产电商市场会出现 3-4 家大型企业，好屋自 12 年以来建立了行业壁垒 [6] 财务情况 - 按总额法好屋毛利率约 28%，稳中略降，未来净利率上升会快于毛利率 [6] - 2015 年因股权激励成本 9000 多万，调整后真实净利润 1 亿左右，为一次性影响 [6] - 团购模式前端收费后端付费，无现金流问题；分销模式开发企业付费，账期 1-3 个月，公司经营稳健，银行授信额度大 [6] 业绩承诺与规划 - 公司承诺业绩基于行业空间大、公司成熟、业务延伸等假设，过去几年收入 CAGR 约 100% [6] - 未来 3-5 年规划包括加大对经纪人开放程度、建立诚信体系、在商业、大宗交易、海外布局等方面突破 [6] - 现阶段立足经纪人进行交易撮合，待平台和数据完善后可能提供社区服务，目前处于研究与试点中 [7] - 扩张维度包括现有城市深耕、新城市扩张和海外市场尝试，以及业务结构完善，涉足商业物业、大宗交易等 [7] - 加盟业务是将品牌授权给地推单位，收取服务费与品牌加盟费，目前收入占比小 [7] - 目前新开发城市难度较小，因布局城市基本完成，合作更成熟 [7] - 此前定增方案有与开发商股权合作，但比例不能太大 [7] - 地产金融方面，待政策明朗后先与第三方合作，后续根据业务情况自身开展 [7] - 公司不谋求上市公司控股权，聚焦自身平台发展 [7] - 目前不会切入二手房市场，已有二手房业务限于经纪人二手平台，未来业绩增长主要来自一手房，二手房未来几年占比不超 20% [7]