公司基本信息 - 证券代码为 002968，证券简称为新大正 [1] - 2019 年 12 月 3 日下午 15:00 - 17:00 在深圳市丽思卡尔顿酒店会议室进行特定对象调研，参与单位包括大成基金、鹏华基金等多家机构，上市公司接待人员有副董事长、总经理李茂顺等 [2] 业务相关 储备合同与业绩增长 - 非住宅物业公司不存在住宅物业概念上的储备项目，公司在招股说明书中披露报告期内通过新开发取得的业务合同年收入，新项目签约时间约为 2 - 3 年，是后续业绩增长来源 [3] 项目取得与定价 - 公司主要业务面向公建类客户，今年上半年超 90% 新项目通过公开招投标取得，通过公共资源交易中心等公开信息平台获取招标信息，经筛选、审核后投标，招投标过程公开透明，客户主要为政府机构等，有严格选拔流程 [4] - 非住宅物业定价由服务需求方根据服务需求、标准、人员配置等因素综合定价 [5] 竞争优势 - 我国 2018 年物业公司数量超 12.7 万家，住宅物业公司进入非住宅领域需适应面向单一业主与多业主区别等因素，非住宅物业项目合同周期 2 - 3 年，有考核期和不续约条款 [5] - 公司市场化时间早、程度高，能感知市场和客户需求变化，靠良好服务获认可，服务多元化，制定不同服务标准和流程，这些是竞争优势 [6] 运营情况 社保与劳动效率 - 截止 2019 年 6 月 30 日，公司社保覆盖率为 93.08%，因未对非住宅物业劳务外包，人均劳效较同行业低 [6] 外拓市场与利润 - 全国化进程前期各项费用支出会影响利润，但随着外拓市场深耕，规模及品牌效应显现，影响会减少，每年市场开发合同金额增长，外地市场规模效应更明显 [7] 市场情况 - 公共物业不存在存量说法，随着后勤社会化深入和国家基建发展，公共建筑物业服务需求增加，公司作为独立第三方物业企业起步早，有产品优势，会根据业主需求推新产品占领新市场 [7][8] 规模优势 - 物业公司需要规模，规模效应可提高劳动产值，运用机械化、信息化降低人工成本、提高管理效率，规模增长边际效率越高 [8]