公司基本信息 - 证券代码为 300947，证券简称为德必集团 [1] - 公司全称为上海德必文化创意产业发展（集团）股份有限公司 [2] - 2021 年 4 月 30 日中泰证券陈立到德必集团会议室进行特定对象调研和分析师会议，公司接待人员有董事丁可可、副总经理高珊、董事会秘书、财务总监、证券事务代表彭春玉 [2] 核心优势 - 高效高质量低成本的设计改造优势，有专业团队保障，体现在园区设计、改造成本控制和工程质量监控等方面 [2][3] - 精细化服务优势，搭建文科创企业服务体系，提供舒适办公环境和多种智慧化服务，每年举办千余场社群活动，提供专业咨询等服务 [3] - 智慧化运营优势，自主研发智慧园区管理系统 - wehome 平台，获得多项专利和著作权，实现园区招商、运营管理全流程智慧化 [3] - 品牌优势，是国内较早的园区运营服务商，建立系列园区品牌，多个园区获荣誉，未来品牌优势将进一步显现 [4] - 规模化连锁化发展优势，园区分布在多个城市及部分国外地区，形成跨城市跨区域优势 [4] 运营模式 - 承租运营：主要模式，新设立项目公司签长期租赁合同，向企业提供服务并支付租金 [4] - 受托运营：与产权方或经营权持有方签委托运营协议，为委托方提供服务获收入 [4] - 参股运营：与合作方共同出资设园区运营公司，获取投资收益、设计改造费及招商服务费 [4] 经营情况 - 收入增长：来自存量园区租金单价递增（不考虑疫情）和增量园区新项目开发 [5] - 现金投入回收周期：平均 3 - 5 年 [5] 新租赁准则影响 - 实施背景：财政部规定，公司 2021 年适用，4 月会议审议通过执行议案 [5] - 财务调整：按简易未来适用法调整期初数据，一季度报告期初未分配利调减 2.42 亿，一季度末未分配利润为负数 [5] - 利润影响：对已运营项目利润影响呈 V 字型，2022 年负向影响下降，2023 年基本反转产生正向影响且逐年递增 [5] - 资产负债率：提升公司资产负债率，不能真实反映偿债能力，建议关注剔除影响后的真实偿债能力及 EBITDA 等指标 [5][6] 净利润率波动原因 - 2016 底和 2017 年初做过股权激励，导致 17 年管理费用大幅增加 [6] - 2016 - 18 年 PE 机构加入，规模增长快，新项目前期投入对净利润负向影响，运营后正向影响 [6]