财务数据和关键指标变化 - 2022年全年和第四季度同店净营业收入（NOI）分别增长6.3%和5.8%，剔除2020和2021年储备金的收取影响，2022年基本租金增长贡献3.6%，第四季度加速至4.8% [74][79] - 2022年未收租约收入接近历史平均水平，按当前年度账单计算约为50个基点 [69] - 2022年GAAP和净有效租金利差处于中两位数水平，初始现金租金利差超过7% [43] - 2022年租户保留率高于历史平均水平，坏账占收入的百分比回到疫情前水平 [43] - 2022年第四季度COVID收款约200万美元，全年总计2000万美元，低于2021年的4600万美元 [90] - 2023年预计COVID收款300万美元，低于去年的2000万美元；非现金收入中点预计为3600万美元，低于2022年的4700万美元 [80] - 2023年核心运营每股收益预计同比增长近4% [69] - 2023年预计同店NOI增长2% - 3%，主要由基本租金增长驱动 [91] - 2023年同店NOI指导范围假设因预期租户破产和提前关店造成的信贷损失影响约75 - 100个基点 [92] - 2023年预计产生超过1.4亿美元的自由现金流 [94] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 2022年租赁表现出色，租赁率提高80个基点，已开业率提高110个基点，年末同店租赁率回到2019年的95.1% [61] - 2022年店铺空间租赁创纪录，年末较上年提高200个基点，店铺租赁率比2019年高70个基点 [62] - 年末已签约但未开业的管道占230个基点，代表超过3400万美元的年度基本租金 [63] 开发和再开发业务 - 2022年完成超过1.2亿美元的项目，其中超1亿美元在第四季度完成 [65] - 2023和2024年开发和再开发项目预计带来1500万美元的增量NOI [67] - 年末在建开发和再开发项目总计3亿美元 [88] 各个市场数据和关键指标变化 - 私人交易市场活动开始增加，尽管交易量仍较低，但随着融资市场稳定和国债走势反转，优质杂货店主导的购物中心出现竞争性投标情况 [53] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 持续专注于核心运营收益，剔除非现金调整项，并提供剔除COVID收款后的同店NOI数据，以展示潜在的积极增长 [48] - 致力于通过筛选低质量、非战略性、低增长资产，降低风险敞口 [8] - 优先考虑开发和再开发项目，因其能带来最佳回报，且公司有成功交付预期回报的记录 [168] - 若收购机会能满足盈利增值、未来增长率增值和质量增值三个条件，公司将积极参与 [161] - 适时进行股票回购，利用市场错位机会 [18] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2022年公司表现良好，第四季度各方面业绩稳健，得益于购物中心的质量、租户的健康和韧性以及团队的努力 [56] - 宏观经济背景带来更多租户破产和提前关店情况，但公司对风险租户的敞口有限，且有机会收回空间并利用强劲的租赁环境 [57] - 随着通胀缓和和资本市场稳定，公司对经济环境对业务的影响有了更清晰的认识，对2023年前景充满信心 [58] - 2023年有望凸显公司的优势，包括房地产质量和位置、租户信用、资产负债表实力和流动性以及团队的努力和奉献 [59] - 零售运营环境保持健康，公司有信心将租赁率提高到96%以上 [73][100] 其他重要信息 - 第四季度在Serramonte中心完成了再开发项目的前两个阶段，包括室内商场翻新以及新增Chick - fil - A和Starbucks外铺，后续阶段预计2023年下半年开始 [40] - 截至年末，Bed Bath & Beyond的11家门店占平均基本租金（ABR）的60个基点，1月有1家自然到期，上周宣布的关店名单中有5家 [75] - 公司最活跃的租户类别包括餐厅、健康和 wellness、兽医、杂货店和折扣店，顶级全国零售商扩张意愿强烈，对公司高质量物业有利 [64] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 请详细说明0.21美元的非收入按市值计价情况，以及收回部分空间的按市值计价机会 - 公司已将约300万美元的预期加速摊销纳入指引，与Bed Bath & Beyond可能归还空间的情况相关 [3] 问题: 请解释长期有机同店NOI增长算法与2023年预期的差异 - 2023年基本租金预计增长超过3%，主要由租赁团队的出色表现驱动，但信贷损失储备会对增长有一定拖累，算法整体仍然有效 [96][97] 问题: 未租赁库存空间的质量和可租赁性如何，以及租赁率达到96%以上对租金利差的影响 - 从租赁管道来看，剩余空间质量良好，有信心将租赁率提高到96%以上；预计租金利差达到高个位数 [100][103] 问题: 与面临融资挑战的开发商合作的投资规模和交易进展 - 投资规模范围较广，目前处于与开发商从初步交流进入实际谈判和分析的早期阶段 [106][114] 问题: Bed Bath & Beyond关店后租金提高幅度、回填方式和预计停机时间 - 按市值计价租金预计提高15% - 20%，公司正在就所有已知关店进行谈判，部分情况还在进行招标 [112][113] 问题: 6500万美元处置假设的依据 - 这是特定项目的假设，目前是一个占位数据，参考了去年的交易并考虑了市场变动，是公司管理投资组合质量战略的一部分 [120][123] 问题: 第四季度租户从现金会计转回权责发生制会计的情况，以及剩余7%租户转回的概率和预期水平 - 转回的主要是小店铺租户、本地信贷和个人服务类租户；预计2023年有250万美元的转换，占ABR的2%，最终现金制租户比例预计降至5%左右 [126][127] 问题: 目前对业务哪些方面有更清晰的认识 - 主要体现在租赁、交易市场和租户信用方面，随着通胀缓和和资本市场稳定，公司对业务影响有了更清晰的认识 [128] 问题: 请说明基本租金增长的假设和策略 - 租金阶梯是增长的基础，一直有140个基点左右的积极贡献；2023年将继续交付已签约未开业的管道，但租户破产和信贷损失储备可能会有一定影响 [134][135] 问题: 若三个月前和现在被迫给出指引，方向上有何不同 - 现在给出的指引与三个月前类似，但现在更有信心和把握，因为对业务影响因素有了更清晰的认识 [151] 问题: 2023年坏账假设中与已知情况（如Bed Bath & Beyond）相关的比例和缓冲空间 - 75 - 100个基点的信贷损失影响涵盖了各种情况，中点假设是经典的重组情景，上限假设是Bed Bath & Beyond无关店继续经营；相比2022年，2023年坏账费用有一定增加，有一定缓冲空间 [145][160] 问题: 考虑到当前资本回报率、交易量和自身资本成本，公司今年收购资产的潜力如何 - 公司有条件积极参与收购，但必须是满足盈利增值、未来增长率增值和质量增值三个条件的合适机会 [161] 问题: 未来12 - 18个月可能启动的五个再开发项目的回报与现有项目相比如何 - 目标回报率与历史情况和现有项目相似，没有实质性变化 [164] 问题: 国债走势反转和通胀缓和是否反映在购物中心的客流量或交易量上 - 目前客流量与2019年基本持平，必需品零售表现良好，餐厅等业务表现出色 [175] 问题: 要达到96%的租赁目标需要满足什么条件，实现的可能性如何 - 实现该目标需要时间、租赁团队的持续努力，租户破产和关店会带来挑战，但公司有信心在未来实现 [180][183] 问题: 对Kroger和Albertsons交易的最新看法 - 公司认为该交易若达成，将使两家公司更具规模，有更多能力投资实体和技术；若交易受阻，公司也对自身房地产和两家领先杂货店作为锚定租户有信心 [172][173]