公司基本信息 - 证券代码为 300947，证券简称为德必集团，是上海德必文化创意产业发展（集团）股份有限公司 [1] - 2022 年 5 月 17 日下午 15：00 - 17：00 举行 2021 年度网上业绩说明会，地点在全景网“投资者关系互动平台” [1] - 接待人员包括董事长贾波、董事兼总经理陈红、董事兼财务总监高珊等 [1] 业绩表现 - 2021 年营业总收入 95,489.33 万元，较去年同期增长 14.58%；归属于上市公司股东的净利润为 10,426.61 万元，较去年同期增长 5.96%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润为 7,861.79 万元，较去年同期增长 22.74% [2] - 若剔除新租赁准则的影响，2021 年营业收入为 97,489.59 万元，较去年同期增长 16.98%；归属于上市公司股东的净利润为 11,582.89 万元，较去年同期增长 17.71%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润预计为 9,018.08 万元，较去年同期增长 40.79% [2] 园区运营情况 - 截至 2021 年底，在中、美、欧三大洲、超过十大城市，运营管理 57 个文化创意产业园区，管理面积约 100.16 万平方米 [3] 业绩增长原因 - 国内疫情常态化管理，各行业发展需求释放，公司紧抓市场机遇，调整管理模式，实现快速去空置化，践行“以客户为中心”理念，保证存量大客户留存及扩租 [3] - 2020 年上半年尚处于招商期的德必岳麓 WE”（募投项目）、东枫德必 WE”及嘉加德必易园三个项目，在 2021 年贡献新的收入和利润增长点 [3] 创业板上市作用 - 有效提升公司品牌价值，增强招商获客能力；为公司带来更多更广的项目投资拓展及行业整合机会 [3] 老旧建筑及城镇化项目 - 公司从 2006 年开始投资运营文化创意产业园，有诸多成功案例，如德必上海老洋行 1913 园区、北京德必天坛 WE”国际文化交流中心等 [4] - 目前发展围绕文创科创产业，集中在一线二线城市，县域经济的城镇化改造处于早期探索尝试阶段 [4] 政策支持 - 根据上海市及各区相关政策，从降低企业成本、优化扶持资金等方面为公司及园区客户提供系列政策支持，公司已积极申请 [4] 未来业绩增长点 - 扩大现有园区运营管理主业规模，包括托管加盟业务，中国有 30 多亿平米的科创、文创园区和写字楼存量市场，需品牌化等服务的市场大且分散，无企业市场占有率达 1%以上 [5] - 对园区客户持续精细化管理和深度专业服务，德必园区管理是平台服务经济，要向服务要效益 [5] - 围绕园区运营发展生态业务，助力主业发展，延伸新营收增长业务 [5] - 坚持做强做优做大主业，不搞无关主业的多元化发展 [5] 营收目标 - 短期突破 300 亿营收规模较困难，但所在园区投资运营服务市场是万亿级以上，专注主业有望实现 [5] 流通性与宣传 - 设有专门的品牌市场数据中心做企业宣传，持续加强与投资机构的宣传沟通工作 [5] - 未来加大宣传力度，加强与资本市场的沟通，让投资者了解公司 [7] 风控管理 - 公司建立了较为完善的内部控制及风险管理体系，独立董事督促完善内控及风险管理制度建设等工作 [6] 租赁准则影响 - 新租赁准则影响承租运营业务会计核算，对单个园区，租赁期前半期对利润负向影响且逐年递减，后半期正向影响且逐年递增 [6] - 2022 年已有园区新租赁准则对利润负向影响减少，新拓园区仍受负向影响 [6] 新业务进展 - 托管加盟、同业并购、合资合作已展开布局，部分业务有进展，部分在筹备，相关组织架构调整和新组建部门在落实且进展顺利 [6] - 元宇宙产业处于发展早期，公司在初步探索尝试 [6] 疫情影响 - 受疫情影响主要是上海区域，园区运营封控管理，公司及客户居家远程办公，未产生大规模客户退租 [8] - 公司根据政策向上游业主申请疫情租金减免，并将减免全部给下游客户，减免房租减少收入同时减少成本 [7][10] 元宇宙园区项目 - 2022 年初，首个元宇宙创意园区办公场景在上海市虹口区的柏航德必易园上线，实现数字媒体和现实办公场景结合交融 [7] - 公司对元宇宙园区建设探索处于初期阶段，未来专注底层技术积累和突破，打造数字化办公生态 [7] 数字贸易布局 - 公司目前在数字贸易领域没有布局，发展战略是壮大主业，不做无关多元化发展 [8] 德必为城数字营销基地 - 由德必集团与中国家装协会等联合成立，是国内首个社区沉浸式未来生活体验馆 [10] - 2021 年底在上海嘉加德必易园揭幕并启动建设，预计 2022 年二季度正式运营，是德必“五区融合”产业新空间的尝试 [10][11] 2023 年预期目标 - 继续围绕主业扩大发展规模，加强托管加盟、委托运营模式，利用各地口碑拓展属地资源，与当地企业合作 [11] 园区模式区别 - 德必集团是文化、科技产业服务商，通过园区建设等形成产业集聚，提供政府扶持政策对接等多项服务，与“二房东”以租金差价为盈利模式有本质区别 [11] 海外市场情况 - 目前在意大利佛罗伦萨及美国硅谷有园区运营，海外市场处于初步尝试阶段，20 年疫情后未进一步扩张，未来会关注国际形势，做好准备后不排除扩大 [11] 股价看法 - 股价受多方面因素决定，公司将做大做强主营业务，加强与资本市场沟通，欢迎投资者实地走访交流 [12] Reits 业务 - 公司目前资金充足，暂未涉及 Reits 业务，以后如有涉及将及时披露 [12]