公司基本信息 - 公司自1993年开始作为公开交易的REIT运营，自2017年起成为标准普尔500指数成分股[31] - 公司业务主要是在美国郊区收购、开发、拥有和运营创收型零售房地产，通过向零售商出租空间获取收入[31] - 截至2024年12月31日，公司拥有482处物业的全部或部分股权，总可租赁面积达5730万平方英尺，按比例计算的可租赁面积为4880万平方英尺[32] - 截至2024年12月31日，公司有500名员工，其中5名为兼职员工，在全国设有24个市场办公室[39] 公司战略与目标 - 公司目标是到2030年将绝对范围1和2的温室气体排放量较2019年基准年减少28%，到2050年实现所有运营的范围1和2温室气体净零排放[52] - 公司企业责任战略基于四个支柱：员工、社区、道德与治理、环境管理，旨在实现战略与业务可持续性的结合[36][40] 公司监管与税收要求 - 作为房地产投资信托基金（REIT），公司需每年至少分配90%的应纳税所得（不包括任何净资本收益），否则将按常规公司税率缴纳联邦所得税[56] - 公司将部分子公司视为应税房地产投资信托子公司（TRS），TRS可从事某些房地产和非房地产业务，但需遵守相关法规限制，目前其产生的联邦和州所得税对公司影响不大[57] - 公司受多种监管和税收要求约束，包括REIT法律法规和环境法律法规，相关变化可能对公司经营成果和财务状况产生重大影响[55] - 公司需每年向股东分配至少90%的REIT应纳税所得（不包括净资本收益）以符合REIT资格[118] - 公司要符合REIT资格，至少95%的总收入必须来自特定被动来源，如租金[133] - 公司若未按要求分配股息，将对未分配应税收入和净资本收益缴纳美国联邦所得税，并对低于特定比例的分配金额征收4%的不可抵扣消费税[133] - 公司若有“禁止交易”的净收入，将需缴纳100%的税[135] - 国内个人、信托和遗产股东在2026年1月1日前，可扣除从房地产投资信托基金（REIT）获得的普通股息的20%[137] - 若母公司在五年内任何时间非美国人士直接或间接持有公司股票价值超过50%，将不被视为国内控制的REIT，非美国股东处置普通股的收益可能需缴纳美国联邦所得税，除非股票在既定证券市场交易且非美国股东在特定测试期内实际或推定持有不超过10%的流通普通股[138] - 母公司公司章程禁止任何人持有超过7%的已发行资本股票，以维持REIT资格，这可能阻碍控制权变更[143] - 母公司董事会有权发行最多3000万股优先股（减去已发行和流通的优先股）和1000万股特殊普通股，这可能延迟或阻止控制权变更[144] 公司竞争情况 - 公司面临来自其他购物中心所有者、杂货店连锁以及线上购物等多方面的竞争，其竞争优势包括市场区域、购物中心质量、人口统计数据等[35][40] 公司利率与经济风险 - 2021 - 2023年美联储快速提高基准利率，高利率或影响公司借贷成本、房地产估值和股价[70] - 公司短期高利率风险来自可变利率债务，包括无担保高级信贷额度借款和可变利率担保票据[71] - 经济挑战如通胀、劳动力短缺等或影响租户业务，进而影响公司租赁活动和租金定价[74][75] - 银行业和金融服务业不利发展或影响公司业务、流动性、财务状况和经营业绩[76] - 地缘政治挑战或影响美国经济、消费者支出及公司经营业绩和财务状况[78] - 疫情或公共卫生危机或对公司租户财务、物业盈利、资本市场准入产生不利影响[79] - 经济和市场条件或影响零售行业，降低公司收入和现金流，增加运营费用[80] - 零售趋势转变或对公司收入、经营业绩和现金流产生不利影响[82] 公司业务运营风险 - 公司成功依赖“锚定”租户，其流失或影响净收入和现金流[85] - 公司可能无法从破产租户处收回欠款，或导致收入显著减少[89] - 公司房地产资产可能减值，影响净收入[93] - 收购物业面临多种风险，如无法及时租满、项目不盈利、成本超估等[98][99] - 受市场条件影响，公司可能无法按意愿出售物业，且售价可能不理想[101] - 税法变更可能影响房地产收购或处置，若无法利用1031交换，可能需分配收益或缴税[102] - 2024年12月31日，公司投资组合中18.9%的GLA位于加利福尼亚州，22.1%位于佛罗里达州，7.9%位于得克萨斯州，这些地区受气候变化影响大，保险等成本可能增加[104] - 环境修复成本可能影响公司财务表现和现金流，且无法确定所有潜在环境负债[108] - 投资者和利益相关者对ESG因素的关注增加，可能使公司面临额外成本和新风险[109] - 物业未保险损失或损失超保险范围，可能导致公司资本和收入损失[110][111] - 物业遭受恐怖活动或暴力事件，可能影响物业价值和租户业务[112] - 未能吸引和留住关键人员，可能对公司业务和运营产生不利影响[113] - 公司在部分房地产合伙和合资企业中无投票控制权，可能无法确保目标实现，还可能面临决策僵局等问题[114][115] - 合作关系终止可能使公司失去资产管理、物业管理等费用及物业营业收入，影响现金流和运营结果[116] - 市场资本化率上升或NOI下降会降低待售物业价值，影响现金生成量[117] - 公司依赖外部资本来源，若无法获得，可能需用运营现金流和物业销售收益偿还债务，影响股东分配和业务投资[118][120] - 债务融资可能影响公司业务和财务状况，无法按时还款或再融资可能导致处置物业损失或接受不利融资条件[121] - 债务协议中的契约可能限制公司运营灵活性和投资活动，违约可能导致立即还款，影响财务状况和股价[122] 公司网络安全管理 - 公司自2022年1月1日起未发生重大影响公司的网络安全事件，短期内认为网络安全威胁不太可能对业务战略、运营结果或财务状况产生重大影响[155] - 公司采用分层管理和监督结构进行网络安全管理，包括运营人员、管理层、高级管理层和董事会层面的治理[151] - 公司网络安全核心策略聚焦识别、保护、检测、响应和恢复五个关键支柱，以保障信息的机密性、安全性和可用性[152] - 公司采用基于风险的策略管理第三方网络安全风险，根据威胁可能性和潜在影响确定优先级[153] - 审计委员会负责监督公司网络安全风险管理计划，网络风险委员会（CRC）主席和首席信息安全官（CISO）定期提供更新[156] - CRC目前由公司CISO、首席会计官、内部审计主管等组成，集体经验涵盖IT、网络安全等多个领域[160] 公司物业总体数据 - 截至2024年12月31日，公司合并物业总数为379处，总可租赁面积（GLA）为43,876千平方英尺，出租率为96.2%；2023年物业总数为381处，GLA为43,758千平方英尺，出租率为94.8%[162] - 截至2024年12月31日，公司非合并物业总数为103处，GLA为13,439千平方英尺，出租率为96.8%；2023年物业总数为101处，GLA为13,067千平方英尺，出租率为94.8%[164] - 截至2024年和2023年12月31日，合并物业组合扣除租户优惠后的加权平均年有效租金分别为每平方英尺25.56美元和24.67美元[162] - 截至2024年和2023年12月31日，非合并物业组合扣除租户优惠后的加权平均年有效租金分别为每平方英尺24.51美元和24.04美元[164] 公司物业区域分布数据 - 截至2024年12月31日，公司合并物业中佛罗里达物业数量最多为86处，GLA为10,558千平方英尺，占总GLA的24.2%，出租率为96.5%[162] - 截至2024年12月31日，公司非合并物业中加利福尼亚物业数量为17处，GLA为2,319千平方英尺，占总GLA的17.4%，出租率为98.4%[164] - 公司位于加州、佛罗里达和纽约 - 纽瓦克 - 泽西市核心统计区的房地产，分别占年化基础租金的23.4%、20.5%和12.3%[84] 公司租户相关数据 - 截至2024年12月31日，公司前十大租户占总GLA的39.4%，占年化基础租金的30.3%，租赁店铺数量为988家[166] - 截至2024年12月31日，租户Publix的GLA为2,925千平方英尺，占公司自有GLA的6.0%，年化基础租金为34,154千美元，占比2.9%，租赁店铺67家[166] - 截至2024年12月31日，少于三个门店的本地租户约占年化基础租金的22%[88] - 公司小于10,000平方英尺的租户空间租约初始期限一般为3 - 7年，大于10,000平方英尺的租约初始期限一般超过5年[166] - 公司租约通常规定支付固定基础租金、租户按比例分摊的房地产税、保险和公共区域维护费用，若未直接计量还需支付水电费[166] 公司租约相关数据 - 未来十年及以后，公司共有9224份租约到期，涉及总可租赁面积（GLA）4595.5万平方英尺，占公司总GLA的99.9%，到期年基本租金达11.50844亿美元[168] - 2025年有1252份租约到期，涉及GLA 320万平方英尺，占公司总GLA的7.0%，到期年基本租金为8395.8万美元，占比7.3%，平均年基本租金每平方英尺26.24美元[168] - 2024年新签租约平均基本租金为每平方英尺34.58美元[168] - 2024年至2025年初，优质社区购物中心的零售空间需求强劲，但通胀和宏观经济不确定性可能对新租约和续租的基本租金增长造成压力[169] 公司部分物业具体数据 - 公司的Amerige Heights Town Center GLA为9.7万平方英尺，出租率96.0%，平均基本租金每平方英尺32.58美元[172] - 公司的Bloom on Third GLA为7.3万平方英尺，出租率100.0%，平均基本租金每平方英尺60.42美元，公司拥有35%所有权[172] - 公司的Brea Marketplace GLA为35.2万平方英尺，出租率97.8%，平均基本租金每平方英尺21.15美元，公司拥有40%所有权[172] - 公司的Circle Center West GLA为6.3万平方英尺，出租率100.0%，平均基本租金每平方英尺40.17美元[172] - 公司的Circle Marina Center GLA为11.2万平方英尺，出租率90.1%，平均基本租金每平方英尺37.88美元，有2400万美元抵押或产权负担[172] - 公司的Culver Center GLA为21.7万平方英尺，出租率94.2%，平均基本租金每平方英尺33.71美元[172] - 博尔德物业权益占比20%，2018年建成，可租赁面积19955.5千平方英尺，出租率100%，每平方英尺租金43美元[174] - 丹佛 - 奥罗拉 - 莱克伍德樱桃木广场物业权益占比40%，2005年建成，可租赁面积9650千平方英尺，出租率100%，每平方英尺租金13.29美元[174] - 丹佛 - 奥罗拉 - 莱克伍德阿斯托广场物业权益占比40%，2005年建成，可租赁面积83千平方英尺，出租率98.5%，每平方英尺租金17.26美元[174] - 布里奇波特 - 斯坦福 - 诺沃克2号新月路物业2017年建成，可租赁面积4千平方英尺，出租率100%，每平方英尺租金69美元[174] - 布里奇波特 - 斯坦福 - 诺沃克5号山谷路物业2023年建成，可租赁面积18千平方英尺，出租率100%，每平方英尺租金47.57美元[174] - 布里奇波特 - 斯坦福 - 诺沃克21 - 323号铁路大道物业2023年建成，可租赁面积21千平方英尺，出租率100%，每平方英尺租金38.85美元[174] - 布里奇波特 - 斯坦福 - 诺沃克70号主街物业2023年建成，可租赁面积22千平方英尺，出租率100%，每平方英尺租金31.12美元[174] - 布里奇波特 - 斯坦福 - 诺沃克丹伯里路物业2017年建成，可租赁面积5千平方英尺，出租率100%，每平方英尺租金30.96美元[174] - 布里奇波特 - 斯坦福 - 诺沃克黑尔中心物业2023年建成，可租赁面积31千平方英尺，出租率60.8%，每平方英尺租金15.03美元[174] - 布里奇波特 - 斯坦福 - 诺沃克石墙物业权益占比80%，2014年建成，可租赁面积15148千平方英尺，出租率97.8%，每平方英尺租金30.18美元[174] - 杰克逊维尔一处物业2006年可租赁面积779千平方英尺，出租率6.3%，每平方英尺租金16.15美元，主要租户为Publix[176] - 杰克逊维尔另一处物业2020年可租赁面积162千平方英尺，出租率100.0%，每平方英尺租金19.32美元，主要租户有Marshalls、Home Goods、Pet Smart[176] - 迈阿密 - 劳德代尔堡 - 庞帕诺滩一处物业可租赁面积142千平方英尺，出租率90.4%，每平方英尺租金57.09美元，主要租户有DSW、Jewelry Exchange等[176] - 庞帕诺滩一处物业可租赁面积97千平方英尺，出租率98.9%，每平方英尺租金39.73美元，主要租户为CVS、Publix[176] - 迈阿密 - 劳德代尔堡 - 庞帕诺滩一处物业2017年可租赁面积51千平方英尺，出租率100.0%，每平方英尺租金92.31美元[176] - 迈阿密 - 劳德代尔堡 - 庞帕诺滩一处物业可租赁面积40千平方英尺，出租率100.0%，每平方英尺租金22.87美元，主要租户为Walgreens[176] - 庞帕诺滩一处物业可租赁面积152千平方英尺，出租率96.2%，每平方英尺租金28.96美元，主要租户为