公司债务情况 - 2025年票据本金总额7.5亿美元，利率3.500%，2020年2月发行[13] - 2026年票据本金总额12.5亿美元，利率4.250%，2019年11月发行[13] - 2027年票据本金总额7.5亿美元，利率3.750%，2020年2月发行[14] - 2029年票据本金总额10亿美元，利率4.625%，2019年11月发行[14] - 2030年票据本金总额10亿美元，利率4.125%，2020年2月发行[15] - CPLV CMBS债务为15.5亿美元，2017年10月6日产生，2019年11月26日全额偿还[21] - 2017年10月发行的第二留置权票据本金总额7.669亿美元，利率8.0%，2019年12月31日剩余本金4.985亿美元，2020年2月20日全额赎回[39] - 截至2020年12月31日，公司有大约69亿美元的长期债务，包括21亿美元的定期贷款B、7.5亿美元的2025年票据、12.5亿美元的2026年票据、7.5亿美元的2027年票据、10亿美元的2029年票据和10亿美元的2030年票据[166][169] - 截至2020年12月31日，公司循环信贷安排下有10亿美元的可用借款额度[167] 公司重大事件 - 埃尔多拉多/凯撒合并于2020年7月20日完成[23][25][37] - 世纪投资组合于2019年12月6日购买[18] - 希腊城于2019年5月23日购买[26] 公司物业情况 - 公司目前拥有28处市场领先的物业，分布在12个州，总面积超4700万平方英尺，约有17800间酒店客房，超200家餐厅、酒吧和夜总会[45] - 公司还拥有约34英亩未开发或开发不足的土地，以及4个锦标赛高尔夫球场[46] - 公司当前赌场组合共28个，赌场面积约1902千平方英尺，博彩设备38130个，酒店房间17962间[71] - 公司当前高尔夫球场组合共4个，加上赌场组合，总数为32个[72] - 公司拥有的印第安纳州赛马场和赌场、凯撒论坛会展中心等3个待售/回购物业，赌场面积约138千平方英尺，博彩设备3140个[72] - 公司80%拥有并管理合资企业Harrah's Joliet Landco LLC[72] 公司租户情况 - 公司将物业出租给凯撒娱乐、Penn National等公司的子公司，其中凯撒娱乐是最大租户[47] - 所有租户已履行截至2021年2月的租金义务，公司为部分租户提供了一定救济[53] - 截至2020年12月31日，凯撒国内运营54处物业，包括20处自有运营物业、5处代第三方管理物业、20处从公司租赁物业和9处从其他第三方租赁物业[85] - 公司依赖租户获取收入，大部分收入来自与Caesars、Penn National等子公司的租赁，其中Caesars占比最高[137] - 未来五年，最大租户凯撒娱乐根据相关协议需向公司支付约62亿美元的固定年租金[144] - 2021年凯撒娱乐的合并估计债务偿还（包括本金和利息）约为9.17亿美元，到期前为192亿美元[148] 疫情对公司的影响 - 2020年3月，因新冠疫情，公司租户运营场所和高尔夫球场均暂时关闭，高尔夫球场于2020年5月上旬至中旬重新开放[51] - 新冠疫情导致租户运营受限、活动取消和预订减少，经济不确定性可能持续到2021年[52] - 公司高尔夫球场于2020年3月中旬因相关部门命令停止运营，5月初重新开放[93] - 疫情引发美国经济收缩和全球经济放缓，专家预测影响或超政府限制解除时间，不利游戏行业经济复苏[131] - 疫情致租户运营场所关闭，虽措施大多已解除或调整，但不确定是否会恢复，影响租户履行义务能力[138] - 公司租户受COVID - 19疫情影响，业务活动减少、面临恢复挑战，虽2月前租金义务已全额履行，但未来情况不确定[130] 公司运营特点 - 公司认为自身具有优质的体验式资产组合，包括拉斯维加斯的标志性物业和市场领先的区域度假村[56] - 公司物业具有业务和地理上的多元化收入来源，包括博彩、餐饮、娱乐等[60] - 公司以房地产投资信托（REIT）身份运营，若每年向股东分配全部净应税收入并保持REIT资格，一般无需缴纳美国联邦所得税[49] - 公司物业100%被占用，租户为凯撒、宾州国家、硬石、世纪赌场和JACK娱乐的子公司，可提供可预测的租金收入[61] 公司管理团队情况 - 公司首席执行官和总裁兼首席运营官在房地产投资信托、博彩和体验式房地产行业平均拥有超30年经验，首席财务官和总法律顾问平均拥有超20年相关行业经验[66] - 截至2020年12月31日，公司独立董事会中女性占比50%，其中一位具有不同种族背景[67] - 截至2020年12月31日，公司约有147名员工，其中93名为全职员工[92] - 截至2020年12月31日，公司43%的董事、50%的企业员工和25%的高管为女性[92] - 截至2020年12月31日，公司14%的董事和33%的企业员工属于少数族裔群体[92] 公司员工福利与培训 - 公司提供包括401(k)计划、医疗、牙科和视力保险等在内的员工福利套餐[95] - 公司将在未来一年增加隐性/无意识偏见培训等内容到现有培训计划中[96] 公司融资与监管 - 公司和子公司的重大贷款、租赁、证券销售等融资交易需向博彩监管机构报告，部分需获批准[101] - 公司短期投资一般选择原始期限在91至180天的短期投资级商业票据和政府支持企业发行的贴现票据[115] - 公司需将90%的REIT应税收入用于分配以符合REIT税收资格，将100%的REIT应税收入用于分配以避免当前实体层面的美国联邦所得税[125] - 公司预计在资本结构中使用杠杆，董事会未限制总负债金额，但会考虑多种因素评估负债水平[116] 公司投资目标与业务机会 - 公司投资目标是增加运营现金流、实现可持续长期增长和最大化股东价值以实现稳定股息和股票增值，但未确定各目标相对优先级[108] - 公司业务主要集中在博彩和休闲行业，虽受疫情影响收购和投资机会有限，但认为有机会收购或投资相关资产[109] 公司面临的风险 - 公司面临多种风险，如租户业务受影响、债务违约、无法满足REIT资格等[43][44] - 游戏和娱乐行业竞争激烈，竞争对手的再投资、扩张及新地区开放游戏业务会增加竞争[139] - 州和联邦立法者及官员曾提议改变税法，如提高税率，若通过会影响租户业务和财务状况[139] - 公司面临租户不续租、出售物业受限、历史财务信息不能预示未来等风险[127] - 公司大量负债，偿债、再融资及履行债务义务能力存在不确定性[127] - 公司可能无法成功进行额外物业投资和收购[127] - 公司依赖运营合伙企业的分配向股东分红，未来出售物业可能影响现金分红金额[127] - 公司依赖租户租金等付款作为主要收入来源，若重要租户违约，可能导致租金收入减少[140] - 公司业务受拉斯维加斯旅游业风险影响，如航空服务成本和可用性、交通中断等[141][142] - 凯撒娱乐可能无法实现合并协同效应，影响其信用和履行对公司义务的能力[145] - 凯撒娱乐子公司需将大量运营现金流支付给公司，影响其运营和发展[146] - 凯撒租赁协议前七年，租金递增不受物业现金流影响，可能增加子公司付款难度[147] - 公司和租户面临广泛监管，股东持股超过5%需向博彩当局报告[153] - 博彩牌照丢失可能导致租户运营停止，公司债务违约[155] - 租户不续约租赁协议，若公司无法找到合适租户，业务、财务状况等可能受重大不利影响[160] - 净租赁可能导致未来租金无法达到公平市场租赁费率，影响公司运营结果、现金流和股东分配[161] - 租赁协议可能限制公司出售物业的能力[162] - 若凯撒破产且租赁被重新定性为变相融资交易，公司业务、运营结果等可能受重大不利影响[163] - 公司物业运营依赖租户维护和保护商标等知识产权，知识产权问题或品牌重塑失败可能对公司产生重大不利影响[165] - 债务协议中的契约限制公司运营灵活性，违约可能导致债务加速到期，影响公司多方面状况[179] - 利率上升会增加公司整体利息费用，影响股价和支付股息能力，新债务融资成本可能更高[180][181] - 公司可能无法购买相关协议下的房产，若Caesars行使权利，公司可能需不利条件下出售Harrah's Las Vegas[183][184] - 租户、借款人或担保人破产可能导致租赁、担保或贷款协议终止，公司遭受重大损失[185] - 公司追求房产投资和收购可能不成功，面临竞争挑战，且收购可能影响现金流和流动性[187][188][191] - 公司可能出售或剥离不同房产或资产，这会影响公司多方面状况，且剥离存在风险[192] - 公司房产面临自然灾害、恐怖袭击等风险，保险可能不足以弥补损失[193][194][195] - 若发生伤亡事件且重建或修复成本超物业总公平市值25%（世纪投资组合租赁协议为50%），租户可移除物业或终止租赁协议；若50%及以上改良面积因伤亡事件毁坏，租户可在租赁期末年终止宾州国家租赁协议[196] - 建筑和分区法律变更或使物业不满足现行法规，虽租赁协议要求租户付费确保合规，但无法保证未来租赁以此为基础，可能影响物业恢复、翻新及成本，进而影响公司财务[197] - 部分物业受互惠地役权协议等限制，包括对物业改造、使用、停车、signage等限制，变更时可能需获对方同意，否则影响租赁策略[198][199] - 公司成功和发展依赖高管团队，若高管服务意外丧失或有负面市场认知，且无关键人员保险，可能影响业务，高管任命或替换需监管批准[200] - 作为不动产所有者，公司受环境法规约束，可能对污染场地调查和清理承担责任，虽租户需赔偿部分环境负债，但可能超其赔偿能力[201][202] - 物业发生伤亡事件获保险赔偿时，公司可能需按债务融资协议用部分或全部赔偿款偿债，剩余款项可能不足以修复物业，需额外融资[203] - 气候变化可能导致公司位于低洼地区资产受损、需求和租金下降、价值降低，还可能增加保险费、使法规变化导致资本支出增加[204][205] - 公司与CEOC分离及相关交易若不符合美国联邦所得税免税条件，CEOC可能承担重大税务责任，特定情况下公司需按协议赔偿[206] - 尽管有IRS裁决和税务意见，但IRS若认定相关陈述、假设和承诺虚假或被违反，或不同意意见结论，可能将分离视为应税交易[207] - 若重组不符合免税条件，CEOC将按应税销售处理资产，其债权人收到公司普通股将按应税分配处理[208] 公司租赁协议情况 - 公司与凯撒签订拉斯维加斯大道资产优先购买权协议，涉及火烈鸟拉斯维加斯、巴黎拉斯维加斯等多个博彩设施[76] - 公司与凯撒签订Centaur物业看跌 - 看涨期权协议，公司可按13.0倍初始年租金收购，凯撒可按12.5倍初始年租金要求公司收购，执行时间为2022年1月1日至2024年12月31日[77] - 公司与凯撒子公司修订并重述凯撒论坛会展中心看跌 - 看涨期权协议[78] - 凯撒论坛会议中心的买入权和卖出权价格为初始年租金的13倍，初始年租金在2500万美元至3500万美元之间[80] - 高尔夫球场使用协议的付款目前包括约1050万美元的年度会员费、320万美元的使用费用和130万美元的最低轮次费用[84] - 凯撒租赁协议初始租期为15年，有最多四个额外的5年续约期，且初始租期因埃尔多拉多交易延长至2035年7月到期[160] - 地区主租赁协议下的物业，包括续约的总租期，租户可选择将其缩减至不超过适用租赁物业剩余使用寿命的80%[160] 公司财务相关数据 - 2020年12月31日止年度，公司拉斯维加斯大道的物业产生了约30%的租赁收入[141] 公司利率互换协议情况 - 截至2020年12月31日，公司有6份利率互换协议，名义金额总计20亿美元；2021年1月22日，2份名义金额5亿美元的协议到期，截至报告日期，15亿美元债务被对冲[182] 公司物业交易情况 - 2020年公司与Caesars出售Harrah's Reno和Bally's Atlantic City，并达成出售Harrah's Louisiana Downs的协议[192] 公司组建与地址信息 - 公司于2016年7月5日在特拉华州作为CEOC的全资子公司初始组建为有限责任公司[117] - 公司于2017年5月5日根据马里兰州法律转换为公司，并向CEOC发行普通股[117] - 公司主要行政办公室位于纽约市麦迪逊大道535号20层，电话(646) 949 - 4631，网站是www.viciproperties.com [119] 公司租户环保情况 - 公司在2019和2020年有部分租户汇报了LEED认证、水和能源使用、排放和废物转移情况[106]