财务数据和关键指标变化 - 2019年第三季度，归属于普通股股东的净利润约为970万美元，即每股摊薄后0.09美元，而2018年第三季度为630万美元，即每股摊薄后0.07美元 [43] - 截至2019年9月30日的三个月，公司核心FFO份额为3390万美元，较2018年同期的2610万美元增长30%；每股摊薄后核心FFO份额为0.31美元，同比增长10.7% [44] - 综合物业NOI为5090万美元，按GAAP计算同比增长24%，按现金计算同比增长22% [44] - 第三季度同店NOI为3880万美元，2018年同期为3680万美元，增长5.2%；按现金计算，同店NOI同比增长6.8% [45] - 公司将2019年全年核心FFO份额指引上调至每股1.20 - 1.22美元，此前为每股1.19 - 1.21美元；同店NOI增长指引范围从5% - 6.5%调整为5.5% - 6.5%；G&A全年预计范围从2900 - 3000万美元调整为2950 - 3000万美元 [51][52] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务方面，第三季度签署91份租约，约100万平方英尺；GAAP基础上租赁利差为31.2%，现金基础上为19.4%；新租约GAAP基础上利差为38.2%，现金基础上为26.1%；季度末稳定同店物业组合出租率为97.7% [10] - 收购业务方面，第三季度完成约2.27亿美元的收购，包括季末后完成的交易，年初至今投资总额达7.73亿美元，其中75%通过非公开或轻度营销交易完成；后续又完成三笔6080万美元的交易 [11][38] - 资产销售方面，7月出售一处物业获130万美元，季末后出售一处物业获1120万美元，年初至今处置总额达2400万美元 [39] - 项目稳定方面，年初至今已稳定五个项目，总面积41.4万平方英尺，总投资回报率为7.1%；目前有140万平方英尺空间正在进行重新定位或未来开发，部分项目预计年底完成 [40] 各个市场数据和关键指标变化 - 南加州内陆投资者市场强劲，供需失衡推动租金和入住率上升，目标市场（不包括东内陆帝国）第二季度末空置率为2%，过去12个月加权平均要价租金上涨7.8% [27] - CBRE研究显示，过去五年南加州面积低于12万平方英尺的仓库租金增长57%，而面积大于12万平方英尺的大仓库租金增长仅35% [16] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于南加州内陆工业市场，该市场供应受限、需求强劲，受益于电子商务增长和短交付时间需求 [12][14] - 利用专有发起平台和增值投资方法，收购老旧资产并进行翻新和重新定位，构建优质物业组合 [17][18] - 专有发起平台有助于促成大量增值、非公开或轻度营销投资，提高NOI增长，且不受市场租金增长影响 [19][21] - 公司市场份额仅略超南加州内陆市场的1%，目标市场有超10亿平方英尺建于1980年前的物业，未来有大量增值投资机会 [23] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对2019年第三季度业绩非常满意，认为运营平台持续强劲，专注南加州内陆市场策略有效 [8] - 南加州内陆市场供需失衡将继续推动租金和入住率上升，公司有望受益于市场增长 [27] - 公司有能力通过增值工作和租赁利差实现NOI增长，对未来增长前景乐观 [24][71] 其他重要信息 - 第三季度通过ATM计划发行约120万股普通股，净收益约5110万美元；9月完成8630万美元的5.625% D系列优先股发行，净收益用于近期收购和重新定位活动 [47] - 截至第三季度末，公司现金约1.975亿美元，3.5亿美元信贷额度全部可用，ATM计划可用额度4.831亿美元；9月30日，2022年前无债务到期，净债务与EBITDA比率为3.4倍，债务占总企业价值约11.2% [48] - 董事会宣布2019年第四季度普通股现金股息为每股0.185美元，A和B系列优先股现金股息约为每股0.37美元，C系列优先股现金股息约为每股0.39美元 [49][50] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 第三季度租户保留率降至62%，如何看待与以往季度的差异，是否有大型租户迁出 - 本季度较为正常，无大型租户迁出，保留率季度间有波动，年底通常平均在70%左右 [55] - 公司策略会主动推动租户迁出以获取更高租金，这对保留率有影响，因此保留率不能完全反映投资组合情况 [56] - 租户到期不续租多是因公司有机会以更高租金重新出租，不一定需要重新定位，可能只需简单翻新或重新营销 [59] - 本季度吸收量持平，说明虽不续租但仍能吸收空间，维持入住率 [60] 问题2: 市场需求高、资本化率有下行压力，公司继续投资的战略依据 - 约75%的收购通过非公开和轻度营销交易完成，能获得优于市场的现金收益率 [63] - 公司专注并能创造大量增值机会，产生高于市场交易的收益率；同时，稳定资产虽收益率略低，但能提供稳定现金流，在市场过渡和经济调整时发挥作用 [64][66] 问题3: 同店增长率季度放缓，明年的关键驱动因素 - 年初制定全年指引时已知第三、四季度有大量租约到期，第三季度租约到期多在后期，未完全体现收益，第四季度应会回升 [68][70] - 本季度和全年的租赁利差将在未来几个季度及2020年体现收益，公司对未来乐观 [71] - 若按加权平均到期和续租时间正常化计算，同店增长率与过去几个季度基本一致 [75] 问题4: 市场缺乏广泛机构所有权对租金增长的影响 - 公司并非只从非机构所有者处购买资产，机构卖家也不一定积极推动租金上涨 [84][87] - 非专业所有者为留住租户，不积极推动租金上涨且避免投入资本，而公司收购后会进行现代化改造以实现市场租金 [85] - 市场租金增长主要受空间可用性影响，公司通过提供各子市场最具功能性的产品来竞争 [88] 问题5: 有多余土地的项目的时间安排和性质 - 第三季度收购的资产均为对建筑进行现代化改造，无新建项目 [90] - 市场需求主要是货物运输和靠近消费者，多余土地用于停车能创造巨大价值，新建并非唯一选择 [91][92] 问题6: 是否考虑扩大处置计划以获利 - 公司会持续评估投资组合，适时处置资产以回收资金和提高运营利润率，未来会继续进行类似操作，但不会加速 [95][96] - 投资组合有巨大内部增长潜力，预计到明年年底租约到期租金比市场低约18%，即使不收购新资产，本季度末投资组合也有19.7%的嵌入式NOI增长 [97] - NOI增长主要来自重新定位和租赁利差，未来18个月重新定位预计贡献1450万美元，保守估计租赁利差贡献1360万美元 [99] 问题7: 4%的年度租金涨幅是否成为常态，有无阻力及平衡方式 - 部分情况下能推动4%的涨幅，但公司不会为追求涨幅而放弃最大化初始租金，这取决于市场基本面 [101] - 低空置率市场更容易推动涨幅，但市场较大，仅部分空置率极低的区域能更有力地推动 [102] 问题8: 本季度在圣费尔南多谷购买的土地情况，以及可开发地块和潜在面积 - 购买的地块是公司在该地区运营的50万平方英尺商业园区的一部分，购买费用权益是为控制成本，当前租金回报率为5%，未来18个月将升至7.6% [107][108] - 公司没有大量土地储备，目前有70万平方英尺左右的新产品开发计划处于不同审批阶段，下季度将启动一些项目 [109] - 土地昂贵，在南加州内陆市场开发租赁物业困难，只有土地价格低于市场或有多余低估土地时才有开发机会 [110][111] 问题9: 是否考虑增加杠杆以提高收购回报 - 公司有意保持低杠杆率，目前没有通过增加杠杆提高回报的战略，认为现有商业模式能在不增加杠杆的情况下实现领先的FFO每股收益和增长 [115][116] 问题10: 同店NOI全年指引与前三季度数据对比，第四季度是否会减速及驱动因素 - 第三季度大量租约到期，公司续约或引入新租户，第四季度将受益于这些成果，虽第四季度租约到期仍较多，但租赁利差将构建新的NOI基础，对未来季度有利 [119][120] 问题11: 稳定投资组合和总投资组合入住率差距大，2020年是否会缩小并推动盈利增长 - 公司运营单租户和多租户建筑，目前约65%为多租户项目，租约期限较短，整体投资组合入住率更符合公司预期，季度间会有波动，不建议以此预测入住率提升 [123] - 2019年约9800万美元的收购项目因重新定位工作将成为未来盈利的重要驱动因素，这也是整体综合入住率低于稳定同店入住率的原因 [127] 问题12: 投资组合中是否有因土地价值上升而值得大规模重建但未反映在重建组合中的项目 - 公司每次有单租户建筑租约到期时都会考虑重建，但通常重新定位工作能获得更高收益率 [132] - 市场需求强劲，空间紧张，重建与否取决于建筑功能、净空高度等因素，南加州内陆市场与非内陆市场情况不同，公司仍能凭借市场需求获得高回报 [133][134] 问题13: 今年公开市场交易的资本化率趋势，投资活动是否更激烈 - 大型交易的资本化率有所下降，单栋建筑的资本化率也略有收紧，但难以一概而论，除非是有完全估值租约的新建筑 [136] - 公司收购的2000 - 4000万美元交易的资本化率没有实质性压缩，更多是大型交易受影响 [138] 问题14: 南加州野火对公司业务的影响，如保险费率 - 目前未看到保险费率受影响，历史上保险费率受其他事件（如风灾）影响更大 [139] - 公司专注于内陆市场，受野火影响较小，未出现工业区域受影响和租户流离失所的情况 [140] - 公司在保险公司眼中是优质风险，保险费率增加通常是全球保险容量和其他灾害事件的影响 [141][142] 问题15: 预防性停电对公司物业的影响 - 未听说有物业受影响，大部分停电发生在北加州，南加州虽有讨论但未影响公司建筑 [145] 问题16: 租户是否需要购买营业中断保险 - 是 [146] 问题17: 第三季度选择15年期私募债券和优先股发行组合的原因 - 公司目标是建立平衡的资本结构，利用多种工具实现增长 [148] - 优先股在公司资本结构中有一席之地，虽首日会对自由现金流和FFO每股收益有一定影响，但对普通股是增值的，因为优先股投资者固定收益率为5.625%，公司投资回报远高于此，且优先股为永久资本，无偿还要求和固定息票 [149][150][151]