公司基本信息 - 公司自1993年开始作为公开交易的房地产投资信托基金运营，自2017年起成为标准普尔500指数成分股[14] - 公司业务包括收购、开发、拥有和运营位于美国顶级市场的创收型零售房地产，通过向零售商出租空间来创收[14] - 截至2022年12月31日，公司拥有404处物业的全部或部分所有权，总可租赁面积为5110万平方英尺，按比例计算的可租赁面积为4330万平方英尺[15] - 截至2022年12月31日，公司有445名员工，其中5名为兼职员工，在全国设有22个市场办公室[25] 公司业务目标与策略 - 公司的目标包括拥有和管理高质量购物中心组合、保持领先的开发和再开发平台、维持保守的资本结构等[18] - 公司实现目标的关键策略包括实现同店净营业收入增长、再投资现金流、维持保守资产负债表等[19] 公司竞争情况 - 公司面临来自其他购物中心所有者和线上购物的竞争，其竞争优势包括市场区域、购物中心设计等[20] 公司企业责任 - 公司的企业责任基于ESG实践，包括员工、社区、道德与治理、环境管理四个支柱[21] - 2022年，公司继续实施多元化、公平和包容战略，关注员工参与度和发展[26] - 2022年公司支持员工通过志愿和资金支持社区组织，进行慈善捐赠[33] - 公司承诺到2030年将绝对范围1和2的温室气体排放量从2019年的基准年减少28%，并在2050年实现所有运营的范围1和2温室气体净零排放[38] 公司人员变动与会议安排 - 公司董事会于2022年宣布任命Kristin A. Campbell，自2023年1月15日起生效[35] - 公司执行官员均任职超五年，截至2022年12月31日包括Martin E. Stein, Jr.等四人，其中James D. Thompson于2022年12月31日退休[44] - 公司2023年度股东大会预计于5月3日以纯线上形式举行[51] 公司税务规定 - 作为房地产投资信托基金（REIT），公司需每年至少分配90%的应纳税所得额，否则将按常规公司税率缴纳联邦所得税[41] 公司财务指标定义 - Nareit EBITDAre是REIT绩效指标，从GAAP净收入中排除利息费用等多项内容[58] - Nareit FFO是常用的REIT绩效指标，从GAAP净收入中排除房地产销售收益和减值等，公司按Nareit定义计算[59] - 净运营收入（NOI）是租金等收入减去运营维护费用等，排除直线租金收入和费用等[61] - 核心运营收益是公司使用的额外绩效指标，从Nareit基金运营资金（Nareit FFO）中排除交易相关收支等项目[54] - 固定费用覆盖率定义为运营EBITDAre除以支付给贷款人的总利息和预定抵押本金之和[57] - 运营EBITDAre从Nareit EBITDAre开始，排除来自高于和低于市场租金摊销及直线租金的某些非现金收益组成部分，公司提供净收入到Nareit EBITDAre再到运营EBITDAre的调节[64] 公司物业相关定义 - 非同类物业指在比较的任一日历年度期间被收购、出售等影响期间可比性的物业[63] - 按比例信息包括公司100%的合并物业以及在非合并房地产投资合伙企业中的经济份额（基于所有权权益）[65] - 按比例信息的呈现存在局限性，包括各单项金额不一定代表公司对资产、负债、收入和费用的合法索偿权，且行业内其他公司计算按比例权益的方式可能不同[68] - 按比例财务信息不应独立考虑或替代GAAP报告的财务报表，公司主要依靠GAAP财务报表，将按比例信息作为补充[69] - 开发中物业包括处于不同阶段的新建开发物业[70] - 再开发物业包括正在进行或准备进行再开发的零售运营物业，除非另有说明，再开发物业包含在同一物业池中[70] - 开发完成定义为开发中的物业满足90%的总估计净开发成本已发生且出租率达95%以上，或物业有至少两年的主力店运营[56] - 再开发完成的物业判定标准为：（i）已发生总预计项目成本的90%且公司拥有的该项目可租赁面积出租率等于或超过95%；（ii）若适用，物业至少有两年的主力店运营[70] - 零售运营物业是指非开发中物业的零售物业，即大部分收入来自零售用途的物业[71] - 同一物业是指在被比较的两个日历年期间始终拥有和运营的零售运营物业，不包括开发中物业、上一年度开发完成物业和非同一物业，除非另有说明，再开发物业包含在内[72]