财务数据和关键指标变化 - 2024年核心运营收益增长超5%（排除上一年收款影响） [26] - 2024年同店净营业收入（NOI）增长3.6%（排除期限费用和新冠时期收款） [26] - 2025年美国房地产投资信托基金（NAREIT）的运营资金（FFO）指引为每股4.52 - 4.58美元，同比增长近6%（中点） [28] - 2025年同店NOI预计增长3.2% - 4% [29] - 2024年第四季度股息增加5% [8] - 2024年第四季度通过股权架售（ATM）以每股74.66美元的平均价格筹集1亿美元股权资金 [31] - 无担保信贷额度超14亿美元，今年晚些时候前无无担保债券到期，杠杆率保持在目标范围5 - 5.5倍债务与息税折旧摊销前利润（EBITDA）之比 [32] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 2024年执行近2000份租约，涉及超940万平方英尺空间，创历史新高 [13] - 同店出租率年末达96.7%，店铺入住出租率年末达94.1%，均创历史新高 [13] - 第四季度同店起租率再提高100个基点 [14] - 已执行租约管道反映300个基点的入住率和4400万美元的增量基础租金 [14] - 2024年现金租金利差呈上升趋势，第四季度约为11% [14] - 2024年续约租金利差近9%，为15年多来最高年度续约率 [15] - 2024年公认会计原则（GAAP）租金利差近20% [15] 开发和再开发业务 - 2024年启动近2.6亿美元的开发和再开发项目，包括第四季度的3500万美元 [19] - 2024年完成超2.3亿美元的项目，包括第四季度7个总计超1.5亿美元的项目 [21] - 年末有近5亿美元的开发和再开发项目正在进行中，综合回报率超9% [21] - 目前开发管道内出租率超94% [22] 收购业务 - 2024年有增值投资活动，包括收购奥斯汀的大学广场，并在纳什维尔有一个中心处于合同阶段 [24] 各个市场数据和关键指标变化 未提及相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 继续专注于开发和再开发项目，目标是每年启动2.5亿美元以上的项目，实现可持续的每年1.5亿美元启动规模 [9][107] - 积极寻找有吸引力的收购机会，当符合目标时会采取行动 [65] - 保持资本配置的纪律性，通过增值投资活动创造股东价值 [10][66] 行业竞争 - 最大的竞争来自客户（如HEB、Publix、Kroger）的自我开发计划，但公司与它们有良好合作关系 [100] - 当地业主、运营商和开发商是实际竞争对象，过去6 - 9个月他们更活跃，但面临关系、专业知识和资本方面的挑战 [101][102] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经营环境方面，零售需求环境强劲，租户需求持续旺盛，行业新供应相对缺乏，有利于公司发展 [7][8][12] - 未来前景方面，公司对未来充满信心，认为积极趋势和顺风因素将为业务长期成功奠定坚实基础，发展平台将继续成为重要差异化因素，投资平台的成功和势头将为未来盈利增长提供清晰可见性 [10][11][24] 其他重要信息 - 2025年信用损失预测与历史平均水平一致，为总收入的75 - 100个基点，尽管近期零售租户破产申请有所增加，但公司对租户信用风险的敞口可控 [17][30] - 一般及行政费用（G&A）在2025年将有积极贡献，这源于开发业务增长带来的间接费用资本化增加，且该部分增长速度将在2025年达到顶峰，之后将以更合理的速度增长 [47][48] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2025年计划启动的开发和再开发项目详情及预期收益率水平 - 2025年将继续为2023 - 2024年已启动项目提供资金，预计还将找到2.5亿美元的开发或再开发机会 [38][39] - 新建开发项目收益率预计在7%以上，再开发项目收益率在低两位数，综合收益率为高个位数 [41] 问题2: 推动2025年收益指引高于此前讨论水平的因素 - 主要驱动因素是同店NOI增长（3.2% - 4%），此外还有增值资本配置（包括2024年的交易、开发项目贡献），2024年股票回购对2025年增长展望有一定逆风影响（主要在利率项目上），G&A费用有积极贡献 [44][45][47] 问题3: 信用损失准备金设定为75 - 100个基点的思路及第四季度租户压力和2025年可见性 - 信用损失由两部分组成：无法收回的租赁收入（历史平均约±50个基点，2024年为30个基点）和破产申请导致的基础租金损失（25 - 50个基点） [52][53] - 公司对租户信用风险的敞口有限且可控，租户健康状况良好，应收账款低，销售和流量呈上升趋势，租赁管道强劲，供应有限，优质零售商渴望获得优质房地产 [55][56] 问题4: 同店NOI范围比去年指引更宽的驱动因素 - 与上季度展望相比，当前指引中点3.6%略为积极，范围设定与过去处理方式一致，最大影响因素是租户迁出和信用损失的时间和规模 [59][60][61] 问题5: 对交易市场的看法、收购机会、与近年比较、资本化率及新建开发项目完成后的交易价值 - 公司投资策略不变，优先发展和再开发项目，但也积极参与交易市场，当有符合质量和未来增长前景的机会时会采取行动 [64][65][68] - 投资者对公司追求的中心有强烈兴趣，新建开发项目收益率目标在7%以上，核心杂货店锚定资产收购有150个基点以上的利差 [67][69] 问题6: 一环郊区再开发的影子管道规模、混合用途权利及增值回收项目范围 - 公司在所有地理区域都有开发和再开发活动，不认为再开发比开发更集中在填充区域 [75][76] - 公司不专注于复杂的混合用途项目，对于认为最高最佳用途可能不是零售的项目，会引入合作伙伴，但这只是再开发计划的小部分，混合用途在潜在新建项目中可能会更多涉及 [77][78] 问题7: 2025年预计能实现的建筑经济入住率、同店与再开发潜力，以及G&A增长速度在2025年达到顶峰的参考内容 - 整体出租率不太可能进一步提高，但租金支付入住率预计在2025年有显著进展，平均可提高75个基点甚至更多，再开发对同店增长率的影响预计超过100个基点 [83][84][85] - G&A中资本化间接费用因开发业务增长而增加，2025年增长速度将达到顶峰，之后将与正常G&A增长速度一致 [86][87][89] 问题8: 2025年处理租约到期时租金利差和租户保留率的变化 - 强劲的销售和有限的供应推动租金增长，新租赁利差为16%，本季度新交易的差距利差超过30% [93][94] - 历史租户保留率在70% - 75%左右，公司对此感到满意，这既能保留成功的零售商，也能进行战略调整 [95][96] 问题9: 开发业务的竞争情况 - 最大竞争来自客户的自我开发计划，但公司与它们有良好合作关系 [100] - 当地业主、运营商和开发商是实际竞争对象，过去6 - 9个月更活跃，但面临关系、专业知识和资本方面的挑战，公司对获得更多机会份额有信心 [101][102][103] 问题10: 开发管道未来2 - 3年的发展及限制因素 - 公司一直努力将杂货店锚定开发项目规模维持在每年1.5亿美元，目前已连续两年实现该目标，预计未来继续保持 [107] - 目前限制因素是机会集，若机会集显著增长，公司有资产负债表和资源能力进行扩张 [108][109] 问题11: 信用损失假设中25 - 50个基点的基础假设及保守程度 - 公司对租金滚动进行分析，识别风险点，对每个场地和租户进行假设，考虑破产法院拒绝租约的可能性，但不假设所有租约都会被拒绝，目标是提供实际的展望，但很多情况不受公司控制 [115][116] 问题12: 同店运营费用同比仅增长不到1%的原因 - 这得益于运营团队的努力工作和一定的规模优势，在价格上涨环境中，团队通过校准物业层面的服务水平，在为租户和消费者提供高服务的同时管理损益表 [120][121] 问题13: 公司业务和零售行业对移民政策和关税政策的敏感性及相关监测变量 - 公司认为不会对投资组合产生重大影响，因为公司所处贸易区域的消费者有韧性，能够承受价格上涨，公司中心的质量、商品组合以及对必需品服务和价值的关注使其在通胀环境和经济周期中表现较好，租户也有较强的适应能力 [126][127][128] - 移民政策可能影响劳动力供应和建筑成本，但公司过去四年成功应对了建筑成本上涨问题，预计未来仍能取得成功 [130][131] 问题14: 考虑劳动力和建筑成本上升，开发项目收益率和利差在未来1 - 2年的稳定性 - 公司将尽力维持收益率，在交易承保中考虑成本不确定性，过去几年团队在成本增加的情况下仍能实现业绩超越，未来也会继续做好项目风险降低和成本承保工作 [137][138][139] 问题15: 小店铺94.1%出租率下是否还能提高入住率 - 公司团队将继续努力出租更多空间，不设上限，会利用优质房地产和环境优势为股东和投资组合创造价值 [144][145]