高级无抵押票据发行情况 - 2022年4月，VICI LP发行多笔高级无抵押票据，包括5亿美元4.375% 2025年到期、12.5亿美元4.750% 2028年到期、10亿美元4.950% 2030年到期、15亿美元5.125% 2032年到期和7.5亿美元5.625% 2052年到期[32] - 2022年4月，VICI LP和Co - Issuer发行多笔高级无抵押票据，包括10.242亿美元5.625% 2024年到期、7.994亿美元4.625% 2025年到期、4.805亿美元4.500% 2026年到期、7.295亿美元5.750% 2027年到期、3.493亿美元4.500% 2028年到期和7.271亿美元3.875% 2029年到期[39] - 2020年2月，VICI LP和Co - Issuer发行多笔高级无抵押票据，包括7.5亿美元3.500% 2025年到期、7.5亿美元3.750% 2027年到期和10亿美元4.125% 2030年到期[40] - 2019年11月，VICI LP和VICI Note Co. Inc.发行多笔高级无抵押票据，包括12.5亿美元4.250% 2026年到期和10亿美元4.625% 2029年到期[54] 抵押贷款与信贷协议情况 - 2020年9月18日，公司与Caesars签订4亿美元抵押贷款协议，期限5年，以Caesars Forum Convention Center作担保[41] - 2022年2月8日，VICI LP签订信贷协议，包括三年期无担保延迟提取定期贷款和四年期无担保循环信贷额度[37][38][58] - 2017年12月，VICI PropCo签订的五年期第一留置权循环信贷额度于2022年2月8日终止[58] 股权收购情况 - 截至2022年12月31日，公司在MGM Grand/Mandalay Bay JV中持有50.1%股权，2023年1月9日，公司收购剩余49.9%股权[47] - 2022年4月29日，公司完成对MGP的收购，涉及一系列交易[46][49][50][53] 年报页码信息 - 年报中各部分内容对应页码，如“Item 1 – Business”在第6页，“Item 1A – Risk Factors”在第22页等[27] 公司资产情况 - 公司地理多元化的投资组合包括美国和加拿大的49个博彩设施，总面积超12400万平方英尺，约有59300间酒店客房，超450个餐厅、酒吧、夜总会和体育博彩场所[69] - 公司拥有约34英亩位于拉斯维加斯大道及周边的未开发或开发不足的土地，租给了凯撒娱乐[70] - 公司拥有四个锦标赛高尔夫球场，其中两个靠近拉斯维加斯大道[70] - 公司当前物业组合涵盖博彩、酒店等多种用途[81] - 公司在拉斯维加斯、波士顿等多地拥有赌场，如威尼斯人度假村赌场面积225000平方英尺，有1690个博彩单元和7100间酒店客房[82] - 公司共有49个赌场，总面积4083000平方英尺，有65386个博彩单元和59379间酒店客房[84] - 公司有4个高尔夫球场[84] - 公司拥有四处高尔夫球场，由CDN Golf运营[99] 租赁协议情况 - 公司的长期净租赁协议初始期限为15至30年，租户有多个续租选项，可将租期再延长5至30年[79] - 所有租赁协议规定年基本租金递增，前期为1%，后期为2%或消费者物价指数（CPI）中的较高值，部分租约对基于CPI的最大增幅设有上限[79] - 公司大部分收入来自物业租赁协议的租金收入，均为“三净”租赁[85] 公司面临的风险 - 公司业务面临诸多风险，包括依赖租户、拉斯维加斯业务集中、博彩行业风险、监管风险等[65] - 公司有大量债务，未来预计还会增加债务，面临违约风险，且需用大量现金偿还债务[68] - 公司作为房地产投资信托基金（REIT）运营，若不符合REIT资格，可能产生不利税收后果[73] - 公司业务受游戏和赛车设施相关法规监管，需申请并维持相关许可证，违反游戏法规可能导致许可证受限、罚款等[109][112] - 公司业务还受联邦、州和地方法律法规约束，包括酒精饮料、环境、劳动等方面，法规变化可能影响经营业绩[110] - 公司物业受环境法规监管，租户需遵守相关法律并赔偿公司因违规造成的损失[111] - 公司面临诸多风险，如经济变化、利率上升、交易风险等[129][132] - 公司依赖租户，租户业务的不利影响可能对公司造成负面后果[129] - 公司面临竞争，包括来自其他REIT、投资公司等的竞争[132] - 公司业务受拉斯维加斯旅游业风险影响，如航空服务、交通、自然灾害等[139] - 租户需将经营现金流的很大一部分支付给公司，可能影响其业务和财务状况及履行义务的能力[140] - 公司依赖博彩行业，行业受经济、消费者行为等因素影响，可能对公司产生不利影响[144] - 博彩行业竞争激烈，新参与者进入、设施升级等会对公司产生负面影响[145] - 公司和租户面临广泛监管，监管机构有权采取多种行动，可能影响租户业务和公司债务[147][151] - 公司收购和投资面临多种风险，如投资表现不佳、成本估计不准确、运营商表现不佳等[156] - 公司面临来自其他REITs、投资公司等的激烈竞争，可能影响业务和财务状况[155] - 公司海外物业面临法律、汇率、税收等特定风险[158] - 监管审批可能延迟或禁止游戏物业转让或交易完成，影响公司收益[159] - 长期三重净租赁可能导致租金低于市场水平，影响公司运营和现金流[162] - 租户可能不续签租赁协议，若无法找到合适租户，将对公司产生不利影响[163] - 公司出售或处置物业可能受租赁协议等限制，影响物业吸引力[164] - 租户、借款人或担保人破产或资不抵债可能导致租赁协议、担保或贷款协议终止，给公司造成重大损失[170] - 公司可能出售或剥离不同物业或资产，这会影响成本、收入、运营结果、财务状况和流动性，且剥离存在风险[174] - 公司物业和贷款抵押物业面临气候变化、自然灾害等风险，保险可能不足以弥补损失[175][176] - 恐怖袭击或暴力行为可能导致经济活动下降，影响租户服务需求和公司物业价值[178] - 租赁协议允许租户在特定情况下移除设施或终止租赁，公司可能失去相关租金[179] - 公司成功和发展依赖高管团队，关键人员流失可能对业务产生重大不利影响[184] - 公司面临网络安全事件和信息技术系统重大中断风险，可能对业务和财务产生重大不利影响[192,193] - 公司董事会可在无股东批准情况下改变主要公司政策，可能对公司产生不利影响[197] 公司优势与关系 - 公司与租户建立了互利关系，长期净租赁协议为公司提供了可预测的收入流和增长潜力[71] - 公司认为自身优势包括优质资产组合、多元化收入来源、长期租赁协议、与运营商的良好关系等[74] - 公司首席执行官和总裁平均有超30年房地产和博彩行业经验，首席财务官和总法律顾问平均有超20年相关行业经验[82] 公司人员构成 - 截至2022年12月31日，公司50%的独立董事为女性，50%的董事会领导为女性[82] - 截至2022年12月31日，公司有23名全职员工，均就职于VICI LP，主要位于纽约总部[107] - 截至2022年12月31日，公司43%的董事、50%的独立董事、50%的董事会领导、43%的员工和25%的高管为女性；14%的董事和30%的员工为少数族裔[108] 公司协议与期权情况 - 若凯撒行使会展中心出售权且交易未完成，凯撒有回购权，可在一年内以13倍哈拉拉斯维加斯物业年租金的价格回购该物业[89] - 公司与Caesars就印第安纳波利斯两处博彩设施有看跌看涨期权协议，收购价格为设施初始年租金的13.0倍或12.5倍，2022年1月1日至2024年12月31日双方可触发[91] - 公司与Caesars就Caesars Forum会议中心有看跌看涨期权协议，收购价格为初始年租金的13.0倍，初始年租金在2500万美元至3500万美元之间[91] - 公司与Canyon Ranch、BigShots等有收购权、优先购买权等相关协议[92][95][96] - 公司与CDN Golf签订20年高尔夫球场管理协议，有两个5年续约选项[102] - 公司与Caesars签订税务事项协议，Caesars同意赔偿公司因CEOC产生的税款，公司同意赔偿Caesars因自身产生的税款[104] 公司资金投入与租金情况 - 公司承诺为世纪赌场卡鲁瑟斯维尔建设陆地赌场及38间客房酒店塔楼提供5190万美元资金，项目完成后世纪主租赁协议下年租金将增加420万美元[96] - Caesars和MGM分别占公司截至2022年12月31日年化租金的43%和36%[100] - 公司与Hard Rock协商为硬石 - 幻影酒店高达15亿美元的重建项目提供资金[101] - 公司与威尼斯租户签订协议，为威尼斯度假村开发建设项目提供高达10亿美元资金[101] - 截至2022年12月31日，高尔夫球场使用协议下当前年度付款包括约1150万美元年度会员费、370万美元使用费用和140万美元最低轮次费用[102] - 2023年，两大租户Caesars和MGM预计分别向公司支付约12亿美元和11亿美元的年度款项[140] 公司税务相关情况 - VICI OP需在并购结束后的15年内（某些情况下可提前终止），为MGM及其子公司赔偿特定税务负债，需维持约85亿美元可分配给MGM的无追索权债务[104] - 公司需将90%的REIT应税收入用于分配以符合REIT税收资格，100%分配以避免美国联邦所得税[129] - 税法要求房地产投资信托（REIT）每年向股东分配至少90%的REIT应税收入[204] - 公司若未能符合免税分离条件，CEOC可能面临重大税务负债，公司可能需赔偿[188,190,191] - 公司需每年向股东分配至少90%的应税收入（除净资本收益）以维持REIT资格[206] - 公司若未能按规定分配，需按普通收入的85%、资本利得净收入的95%和以前年度未分配收入的100%之和与实际分配额的差额缴纳4%的不可抵扣消费税[214] - 若公司失去REIT资格，2022年12月31日后开始的纳税年度可能需缴纳《2022年降低通胀法案》规定的某些税收，如企业替代最低税和对某些股票回购征收1%的不可抵扣消费税[216] - 非公司制股东获得应税股息时，一般可享受相当于股息分配额20%的扣除[221] - 若公司或“继任”实体不符合REIT资格，在被取消资格年份后的第五个纳税年度前，不得选择按REIT纳税[221] - 若公司重新选择REIT身份，需在第一个新的REIT纳税年度结束前分配非REIT年份的所有收益和利润[221] - 重新选择REIT身份后的五年内，处置重新选择时持有的资产，公司需就该资产的内置收益缴纳企业级税[221] - 若公司或实际/推定持有公司10%以上股份的人，实际/推定持有租户10%以上有表决权股票的总投票权或10%以上所有类别租户股票的总价值，从该租户获得的租金将不被视为符合条件的租金[225] 公司债务情况 - 截至2022年12月31日，公司有长期债务约154.5亿美元，包括139.5亿美元高级无担保债务和15亿美元有担保债务[199] - 2023年1月9日完成收购后，公司总长期债务达170.5亿美元，其中30亿美元为有担保债务[200] - 截至2022年12月31日，公司在循环信贷安排下有25亿美元可用借款额度，延迟提取定期贷款下有10亿美元额度[201] - 2023年1月6日，公司从循环信贷安排提取约1.034亿美元用于资助PURE加拿大博彩交易[201] - 2023年2月8日，延迟提取定期贷款工具到期未提取[201] - 循环信贷安排可增加最高10亿美元的循环贷款承诺[201] 公司评级情况 - 2022年4月，标普全球评级和惠誉评级将公司信用评级独立上调至投资级[208] 公司环境风险与应对 - 公司评估发现内华达州物业面临水压力和热压力风险，美国东南部物业面临洪水、热压力和风力风险，美国中西部物业面临洪水和热压力风险，美国东北部和西弗吉尼亚州物业面临洪水风险[180][185] - 第三方环境顾问评估确定公司物业因气候变化面临不同程度风险，整体投资组合中洪水、水压力和热压力对物业构成重大风险[180][181] - 公司有四处物业因位置原因目前需遵守能源使用基准要求[185] - 2022年公司聘请环境顾问评估气候变化相关风险，并将其纳入企业风险管理框架[115] - 2023年第一季度起，公司聘请外部顾问提升可持续发展绩效、租户和利益相关者参与度及相关报告[115] 公司历史沿革 - 公司于2016年7月5日在特拉华州成立为有限责任公司，2017年5月5日转为马里兰州的公司[123] 公司投资目标与业务范围 - 公司投资目标为增加运营现金流、实现可持续长期增长和最大化股东价值[118] - 公司业务主要聚焦博彩、酒店、娱乐和休闲领域的物业及相关活动[118] 公司可能的投资方向 - 公司可能进行房地产债务投资，包括传统抵押贷款、夹层贷款等[120] - 公司可能投资短期商业票据和贴现票据，期限最长180天[121] 公司资本结构 - 公司预计在资本结构中使用杠杆，董事会未限制总负债金额[122] 游戏公司收购报告要求 - 许多司法管辖区要求收购游戏公司超过一定比例（通常为5%）投票证券的人向游戏监管机构报告收购情况[149] 2022年CPI与租金涨幅情况 - 2022年消费者价格指数（CPI）平均涨幅为5.6%，部分租赁协议的年度租金涨幅与CPI挂钩但有上限，如美高梅主租赁协议中，第2至10年CPI涨幅固定为2.0%，剩余期限涨幅为2.0%和CPI中的较高者，上限为3.0%[162] 公司物业出售情况 - 2020和2021年公司与Caesars按区域主租赁协议出售了Harrah's Reno、Bally