公司概况 - 证券代码 002968，证券简称新大正，为重庆新大正物业集团股份有限公司 [1] - 2020 年 4 月 22 日 15:30 - 17:30 进行特定对象调研（线上会议），参与单位包括华宝证券、华泰证券等多家机构，上市公司接待人员有董事长李茂顺等 [2] 管理层与战略规划 - 第二届董事会换届，引进总裁刘文波等，充实管理层以提升治理水平、增强竞争力和推进全国化进程 [4] - 立志成为全国性、综合业态的智能生活服务提供商，跻身全国物业管理企业第一梯队；立足公建物业，发力城市运营综合服务；构建外地市场多个亿级以上中心城市 [4] 组织变革 - 集团总部增设创新孵化中心，负责新业务战略及政策制定等职能 [4] - 设运营型和垂直型事业部，构建中台能力，实现跨区域运营 [5] - 取消区域公司设中心城市公司，外地区域从产销协同进入产销一体化 [5] 2020 年展望 - 聚焦中心城市和优势业务，实现外地市场规模和效益双增长突破 [5] - 调整组织管控，优化绩效机制，从区域到中心城市，从当地支撑转变为多平台赋能，从聚焦重庆到全国化运营，从依赖单元到组织能力支撑 [5] - 打造中台能力，支撑业务跨区域快速复制，强化产品研究及体系化、标准化建设，向赋能型组织转变 [5] - 加大信息化建设，推动管理数字化与创新业务孵化 [5] - 借助资本力量，推进募投项目建设和实施，从单一内升增长模式演变为内升增长 + 外延合作同步发展 [5] 市场拓展规划 - 重点开拓北京、广州等中心城市 [5] - 重点开拓学校、航空及公共物业业态 [5] 投资者问答要点 管理层引入 - 邀请刘文波加入是因公司进入快速成长阶段，需要综合型高级管理人才，且双方经营文化理念等高度趋同 [6] 市场化能力与组织架构 - 刘文波佩服新大正市场化能力，公司在标志性项目和聚焦业态上竞争力强 [6] - 公司邀请德勤梳理组织架构，调整后事业部负责全国同类项目运营，城市公司侧重市场拓展 [7] 重点业态市场规模 - 机场板块全国 200 多座机场，市场开发处于初级阶段，空间大 [7] - 学校业态全国高校近 2800 所，完全市场社会化板块不到 30%，提升空间大 [7] - 公共场所板块近两三年高度开放释放，开放空间大 [7] 募投项目 - 停车场经营有改造整合、建立平台和基建建设改造等模式，已上线运营集控平台，今年有具体计划，不排除并购扩展 [8] - 市政业务有规划，关注市政 PPP 项目标杆，公司需积累竞争力进入该市场 [8] 招投标与收入 - 公司 90% 以上物业项目通过公开招投标获取，内部形成规范化、制度化流程，有市场拓展优势 [9] - 受疫情影响，一季度收入增长主要来自去年新进项目，3 月后招投标启动，新签项目后续体现 [9] 财务预算与并购 - 2020 年财务预算报告预计营业收入增长 20% - 30%，指公司自我发展部分，过去十年内生增长保持该速度，未来速度看自身发展 [9][10] - 并购采取慎重策略，需有战略协同，聚焦优势业态和中心城市，看重协同效应，选择 2 - 5 亿中等体量及突出企业 [10] 公建物业行业理解 - 长期看好公建物业行业，其是更理性消费市场，市场化比例低，发展空间大，未来可能向智慧城市等方向变化 [10] - 未来格局可能出现智慧城市运营服务、资产运营管理、2B 楼栋商务等商业模式 [11] 市场格局与科技影响 - 公建物业市场处于早期，成熟阶段集中度会提升，也会有中小企业立足细分领域，百花齐放是良性发展体现 [11] - 科技会减少行业对人的依赖，提高作业效率，积累的数据会带来商业模式创新和新盈利点 [11] 利润率相关 - 一季度利润率下降因疫情对部分商业项目收入减免和防疫物资支出，总体影响不大 [12] - 新大正净利率 10% 左右，得益于成本控制和规模优势；中航物业净利率 5% 左右，因承担国企责任且业务高端；公司将通过提高人效等提高盈利水平 [13] 人才激励 - 公司从 2001 年开始实施股权激励，配套德勤梳理组织架构时优化人才激励体制，拟定不同层级激励计划 [12] 人工成本与科技应用 - 未来十年人工成本比例难预测，公司会通过数字化平台等减少用工数量和人力比例，同时提升人员效率 [14] 航空业态 - 公司进入 12 个一线机场，未来随支线机场修建会逐步进入，机场物业全面开放有必然性和优势，市场规模会扩大，公司将拓展相关业务 [14] - 机场业务目前基础服务为主，后勤外包碎片化，未来相关打包业务等有开放空间，公司以市场占有率为目标，后期纵深扩展 [15] - 去年机场毛利率不高因承接大兴机场前期成本拉高，成熟期将通过增值服务、机械化作业、信息化提高毛利率 [15] 人员管理与装备替代 - 人员增长和管理半径扩大时，通过业务标准化、管理标准化和完善激励机制进行管理，打造中台能力为员工赋能 [16] - 人机替代趋势已出现，学校、航空和市政业态可大量替代，公司希望机械化作业和信息化同步 [16]