财务数据和关键指标变化 - 2018 - 2022年，公司为股东带来109.7%的累计总回报，超过标准普尔500指数两倍多，超过REIT指数近四倍；AFFO每股复合年增长率为7.7%，季度股息每股复合年增长率为7.9% [10][11][12] - 2022年，公司是标准普尔500指数中唯一实现正总回报的REIT，总回报率为13%，比标准普尔500指数高出31.1个百分点，比RMZ REIT指数高出37.5个百分点 [12] - 2022年第四季度，GAAP总收入同比增长100.9%，达到7.699亿美元；AFFO约为4.88亿美元，即每股0.51美元，AFFO总额同比增长约75%，每股AFFO较上年增长约15.5% [26] - 截至2022年12月31日，公司总流动性约为38亿美元，包括4.26亿美元现金、现金等价物和短期投资，1月远期销售协议的9.65亿美元净收益，以及循环信贷安排下的24亿美元可用额度 [23] - 目前公司总债务为171亿美元，净债务与调整后EBITDA的比率约为5.7倍，加权平均利率为4.4%，加权平均到期期限为6.7年 [25] - 2023年AFFO预计在21.15亿 - 21.55亿美元之间，即每股2.10 - 2.13美元 [28] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司租户从成立时的1家增加到11家，管理着全球一些最复杂和最赚钱的体验式资产；投资组合从19处房产增加到49处资产，涵盖了一些商业房地产类别中最具标志性的物业 [14][15] 各个市场数据和关键指标变化 - 自公司IPO以来至2022年底，标准普尔500指数累计总回报率为48.5%，RMZ REIT指数累计总回报率为27.9% [10] - 拉斯维加斯市场业绩创纪录，休闲业务强劲，会议和会展业务恢复，游客数量创纪录 [17] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 未来将继续建立互利关系，专注于为股东带来增值增长的机会，包括在新类别和新地理区域拓展业务 [20] - 公司认为主题公园领域具有投资价值，与博彩投资有相似属性，且美国主题公园市场未联网，存在整合潜力 [44][45] - 公司预计未来美国REIT市场将出现两极分化，大型REIT在获取资本方面具有优势 [79] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 目前市场缺乏可见性，信贷条件收紧，公司需谨慎对待承保收益率，同时要考虑租户在不同经营场景下的表现以及通胀因素，但公司的博彩运营商预计未来几年将表现良好 [35][36][37] - 公司对拉斯维加斯市场充满信心，认为消费者无法找到替代拉斯维加斯体验的产品，该市场经济持续多元化，基础设施完善，未来发展前景乐观 [17][18] - 公司看好体验式业务的长期发展趋势，消费者对体验的偏好超过实物，人口结构变化将为体验式运营商带来增长机会 [84][85] 其他重要信息 - 2022年4月，公司获得标准普尔和惠誉的BBB投资级信用评级，并筹集50亿美元投资级债务用于收购MGP [22] - 2022年6月，公司被纳入标准普尔500指数 [23] - 2023年1月，公司完成收购加拿大阿尔伯塔省的4家赌场物业 [20] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2023年公司降低杠杆或处理未来到期债务的意愿如何 - 公司下一次债务到期时间为2024年5月1日，金额为15亿美元，2023年无到期债务；公司将继续致力于将杠杆率降至5 - 5.5倍，通过过度股权化小型收购、使用自由现金流等方式实现这一目标 [31][32] 问题2: 与租户就物业增长基金和资本投资的对话是否有变化 - 公司租户目前经营状况良好，尤其是拉斯维加斯的博彩运营商业绩接近或达到历史最高水平，租户仍着眼于长期业务增长，公司将继续与租户沟通并参与其增长计划 [33] 问题3: 与六到九个月前相比，公司对当前市场的看法以及承保变化和潜在问题的考虑 - 市场缺乏可见性，信贷条件收紧，公司需提高承保收益率，同时考虑租户在不同经营场景下的表现和通胀因素；公司的博彩运营商预计未来几年将表现良好，且公司在成本方面具有优势，部分租约有CPI保护条款 [35][36][37] 问题4: 国际市场和美国市场的投资机会比较 - 公司认为应在类别和地理上实现增长，随着公司的成熟和资源的增加，有能力在全球寻找机会，但不认为国际市场的机会优于美国市场 [38][39] 问题5: 国际投资与美国投资的收益率差异及货币风险 - 公司在进行国际投资时会考虑货币风险和税收损失，并据此确定合理的收益率；公司正在学习其他地区的市场情况，以寻找合适的投资机会 [42] 问题6: 公司是否对拥有主题公园土地或房地产感兴趣，以及如何对其进行承保 - 公司对主题公园领域感兴趣，认为其与博彩投资有相似属性，且美国主题公园市场未联网，存在整合潜力；公司将根据资产的复杂性、规模、资本密集度等因素进行承保 [44][45] 问题7: 拉斯维加斯的休闲游客和企业团体的业务情况 - 拉斯维加斯的业务持续强劲，各细分市场均有增长，包括国际和国内博彩游客、会议业务和自由行游客；运营商不断增加资源和资产，预计未来业务不会放缓，还将迎来一级方程式赛车和超级碗等重大活动 [46] 问题8: 与枫丹白露的合作关系未来发展预期，以及贷款的建模时间 - 公司认为枫丹白露是一项出色的资产，有科赫工业的股权支持；目前双方没有正式的房地产所有权路径，但良好的合作关系可能带来更多机会 [48][49] 问题9: 硬石和幻影酒店的潜在重建和物业增长基金贷款的下一步计划和时间安排 - 硬石团队今年初接管业务，正在研究计划，公司将在未来几个月与他们保持联系，目前没有新的进展 [50] 问题10: 公司如何设定物业增长基金项目的利率 - 利率不是固定的，是谈判的一部分，最终条款、利率、结构和时间都需协商确定 [53] 问题11: 黑石交易中合资企业合并的债务处理方式和规模 - 公司在债务处理上有一定灵活性，可以继承合作伙伴的现有债务基础、滚动基础或按市值计价，目前内部仍在讨论，将在未来一个月重点关注 [56] 问题12: 公司未来五年的规划 - 公司未来五年将继续在类别和地理上实现增长，进行增值交易，谨慎分配资本，学习其他成功REIT的经验，确保为投资者创造和维持价值 [59][60][61] 问题13: 公司对小型私人租户和大型公共租户的承保标准有何不同，以及业务趋势 - 公司会花时间了解各类运营商的增长需求，无论规模大小、公私性质，都希望通过合作帮助小公司成长，未来将继续与大小租户开展业务 [63][64] 问题14: 公司AFFO增长中有机增长和外部增长的构成 - 公司与凯撒的租金调整在11月生效，世纪的租金调整在1月生效，这对AFFO增长有一定贡献；2022年的收购已纳入模型，但不包括未完成的洛基峡谷交易 [66][67] 问题15: 公司的交易管道规模 - 公司业务发展团队比以往更活跃，涉及更多行业和公司，但无法提供具体的管道规模；美国商业博彩行业约40%已REIT化，部落博彩行业规模与地区博彩行业相当，公司已建立三四个部落合作关系，且新的博彩司法管辖区正在开放，市场机会不断增加 [69][70][72] 问题16: 未来几年公司的资本筹集计划，特别是股权融资，以及凯撒的管道情况 - 作为成长型REIT，公司将持续筹集股权资金用于增值收购；与凯撒在印第安纳州的资产有看跌/看涨期权机会，希望未来能将其纳入投资组合；公司认为规模优势有助于获取资本，未来美国REIT市场可能出现两极分化 [76][77][79] 问题17: 公司与美国原住民建立关系以拥有硬资产的方式 - 公司短期内的重点是帮助美国原住民在部落土地之外或相邻地区发展业务，目前已与三个原住民部落建立合作关系 [81][82] 问题18: 公司对非博彩资产的投资兴趣是否因宏观经济和消费者背景的不确定性而改变 - 公司对非博彩资产的兴趣未减，因为看好体验式业务的长期发展趋势，消费者对体验的偏好超过实物，人口结构变化将为体验式运营商带来增长机会 [84][85] 问题19: 公司在承保投资时要求的回报率有何变化，以及卖家的预期是否调整 - 公司作为净租赁REIT，会根据投资风险、资产位置、租户和业务等因素确定合适的利差；目前市场上买卖双方仍存在出价 - 要价差距，公司会更谨慎地进行承保，深入研究有增长机会的行业 [86][87] 问题20: 公司预计今年投资利差与2022年相比是否会扩大 - 公司希望投资利差达到100 - 150个基点，具体利差会根据资产质量、运营商和风险等因素有所不同 [88] 问题21: 为枫丹白露拉斯维加斯提供建设贷款是一次性机会还是未来的增长路径 - 公司希望资本投资能有通往房地产所有权的路径，与枫丹白露的合作虽无直接所有权路径，但建立了良好关系可能带来其他机会；公司的资本具有灵活性，可参与不同资本层级，理想情况下长期能拥有房地产所有权 [90][91] 问题22: 美国非博彩平台的潜在投资管道规模 - 非博彩领域的增长机会众多，各类别都有数千万美元的增长潜力，公司认为这一体验式市场将为公司带来数十年的增长 [92]