公司基本信息 - 公司是一家自持自管、完全一体化的房地产投资信托基金（REIT），物业位于26个州，主要分布在美国东南部和中西部[25] - 截至2019年12月31日，公司在运营合伙企业中合计持有87.0%的权益，其中CBL Holdings I, Inc.持有1.0%的普通合伙人权益，CBL Holdings II, Inc.持有86.0%的有限合伙人权益[26] - 截至2019年和2018年12月31日，公司分别发行并流通174,115,111股和172,656,458股普通股，运营合伙企业分别有200,189,077个和199,414,863个流通普通单位[45] - 公司授权的优先股为1500万股，每股面值0.01美元[46] - 截至2019年12月31日，管理公司有493名全职和101名兼职员工[48] - 公司拥有13个购物中心、7个相关中心、6个社区中心等物业的部分权益，部分由非合并和合并合资企业持有[66] 市场与租户情况 - 2019年，公司前五大市场分别为密苏里州圣路易斯（6.8%）、田纳西州查塔努加（5.2%）、得克萨斯州拉雷多（4.2%）、肯塔基州列克星敦（4.1%）和威斯康星州麦迪逊（3.1%）[33] - 2019年，公司前25大租户贡献了34.53%的总收入，其中L Brands, Inc.占比最高，为4.25%[34] - 公司物业主要位于美国东南部和中西部，2019年东南部物业收入占比约49.5%，中西部约25.5%[183][184] - 2019年公司五大市场圣路易斯、查塔努加、拉雷多、列克星敦和麦迪逊的物业收入占比分别约为6.8%、5.2%、4.2%、4.1%和3.1%[184] 公司战略目标与运营方式 - 公司目标是实现同店净营业收入（NOI）稳定，并通过多种方法降低整体债务和股权成本[35] - 公司通过积极租赁、提高每平方英尺租金、开展营销活动和控制运营成本等方式，最大化现有物业的现金流[37] - 公司持续寻求重建机会，截至2019年12月31日，影子重建管道包含已完成初步分析和设计但尚未开工的项目[40] - 公司认为通过收购零售中心和主力店有增长机会，目前主要关注收购物业内主力店用于未来重建[41] 业务季节性特点 - 购物中心业务有季节性，租户通常在第四季度实现最高销售额，带来更高的百分比租金收入和临时租金收入[44] 物业环境相关 - 公司在所有物业进行了第一阶段环境评估，截至2019年12月31日，已记录300万美元与潜在未来石棉清除活动相关的负债[76][77] 房地产投资风险 - 房地产投资面临多种风险，如经济气候、消费者支出变化、运营成本增加等，可能导致运营收入和物业价值下降[53][55] - 房地产投资流动性差，限制公司应对物业表现变化的能力，且受多种不可控因素影响[58] 项目与合作风险 - 公司可能放弃某些开发、重建或扩张项目，相关成本将计入当期收入，可能对业绩产生重大不利影响[63][64] - 部分物业由第三方持有权益，其利益可能与公司冲突，限制公司行动[65] 租赁相关风险 - 公司运营结果取决于能否以有利条件出租物业，若租金下降或无法续租，财务状况和业绩可能受不利影响[72][73] - 租约中的诱导条款、共同租赁条款和租金减免条款可能降低公司租金和运营资金，影响财务状况和经营成果[86][87] 外部环境风险 - 恐怖袭击等暴力活动或使消费者信心和支出下降，影响租户商品服务需求和物业价值，增加金融市场波动，限制公司获取资本或提高融资成本[80] - 气候变化可能导致特定市场和地区物业的零售空间需求波动或下降，增加保险、能源和除雪成本，以及合规成本[81] 租户相关风险 - 失去重要租户或租户破产、提前终止租约、销售不佳或关闭店铺，可能影响公司运营收入和物业价值[82][83] - 传统百货商店面临挑战，市场份额下降，公司需考虑非百货商店主力租户，且部分非百货商店主力租户可能要求更高补贴[84] 融资与市场风险 - 公司可能无法通过融资活动筹集资金，资产受限且再融资可能产生提前还款罚款[89] - 公司普通股或其他证券市场价格可能因多种因素大幅波动，且难以保证未来价格不下跌[90] - 公司面临竞争，包括吸引零售商的竞争、租户面临的多渠道竞争以及与其他房地产投资者的竞争，可能影响物业开发、运营和租金水平[92][94] 财务状况与业绩 - 2019年公司记录了总计2.395亿美元的房地产减值损失，主要涉及六个购物中心和一个社区中心[101] - 通货膨胀或通货紧缩可能对公司财务状况和经营成果产生不利影响，包括增加成本、影响租户销售和租金收入[102][103] - 截至2019年12月31日，公司按比例计算的合并和非合并未偿债务约为423.15亿美元，2020 - 2022年到期债务分别约为1.734亿美元、5.009亿美元和6.041亿美元，2019年有9220万美元债务违约[120] - 截至2019年12月31日，公司合并和非合并的可变利率债务总额为9.517亿美元，利率上升会增加现金利息支出[124] - 2019年1月，公司用新的11.85亿美元有担保信贷安排取代无担保信贷安排和无担保定期贷款，包括6.85亿美元有担保信贷额度和5亿美元有担保定期贷款，利率为伦敦银行同业拆借利率加225个基点[128] - 截至2019年12月31日，公司信用评级为穆迪B2、标普B、惠誉CCC +，无法保证维持该评级[127] 保险与法案相关 - 恐怖主义风险保险计划再授权法案（TRIPRA）将恐怖主义相关保险损失触发联邦保险门槛从2019年的1.8亿美元提高到2020年的2亿美元，保险公司共付比例从2019年的19%提高到2020年的20%，该法案已延长至2027年12月31日[115][117] 其他风险 - 公司依赖信息技术系统和网络基础设施，面临网络攻击等安全风险，虽采取措施但无法完全消除[105] - 某些与先前物业所有者的协议可能限制公司未来对这些物业的出售或再融资交易[109][110] - 经济衰退会导致资本市场和信贷市场波动，影响公司租户收入和物业价值，还会影响公司租赁和融资能力[111][112] - 公司虽有综合保险，但存在未保险或经济上不可保险的损失类型，若发生可能影响财务状况[113][114] - 公司可变利率债务以伦敦银行同业拆借利率（LIBOR）为基准，LIBOR改革可能增加可变利率债务成本，公司正监测相关风险[125][126] - 公司使用利率套期安排管理利率波动风险，但可能面临额外风险，终止安排或产生额外成本，且无法确保套期活动有积极影响[130] 财务契约与诉讼 - 公司有多项财务契约要求，如债务与总资产比率小于60%、无抵押资产与无担保债务比率大于150%等[133] - 公司及部分人员涉及证券集体诉讼和股东派生诉讼，无法确定法律程序结果，可能对经营和财务状况产生重大不利影响[135][136][137] 债务相关风险 - 公司大量债务可能对自身和运营合伙企业履行票据偿债义务产生重大不利影响，如现金流不足、无法再融资等[141][142] - 票据在结构上处于次级地位，可能限制运营合伙企业履行偿债义务的能力[144] - 公司可能无法产生足够现金流满足偿债义务，再融资能力受财务状况、市场条件和债务协议限制[148][150] - 尽管有债务限制，公司未来仍可能大幅增加债务，加剧相关风险[153][154] - 联邦和州法规允许法院在特定情况下撤销担保，要求债务持有人和贷款人返还从担保人处收到的款项[155] - 票据契约中的限制性契约可能限制公司扩展或全面实施某些业务战略，违反契约可能导致债务违约[162][163][165] - 公司的有担保信贷安排和票据条款要求满足某些肯定和否定契约，以及众多财务测试，包含违约和交叉违约条款[132] 股息与股价情况 - 公司已暂停支付普通股和优先股股息，无法保证未来支付能力及金额，董事会将按季度审查决定[169][170] - 公司普通股股价近期大幅下跌，连续30个交易日平均收盘价低于1美元，可能被纽交所摘牌[177][178] - 公司普通股股息政策可能改变，未来若恢复分红，可能采用现金和股票组合方式支付[172] REIT资格与税收 - 公司通过应税房地产投资信托基金子公司开展部分业务，子公司需缴纳所得税，公司与子公司交易可能影响REIT资格[186] - 若公司未能符合REIT资格，将按企业税率缴纳联邦所得税，可分配资金减少，证券价值和融资能力受影响[187][188] - 为维持REIT资格，公司规定任何单一股东不得持有超过6%的已发行股份（特定人员除外）[191] - 公司每年需向股东分配至少90%的应税收入以维持REIT身份，否则将按企业税率对未分配部分征税[194] - 公司若某日历年分配少于该年普通收入的85%、资本利得净收入的95%以及以前年度未分配的收入，将被征收4%的不可抵扣消费税[194] - 为维持REIT身份，公司可能放弃有吸引力的机会，且出售资产可能受“禁止交易”100%税收的影响[195][196] - 运营合伙企业普通单位或特殊普通单位持有人的所得税负债可能超过现金分配[197] - 2015年两党预算法案改变合伙企业联邦所得税审计规则，可能对公司产生重大不利影响[198] - 2017年减税与就业法案可能使公司应税收入、分配金额和税收优势显著变化，影响不确定[200] - 未来税法变化可能直接或间接影响公司，增加合规成本和审计风险[202] 公司治理与股权限制 - 公司董事会批准Exeter集团可实益拥有最多9.8%的已发行普通股[192] - 公司所有权限制规定任何单一股东不得拥有超过6%的已发行股份，董事会可在适当情况下给予豁免[204] - 股东罢免董事需75%的已发行有表决权股份投票通过，修改章程需66 2 / 3 %的已发行有表决权股份投票通过[204] 购物中心分类与具体情况 - 截至2019年12月31日，公司拥有53个购物中心的控股权和10个购物中心的非控股权[210] - 公司将区域购物中心分为稳定型、非稳定型和排除型三类，其中拉雷多奥特莱斯购物中心在2019年和2018年均被列为非稳定型购物中心[212] - 截至2019年12月31日，希科里角购物中心和绿蔷薇购物中心被列为贷款人购物中心，阿卡迪亚纳购物中心、卡里镇中心和三角城购物中心在2018年被列为贷款人购物中心，阿卡迪亚纳购物中心于2019年1月归还贷款人，卡里镇中心于2019年出售，三角城购物中心于2019年7月归还贷款人[212] - 公司拥有除布鲁克菲尔德广场等8个购物中心外其他购物中心的土地完整所有权，这8个购物中心的部分或全部土地是通过长期地面租赁获得[213] - 一级购物中心销售额每平方英尺≥375美元，总可租面积20,016,381平方英尺，商场店铺可租面积7,164,030平方英尺，每平方英尺销售额463美元，商场店铺可租面积出租率93%[215][217] - 海岸大购物中心（南卡罗来纳州默特尔比奇）2004年开业，公司拥有50%所有权，总中心面积1,037,498平方英尺，商场店铺可租面积341,799平方英尺，每平方英尺销售额400美元，商场店铺可租面积出租率95%[215] - 酷泉广场（田纳西州纳什维尔）1991年开业，公司拥有50%所有权，总中心面积1,166,203平方英尺，商场店铺可租面积430,857平方英尺，每平方英尺销售额595美元，商场店铺可租面积出租率91%[215] - 汉密尔顿广场（田纳西州查塔努加）1987年开业，公司拥有90%所有权，总中心面积1,160,596平方英尺，商场店铺可租面积330,974平方英尺，每平方英尺销售额418美元，商场店铺可租面积出租率94%[217] - 帝国谷购物中心（加利福尼亚州埃尔森特罗）2005年开业，公司拥有100%所有权，总中心面积762,695平方英尺，商场店铺可租面积214,055平方英尺，每平方英尺销售额404美元，商场店铺可租面积出租率90%[217] - 杰斐逊购物中心（肯塔基州路易斯维尔）1978/2001年开业，公司拥有100%所有权，总中心面积783,639平方英尺，商场店铺可租面积225,078平方英尺，每平方英尺销售额397美元，商场店铺可租面积出租率88%[217] - 阿伯广场亚特兰大店每平方英尺店铺销售额为372美元，出租率95%[218] - 阿什维尔购物中心每平方英尺店铺销售额为363美元，出租率87%[218] - 达科他广场购物中心每平方英尺店铺销售额为310美元，出租率93%[218] - 东镇购物中心每平方英尺店铺销售额为336美元，出租率92%[218] - 东大门购物中心每平方英尺店铺销售额为327美元，出租率81%[218] - 边疆购物中心每平方英尺店铺销售额为314美元，出租率94%[218] - 州长广场店每平方英尺店铺销售额为354美元，出租率93%[218] - 哈福德购物中心每平方英尺店铺销售额为352美元，出租率89%[218] - 柯克伍德购物中心每平方英尺店铺销售额为303美元，出租率95%[218] - 莱顿山购物中心每平方英尺店铺销售额为366美元，出租率97%[218] - 公司全部商场组合总建筑面积为50477642平方英尺，商场店铺可租赁面积为17474449平方英尺，出租率90%[1] - 公司三级商场总建筑面积为9912181平方英尺，商场店铺可租赁面积为3573819平方英尺，出租率85%[1] - 子午线商场总建筑面积944172平方英尺，商场店铺可租赁面积291533平方英尺，出租率90%[1] - 中河商场总建筑面积1039834平方英尺，商场店铺可租赁面积292217平方英尺，出租率88%[1] - 门罗维尔商场总建筑面积985069平方英尺，商场店铺可租赁面积446572平方英尺，出租率84%[1] - 匹兹堡北大门商场总建筑面积660786平方英尺，商场店铺可租赁面积181153平方英尺，出租率85%[1] -