物业组合规模与状态 - 截至2019年9月30日，公司合并投资组合包含205处物业，约2480万可出租平方英尺，另管理19处物业，约100万可出租平方英尺[209] - 截至2019年9月30日，公司8处物业处于重新定位或开发阶段，4处处于招租阶段，近期还将对1处物业进行重新定位[224] - 截至2019年9月30日，12处物业共0.7百万平方英尺的空置可出租面积正在重新定位或处于租赁阶段，占总合并投资组合面积的2.7%[230] - 目前重新定位和开发、租赁阶段及未来重新定位的物业总面积为1317069平方英尺[226] - 2019年稳定物业总面积为414414平方英尺，2018年稳定物业总面积为414500平方英尺[226] - 截至2019年9月30日，公司有0.8百万平方英尺可用空间和0.5百万平方英尺正在重新定位的空置空间，2019年剩余时间和2020年到期租约分别占总可出租面积的1.8%和17.2%[245] - 截至2019年9月30日，公司有6个重新定位项目和2个开发项目，预计建设完成时间从2019年第四季度到2020年第三季度[238] - 公司相同物业组合包含146处物业，总面积约1820万平方英尺；总投资组合还包括2018年1月1日至2019年9月30日购买的60处物业（约660万平方英尺）和出售的9处物业（约30万平方英尺）[253] - 截至2019年9月30日，13处房产处于重新定位、开发或招租阶段，预计到2021年底需约9010万美元资金完成项目[325] 物业买卖与收购 - 2019年第二季度，公司出售一处62395可出租平方英尺的物业，总售价1160万美元，净现金收入1110万美元[211] - 2019年第一、二、三季度，公司分别完成5处（0.8百万可出租平方英尺，总价1.46亿美元）、16处（1.8百万可出租平方英尺，总价3.4亿美元）、9处（0.9百万可出租平方英尺，总价2.265亿美元）物业的收购[213] - 截至2019年9月30日的九个月内，公司出售一处房产和一个工业单元，总售价1280万美元，净现金收益1230万美元，用于部分资助2019年8月的一项房产收购[311] - 年初至今，公司收购33处房产，可出租面积400万平方英尺，总购买价7.733亿美元，还有约1.978亿美元收购处于合同或意向书阶段[324] 股权与优先股发行 - 2019年第一、二、三季度，公司通过市价股权发行计划分别出售7148746股（总价2.484亿美元，约34.75美元/股）、5660920股（总价2.163亿美元，约38.20美元/股）、1147417股（总价5070万美元，约44.21美元/股）普通股[213] - 2019年4月，公司为收购物业向卖方发行价值2740万美元的593960个4.43937%累积可赎回可转换优先股合伙权益单位[220] - 2019年9月，公司完成3450000股5.625% C系列累积可赎回优先股的公开发行，扣除承销折扣和发行成本后净收入约8330万美元[220] - 2019年6月13日，公司设立5.5亿美元的市价增发计划，取代之前4.5亿美元的计划，此前4.5亿美元的股份基本售罄[305] - 截至2019年9月30日的九个月内，公司通过市价增发计划出售1395.7083万股普通股，加权平均价格为每股36.93美元，总收益5.154亿美元，净收益5.077亿美元，该计划还有4.846亿美元的发行额度[306] - 2019年9月20日，公司完成345万股5.625%的C系列累积可赎回优先股的承销公开发行，每股价格25美元，净收益约8330万美元[308] 票据发行与信贷安排 - 2019年7月，公司完成1亿美元高级票据的私募配售，包括2500万美元10年期（固定利率3.88%）和7500万美元15年期（固定利率4.03%）高级票据[214] - 公司有4.5亿美元高级无担保信贷安排，包括3.5亿美元无担保循环信贷安排和1亿美元无担保定期贷款安排，循环信贷安排2021年2月12日到期，有两次6个月延期选项，定期贷款安排2022年2月14日到期，还可额外申请最高5.5亿美元贷款承诺[313] - 信贷安排利率基于LIBOR加适用利差或基准利率加适用利差，利差根据杠杆比率而定，循环信贷安排利差为1.10% - 1.50%（LIBOR贷款）和0.10% - 0.50%（基准利率贷款），1亿美元定期贷款安排利差为1.20% - 1.70%（LIBOR贷款）和0.20% - 0.70%（基准利率贷款）[315] - 若获得额外投资级评级，信贷安排定价结构可转换，循环信贷安排利差变为0.825% - 1.550%（LIBOR贷款）和0.00% - 0.55%（基准利率贷款），1亿美元定期贷款安排利差变为0.90% - 1.75%（LIBOR贷款）和0.00% - 0.75%（基准利率贷款）[316] - 截至季报提交日，循环信贷安排无未偿还借款，有3.5亿美元可用额度[321] - 2019年7月16日，公司签订1亿美元有担保优先票据私募协议，其中2500万美元为2019A系列票据，利率3.88%，2029年7月16日到期；7500万美元为2019B系列票据，利率4.03%，2034年7月16日到期[322] 市场基本面与租金情况 - 南加州内陆工业房地产市场基本面强劲，多数市场空置率低于2%，租金呈上升趋势[216] - 2019年前三季度新租约加权平均有效租金为每平方英尺11.46美元，GAAP租赁利差为39.7%，现金租赁利差为27.0%[233] - 2019年前三季度续约租约加权平均有效租金为每平方英尺11.42美元，GAAP租赁利差为30.8%，现金租赁利差为17.8%，续约保留率为73.5%[233] - 包含12处物业空置重新定位和租赁空间，2019年9月30日洛杉矶、橙县、文图拉和圣地亚哥的加权平均占用率分别为96.3%、92.6%、90.8%和90.6%[230] - 不包含12处物业空置重新定位和租赁空间，2019年9月30日洛杉矶、橙县、文图拉和圣地亚哥的加权平均占用率分别为98.1%、98.9%、96.4%和94.1%[230] - 公司多数租约包含3%的年度租金增长率条款，以缓解物业费用潜在增长[248] 物业运营与费用 - 2019年第一、三季度，公司分别稳定4处（0.4百万可出租平方英尺）、1处物业，并完成3处物业的重新定位[213] - 2019年前三季度，公司在重新定位和再开发项目上分别资本化了130万美元和300万美元的利息费用，以及40万美元和100万美元的保险和房地产税费用[227] - 2019年前9个月公司续签159份租约，涉及2292387平方英尺可出租面积，保留率为73.5%[246] - 2019年前9个月，公司稳定了5处物业，总面积414414平方英尺[238] - 公司预计拆除851 Lawrence Drive现有49976平方英尺的建筑，新建89270平方英尺的多单元建筑[231] - 2019年前九个月，非经常性资本支出2326.7万美元，涉及面积1598.712万平方英尺，每平方英尺1.46美元；经常性资本支出542.5万美元，涉及面积2312.8029万平方英尺，每平方英尺0.23美元[326] 物业入住率情况 - 截至2019年9月30日，公司合并投资组合的占用率约为94.9%，稳定合并投资组合的占用率约为97.5%[229] - 截至2019年9月30日和2018年同期，公司相同物业组合入住率分别约为97.0%和95.6%[254] - 2019年和2018年第三季度，公司相同物业组合加权平均入住率分别约为96.9%和95.5%[254] - 2019年和2018年前9个月，公司相同物业组合加权平均入住率分别约为96.6%和95.5%[254] 收入与费用变化 - 2019年第三季度，公司相同物业组合和总物业组合租金收入分别增加240万美元（4.8%）和1260万美元（23.0%）[259] - 相同物业组合和总物业组合租赁收入分别增加230万美元（5.7%）和1080万美元（23.6%）[260] - 相同物业组合租户报销收入减少2万美元（0.3%），总物业组合租户报销收入增加170万美元（19.8%）[261] - 相同物业组合和总物业组合其他收入分别增加10万美元（23.2%）和10万美元（28.3%）[262] - 总物业组合管理、租赁和开发服务收入减少2.6万美元（22.4%）[263] - 利息收入增加30万美元（56.2%）[264] - 相同物业组合和总物业组合物业费用分别增加40万美元（3.7%）和290万美元（21.6%）[265] - 总物业组合一般及行政费用增加120万美元（19.4%）[266] - 相同物业组合折旧和摊销费用增加40万美元（2.1%），总物业组合增加540万美元（26.6%）[267] - 2019年第三季度公司出售一处工业单位实现房地产销售收益90万美元[270] - 2019年前九个月，公司相同物业组合和总物业组合租金收入分别增加770万美元（5.4%）和3570万美元（23.1%）[275] - 2019年前九个月，公司相同物业组合和总物业组合租金收入分别增加710万美元（5.8%）和3020万美元（23.2%）[276] - 2019年前九个月，公司相同物业组合和总物业组合租户报销收入分别增加50万美元（2.3%）和530万美元（22.2%）[277] - 2019年前九个月，公司相同物业组合和总物业组合其他收入分别增加20万美元（27.6%）和30万美元（39.3%）[278] - 2019年前九个月，公司总物业组合管理、租赁和开发服务收入减少10万美元（16.2%）[279] - 2019年前九个月，公司利息收入增加170万美元（273.7%）[280] - 2019年前九个月，公司相同物业组合和总物业组合物业费用分别增加50万美元（1.5%）和710万美元（18.6%）[281] - 2019年前九个月，公司总物业组合一般及行政费用增加320万美元（16.9%）[282] - 2019年前九个月，公司相同物业组合折旧和摊销费用减少110万美元（2.0%），总物业组合增加1260万美元（21.3%）[283] - 2019年前九个月，公司总物业组合收购费用增加2.2万美元（14.5%），利息费用增加80万美元（4.0%）[284][285] 财务关键指标 - 2019年第三季度净利润为1294.8万美元，2018年同期为896.5万美元；2019年前九个月净利润为3961.9万美元，2018年同期为3186.8万美元[291][297][300] - 2019年第三季度运营资金（FFO）为3754.9万美元，2018年同期为2910.9万美元；2019年前九个月FFO为1.05928亿美元，2018年同期为7964.8万美元[291] - 2019年第三季度净运营收入（NOI）为5085.5万美元，2018年同期为4117.5万美元；2019年前九个月NOI为1.45121亿美元，2018年同期为1.16489亿美元[297] - 2019年第三季度现金净运营收入（Cash NOI）为4671万美元，2018年同期为3821万美元；2019年前九个月Cash NOI为1.34017亿美元，2018年同期为1.0715亿美元[297] - 2019年第三季度房地产息税折旧及摊销前利润（EBITDAre）为4433.4万美元，2018年同期为3556.5万美元；2019年前九个月EBITDAre为1.25439亿美元，2018年同期为9840.8万美元[300] 现金与债务情况 - 截至2019年9月30日，公司现金及现金等价物为1.975亿美元，无未偿还的无抵押循环信贷安排借款，有3.5亿美元可用于未来借款[303] - 截至2019年9月30日，公司总合并债务为8.61亿美元，加权平均利率为3.56%，平均到期期限为5.8年[338] - 固定利率债务本金余额为8.025亿美元，占比93%；可变利率债务本金余额为5849.9万美元，占比7%[336] - 有担保债务本金余额为6099.9万美元，占比7%；无担保债务本金余额为8亿美元，占比93%[336] - 公司合并债务与总市值之比约为11.2%[339] - 2019年前九个月经营活动净现金流入为1.076亿美元，较2018年增加2670万美元[344] - 2019年前九个月投资活动净现金流出为7.156亿美元，较2018年增加3.471亿美元[345] - 2019年前九个月融资活动净现金流入为6.249亿美元，较2018年增加1.603亿美元[347] - 公司多项债务协议包含财务