调研基本信息 - 调研时间为2016年11月9日14：00 - 16：00 [2] - 调研地点在苏州市好屋信息技术有限公司会议室 [2] - 参与单位包括中信建投证券、中银基金、华夏基金等多家机构 [2] - 上市公司接待人员有苏州市好屋信息技术有限公司总经理董向东、副总经理冯捷等 [2] 好屋中国发展历程与业务模式 - 自2012年以来经历城市扩张和业务模式成熟阶段，在全国一二线大城市布局，合作开发商以前30强为主，以新房业务为主，二手房业务拓展较谨慎 [3] - 以开放平台形式连接经纪人、客户和开发商进行交易撮合，交易透明，客户和经纪人满意度较高 [3] 业务数据情况 - 2015年销售房屋约10万套 [3] - 目前社会经纪人与专业经纪人合计约500多万，其中20%左右为专业经纪人（70%来自中小企业），80%为社会经纪人 [3][4] - 2016年经纪人大概有30%增幅，主要来自新开发城市及华东地区增长 [4] - 提佣比例方面，专业经纪人大约占60% - 80%，社会经纪人大约占20% - 40% [4] 公司优势 - 相对于传统中介代理公司，在创新、开放性方面更突出，固定成本支出更低，运营管理更高效，抗市场政策风险能力更强，能为经纪人提供工具提高粘性 [4] - 相对于其他电商平台，战略执行更为清晰，将经纪人作为获取客源的主要入口 [4] 佣金与利润情况 - 开发商营销费用和代理费用合计节省约1%可支付给公司，目前给公司的佣金比例大概为1.20% [4] - 近年来地产代理公司佣金比例呈下降趋势，好屋因能为开发商带来新客源，价值更大，佣金比例更高 [4][5] - 2015年因股权激励成本9000多万，调整后真实净利润1亿左右，不影响未来业绩 [5] - 2016年上半年利润8000多万，全年承诺1.9亿，业绩承诺每年30%增长，过去每年收入复合增长率约100% [5] 未来规划 - 对经纪人开放程度更大，加强平台系统智能程度，建立诚信体系，提高市占率，未来或在商业房产和大宗交易上突破 [6] - 扩张包括现有城市深耕和新城市扩张，完善业务结构涉足商业物业等，业务模式不存在现金流问题，公司经营稳健，银行授信额度大 [6] - 待地产金融政策明朗后开展金融业务 [6] - 待平台和数据完善后提供社区服务，根据客户需求定制开发 [6] 政策影响 - 政策对平台公司无影响且利于长期稳定发展，对实体店影响较大，政策使行业更规范，开发商销售服务需求增加，可支付较高佣金 [6]