财务数据和关键指标变化 - 2020年全年公司AFFO每股增长10.8%，第四季度增长24.3% [10] - 2020年第四季度GAAP总收入较2019年第四季度增长57%至3.73亿美元，全年GAAP总收入为12亿美元，较2019年增长37% [40] - 2020年第四季度AFFO为2.517亿美元，即摊薄后每股0.46美元，全年AFFO为8.358亿美元，即摊薄后每股1.64美元，AFFO同比增长28.7%，摊薄后每股AFFO较上年增长约10.8% [41] - 2021年AFFO指引预计在10.1 - 10.35亿美元之间，即摊薄后每股1.82 - 1.87美元，中点较2020年摊薄后每股AFFO增长12.5% [46] - 截至12月31日，净债务与LTM EBITDA之比约为5.8倍，考虑Eldorado交易全年租金后，杠杆率将处于5 - 5.5倍的目标范围内 [37] - 截至年底，公司可用流动性约为19亿美元 [37] - 第四季度支付股息每股0.33美元，年化股息为每股1.32美元，第四季度AFFO派息率约为72%，符合75%的长期目标 [48] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2020年公司团队完成近46亿美元的交易活动，使年化收入增加约3.6亿美元，即增长37% [25] - 第四季度G&A为810万美元，占总收入的2.2%，是三网租赁行业中最低的比率之一 [43] 各个市场数据和关键指标变化 - 区域市场的定价已恢复到或接近疫情前的水平，拉斯维加斯市场的复苏速度稍慢 [78] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续与博彩运营商发展关系，支持现有租户的增长，同时研究博彩以外的行业，以实现行业和地域多元化，在保持谨慎风险水平的同时实现投资组合的增值 [28][29] - 公司希望开拓REITs尚未大量涉足的非博彩类别，寻找与客户有强大持久关系、能支持OpCo/PropCo结构的运营商 [64] - 公司认为博彩房地产资产类别将在未来几年受益于技术推动的顺风，体育博彩将为美国博彩业带来新的竞争优势 [20][21] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2020年美国博彩和博彩房地产证明了其防御能力，体育博彩的发展也为其带来了进攻机会，美国消费者将回归对体验消费的偏好，这将有利于整个非必需消费品行业 [21][22][23] - 公司对未来的潜在交易机会的数量和质量感到鼓舞，认为自己处于继续引领行业增长的有利地位 [27] 其他重要信息 - 公司在2020年6月通过2990万股的远期销售协议筹集了6.62亿美元的股权，截至年底仍有2690万股未结算，代表约5.479亿美元的剩余净收益；2月通过ATM计划筹集了2亿美元的净收益 [34] - 2020年2月，公司完成了25亿美元的无担保票据发行，混合了5年、7年和10年期票据，综合利率为3.8% [35] - 公司的目标是实现投资级评级，将继续优化资产负债表，降低债务成本，延长债务期限 [34][39] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请解释Danville ROFR的情况，以及放弃印第安纳南部主租赁协议的安全保障后如何平衡价值主张 - 公司认为ROFR是一个机会，如果运营商想变现其房地产，公司希望拥有新市场的房地产；公司对印第安纳南部的新租户感到兴奋，将帮助其在部落土地以外扩展业务 [54][55] 问题2: 如何对印第安纳南部投资的稳定现金流进行承保，以及租户和房东如何在增长阶段获得信心 - 公司会先了解合作伙伴，关注业务的复苏情况和运营模式的效率，与租户沟通并制定计划 [58][60] 问题3: 在考虑非博彩资产时，与租户合作是否同样重要，还是只能通过投标资产来开展业务 - 公司希望开拓REITs尚未大量涉足的非博彩类别，寻找与客户有强大持久关系、能支持OpCo/PropCo结构的运营商，认为某些体验式行业将在未来10 - 20年有文化和人口结构的顺风 [64][65] 问题4: 鉴于2020年的情况和投资组合的表现，近期获得投资级评级的可能性有多大 - 公司需要将有担保的定期贷款再融资为无担保债务，预计在2023年进行，租户集中度本身不是障碍，GLPI已经证明了这是可以实现的 [66][68] 问题5: 疫情期间博彩行业的表现是否会改变未来投资收益率的讨论 - 博彩资产应该会吸引更高的价格，公司将努力提高资本成本，使其与资本化率压缩的速度相等或更快 [69][70] 问题6: 在博彩行业内，哪些市场更具吸引力或更容易承保，运营商现金流的弹性如何影响卖家的价格预期 - 公司会研究所有博彩市场，希望拥有平衡的投资组合；区域市场的定价已恢复到或接近疫情前的水平，公司会关注杠杆率和交易的增值性 [75][78][79] 问题7: 在非热门投标的非博彩市场，公司追求的资本化率是否会与博彩市场相同或更高 - 情况会因具体情况而异，非热门投标市场可能有更好的交易机会，也可能因为资产的性质、风险状况和长期耐久性而接受稍低的资本化率 [81][82][83] 问题8: 公司嵌入式增长管道的时间安排如何，Caesars出售赌场资产和Centaur看涨期权的情况如何 - 公司将继续与Caesars讨论其资产出售计划，对拥有相关房地产感兴趣；Centaur的看跌看涨期权将于明年到期，公司将继续与合作伙伴讨论 [88][90] 问题9: 公司是否预计会有更多的资产处置或清理 - 目前没有具体计划，但会继续研究是否有机会 [95] 问题10: 公司增加了第二个美国原住民租户，是否认为这将成为更多原住民从部落博彩转向商业博彩的趋势，公司是否有优势 - 公司认为会有更多部落考虑商业博彩机会，公司与众多部落有合作关系，将继续与他们合作 [98][99] 问题11: 鉴于当前的资本化率，是否看到更多参与者对博彩行业感兴趣 - 博彩运营商在疫情期间的弹性表现吸引了很多人的关注，虽然运营业务复杂且有许可要求，但随着时间的推移，会有更多团体进入该行业 [100][102] 问题12: 疫情后交易条款是否有变化，各方关注的重点是否不同 - 公司在承保时可能会更多地讨论租金覆盖率，交易的关键因素如资本化率、覆盖率和增长率等没有明显变化 [107][109] 问题13: 印第安纳南部的Caesars是否不在部落土地上，东部切罗基印第安人乐队在非部落土地上运营是否有优势 - 印第安纳南部的Caesars不在部落土地上，东部切罗基印第安人乐队作为商业运营商将遵循与其他商业运营商相同的规则 [112][115] 问题14: 公司是否分享了弗吉尼亚州丹维尔赌场度假村的土地和计划信息 - 该项目刚刚开始，Caesars获得了许可证，开发计划正在进行中 [117] 问题15: 公司拥有19亿美元的总流动性，是否打算部署多余现金，未来1 - 2个季度是否有潜在交易 - 公司历史上倾向于在资产负债表上保留较多股权，以便在机会出现时迅速行动，公司有信心将资本投入使用；公司认为美国博彩行业的网络效应将推动并购活动 [123][124][130] 问题16: 公司之前提到与切尔西码头的后续交易，目前进展如何，交易结构可能是怎样的 - 公司无法确定下一笔交易的时间，但对今年有更多非博彩交易持乐观态度，将继续与优质运营商讨论合作机会 [134][135] 问题17: 公司如何直接从体育博彩扩张中受益 - 公司可以作为资本提供者，为运营商在赌场中实现体育博彩、体育文化和体育观看体验的愿景提供资金，如Derek Stevens在拉斯维加斯市中心的新资产 [140][141] 问题18: 美国博彩行业的发展前景如何 - 目前是美国博彩行业发展的好时机，有体育博彩、iGaming和新的开发机会等多个增长因素，公司将与租户讨论如何构建适合VICI和三网租赁模式的结构 [146][147] 问题19: 如何考虑印第安纳中部交易的时间安排，租金是否可持续 - 交易时间将综合考虑确保年度增长、合作伙伴的资本需求和资产出售计划以及资产表现等因素；相关资产将纳入主租赁协议，受益于公司担保，资产层面的覆盖率也会被考虑 [158][159][160] 问题20: 如何对拉斯维加斯进行承保，是否预计收入在未来几年恢复到2019年水平 - 公司相信拉斯维加斯市场，认为其有多个收入来源，FIT客户将恢复，副业务将领先于其他美国目的地城市，飞机供应将更快恢复；当收入恢复时，运营商可能会出现类似区域市场的利润率扩张 [167][169][170] 问题21: 请介绍Greektown和Margaritaville租金调整的基本情况 - Margaritaville的可变租金减少了不到10万美元，对总租金影响极小；Greektown的可变租金将于6月调整，占总租金的比例较小，具体情况有待观察 [176][177] 问题22: 公司是否也看到非博彩机会增加，原因是什么 - 公司主动寻找非热门市场的投资机会，而不是等待市场提供主流和商品化的机会 [180] 问题23: 纽约扩大在线体育博彩立法的潜在好处是什么，还有哪些州的监管或立法值得关注 - 公司目前在纽约没有资产，但认为体育博彩将扩大市场和受众；根据REIT法律，租金调整必须基于收入，而不是利润 [184][185][186]