业务模式与组织架构 - 公司是文化创意产业园区运营服务商，主营园区定位、设计、改造、招商和运营管理，为文科创企业提供服务，将跨城市跨区域连锁化发展 [2] - 公司组织架构有投资拓展、文化创意设计院、工程、营销招商中心，与业务流程匹配 [3] 财务指标 - 近年来净利率经营波动不大，2016 - 2018 年因股权激励致管理费用增加，净利润波动大，2019 年起相对稳定，净利率在 13% - 15% 左右 [2][3] - 2021 年一季度因执行新租赁准则，资产负债率增至 66.76%，如不考虑该准则为 23.02%，新租赁准则对利润影响呈 V 字型 [3] 项目情况 - 2021 年多个项目在洽谈，德必岳麓 WE 招商完成并已成熟运营 [3] - 与下游签约周期一般两至三年 [3] - 新项目投入运营时间因项目体量和区域而异，最快三到六个月 [3] - 除天杉德必易园外，几十家园区仅小部分房产未取得产证，无产证面积约 2.6 万平方米，占承租运营模式运营管理园区可供租赁面积比例约 5%，对经营和财务影响小 [3] 成本与投入 - 公司通过多部门尽调、测算和供应链中心控制成本，基本不会出现收不回改造成本情况 [4] - 2016 年开始研发智慧园区管理系统 wehome，投入达数千万元 [4] 行业与竞争 - 文化创意产业园区行业壁垒高，知名运营商积累经验、掌握资源、有资金和业务统筹能力，且进行智能化改造加固壁垒 [4] - 公司与国企多为合作关系，运营模式灵活 [4] 未来规划 - 公司未来从自身扩张、收并购、受托运营三个方面发展 [4] - 暂时不涉足酒店和主题公园项目，专注细分行业，不排除产业链内项目 [4]